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芝加哥房地產(chǎn):吸引中國投資的明星城市

來源:aaa作者:北美購房網(wǎng)時間:2015/3/25

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全美第三大城市芝加哥,世界級金融中心、北美交通樞紐,北美建筑之都,旅游之都,29家財富500強公司總部,400多家主要公司總部, 26萬多家企業(yè),擁有全美最多樣化的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。芝加哥大都會地區(qū)共950萬人口,430萬勞動力人口,31%的人擁有碩士學(xué)位,文化素質(zhì)是全美平均水平的三倍。

這些因素,構(gòu)筑芝加哥富可敵國的經(jīng)濟實力,也決定了芝加哥房地產(chǎn)市場注定充滿活力。

在全美超級大都市中,芝加哥并不是最耀眼的。但是芝加哥同樣擁有眾多的高端就業(yè)機會,世界一流的商業(yè)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施與文化資源。美麗的密西根湖畔沿線,更是全美各大都市都難以比擬休閑資源。就房價、生活成本而言,在全美三大都市中可謂性價比最高,也就是說,做同樣一份工作,在芝加哥的收入與開支比例是最合算的,在芝加哥的生活質(zhì)量是最高的。伊州大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)模擬實驗室主任Geoffrey Hewings曾指出,與東西海岸相比,芝加哥的房地產(chǎn)市場是全美最好的選擇。

認同這個觀點的,是包括中國信達、萬達集團、萬向集團美國公司、中國信達等眾多重量級的中國投資者。中國投資者的大手筆,讓芝加哥在2014年成為中國投資者投資海外房地產(chǎn)的“明星城市”。

芝加哥房地產(chǎn):升值潛力大

2008年金融危機后,全美房價暴跌33%,芝加哥地區(qū)的房市雖然在2009年就觸底回升,但目前的房價水平與金融危機前的峰值相比,仍相差約22%,這對于投資者而言意味長遠的升值空間。目前正是購買公寓、住房、商業(yè)和工業(yè)項目以及大型和小型公寓樓的最佳時機,且投資回報率高。

芝加哥市房市的觸底反彈出現(xiàn)得更早,2009年芝加哥市住宅成交數(shù)量就出現(xiàn)反彈趨勢,并在2013年恢復(fù)到8000左右的交易量。伊州房產(chǎn)代理協(xié)會(IRA)統(tǒng)計顯示,2013年芝加哥市每個月的房屋價格指數(shù)都呈兩位數(shù)的回升。

《芝加哥論壇報》在2014年終回顧芝加哥房地產(chǎn)市場時指出,芝加哥市區(qū)公寓樓的租房市場可謂水漲船高,房價也是顯著提高。芝加哥招商局數(shù)據(jù)則顯示,2013年芝加哥市家庭中位數(shù)收入出現(xiàn)自金融危機以來的首次回升,反映在芝加哥房地產(chǎn)市場則是公寓價格按照8%速度增長。

據(jù)伊州房產(chǎn)代理業(yè)協(xié)會(IAR)統(tǒng)計,包括周邊郊區(qū)的大芝加哥地區(qū),20151月的房屋(包括獨棟住宅樓、公寓套房)的房屋中間價已達17.6萬美元,與2014年同期相比上漲8%。在芝加哥市區(qū)內(nèi),房屋中間價為22.2萬美元,與2014年同期相比上漲11%。

投資者應(yīng)該注意到,芝加哥的房市在復(fù)蘇,房價在回升,但與金融危機前的峰值相比,仍偏低22%左右,這意味著長遠的升值潛力。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司Core Logic的首席經(jīng)濟史馬克-贊迪說:“芝加哥房地產(chǎn)市場正處于上升通道,而且還有很大的空間。”

市中心公寓樓:租金價格上漲

芝加哥市區(qū)的租房市場,在金融危機之前就已持續(xù)上漲,金融危機之后,芝加哥市區(qū)公寓住宅樓開發(fā)項目總體上陷入停頓,現(xiàn)有出租房的有限供給,讓房租價格攀升。隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇,芝加哥市公寓套房的出租價格在2014年已上漲5%,高于全美3%的平均增長水平。

在芝加哥,一臥室的公寓套房,房租中間價約為$1000, 但在市中心城北區(qū)域(比如River North, Golden Coast, Lincoln Park 等高尚社區(qū)),平均租金接近$2000。兩臥室的公寓,平均租金則超過$2500。近年來租房市場的供不應(yīng)求,已讓眾多市區(qū)公寓樓項目重新開工,2015年預(yù)期將有8000套全新公寓單位上市。

芝加哥市54%的住宅為出租房,主要租客群體都是不傾向于買房的瀟灑年輕一族(18歲至35歲),這些租客群體總體而言都是科技弄潮兒,擁有相當?shù)南M實力。特別值得指出的是,芝加哥市中心區(qū)域高校云集,學(xué)生群體也是市中心租房市場不可忽視的群體,中國留學(xué)生更是廣受華人房東親睞的群體。

在市中心,有德保羅大學(xué)、芝加哥藝術(shù)學(xué)院、哥倫比亞電影學(xué)院等私立大學(xué),伊州理工學(xué)院商學(xué)院、西北大學(xué)、芝加哥大學(xué)均在市中心設(shè)有分校。外圍市區(qū)還有伊州理工學(xué)院(IIT)、伊州大學(xué)芝加哥分校(UIC)、洛約拉大學(xué)。這些大學(xué)的周邊區(qū)域,租房市場一向興旺。

芝加哥租房市場上揚,得益于就業(yè)增長。芝加哥市長拉姆•伊曼紐在首任市長期間,通過吸引大公司的遷入,讓芝加哥市的就業(yè)額外增加25000左右。而《穆迪網(wǎng)》的統(tǒng)計則指出,芝加哥在2014年共增加近8萬個就業(yè)機會。《克瑞恩商業(yè)周刊》表示, 在極低的公寓建設(shè)、有限的現(xiàn)房庫存的背景下,芝加哥市區(qū)就業(yè)機會增加,而郊區(qū)“空巢族”為求生活便利重返市區(qū)居住,這些都在推動市中心公寓住宅的價格,以及公寓出租價格。

 

吸引中國投資:芝加哥居全球榜首

美國東西海岸大城市歷來是中國游客和投資者關(guān)注的重點,但近年來,這一趨勢已在悄然改變,越來越多中國投資方將眼光放在了芝加哥。2014年,芝加哥更是為中國企業(yè)投資海外房地產(chǎn)的明星城市。

2014年年初,芝加哥就一舉成為全球范圍內(nèi)吸引中國房地產(chǎn)投資最多的城市。去年第一季度“最能吸引中國房地產(chǎn)投資”全球城市排行榜,芝加哥以4.64億美元高居榜首。該季度吸引中國資金的全球頂尖城市(商業(yè)住宅合計)排行榜為:芝加哥(4.64億美元);倫敦(3.48億美元);悉尼(2.43億美元);墨爾本(1.5億美元);洛杉磯(1.44億美元)和舊金山(7200萬美元)

2014年,芝加哥市中心商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,可謂“萬”字輩、“達”字輩的中資企業(yè)大顯身手。

2014年3月,中國信達旗下公司信泰資產(chǎn)管理公司斥資3.04億美元,收購一棟65層高的寫字樓,該寫字樓位于威克大道南311(311 Wacker Drive)。與此前中國公司進入美國市場采取高風(fēng)險、高回報的開發(fā)項目形式不同,這次購買的是擁有出租收入的成熟資產(chǎn),這也是中國資金進入美國房地產(chǎn)市場的一個新趨勢。

2014年5月,萬向美國公司宣布出資4.9億美元,與地產(chǎn)大亨歐堂納(John ODonnell)合作,共同興建一座53層高的辦公大樓,預(yù)計2016年下半年竣工,將成為芝加哥市河畔今年樓層最高、投資額最多的代表性建筑物。

2014年7月,萬達集團宣布將投資9億美元,興建一座高350米, 89層的地標性商住大樓——“芝加哥萬達大廈”。這座大廈將成為僅次于威利斯大廈(Willis Tower)、漢考克大樓(John Hancock)的芝城第三高建筑。201412月,第25屆中美商貿(mào)聯(lián)委會在芝加哥舉行,芝加哥萬達大廈的項目簽約儀式,在市長伊曼紐的見證下舉行。

芝加哥歐海爾機場附近的溫德酒店(Wyndham Hotel),中國投資者預(yù)期將投入20003000萬美元,推出兩座各200個房間的拉昆塔旅館(La Quinta Inn)以及凱悅商務(wù)酒店(Hyatt Place),該酒店項目預(yù)定在2016年上半年開業(yè)營運。

除了市區(qū)大手筆外,中國資本也瞄準了芝加哥中國城的中小型商業(yè)房地產(chǎn)項目。芝加哥中國城,作為眾多華人移民的落腳點與聚居地,發(fā)達的中餐業(yè),獨特的中國文化特色,芝加哥著名旅游景點,這個依靠新移民建立并維持活力的社區(qū),其房地產(chǎn)市場歷來都是需求旺盛。有限的地理空間,不斷涌入的移民,從根本上決定了中國城房價的居高。芝加哥中國城是全美唯一人口仍然持續(xù)增長的中國城。

2014年2月,萬向美國公司以660萬美元與芝加哥克拉里爾斯(Clarius Partners LLC)公司合資,買下芝加哥中國城附近一塊23英畝的空地,并計劃投資興建面40萬平方尺的食品冷凍工廠。在中國城中心區(qū)域,一座五層樓的賓館,目前正在建設(shè)中。這座擁有108個客房的賓館,由中國投資者投資,預(yù)期在20155月竣工,經(jīng)市政府批準,賓館一樓將作為零售商店之用。在中國城區(qū)域,還有一家中國公司正在籌備興建一座60客房的小型酒店。此外,某實力雄厚的中國房地產(chǎn)開發(fā)商,除了委托專人考察芝加哥市大型商業(yè)房地產(chǎn)項目外,還對中國城附近橋港區(qū)的住宅項目有著濃厚興趣。

個人家庭投資:更看重學(xué)區(qū)

與中國房地產(chǎn)大亨的高調(diào)與大手筆不同,個人投資者往往選擇低調(diào)。房地產(chǎn)投資商看中的是房屋投資回報,對于個人投資者而言,尤其是準備送子女到芝加哥地區(qū)留學(xué)的家庭而言,大芝加哥地區(qū)的學(xué)區(qū)信息更為重要。美國的公立學(xué)校資金很大一部分來自當?shù)胤慨a(chǎn)稅,因此房價高的富裕社區(qū),公立學(xué)校資金更為充裕,教育質(zhì)量也高,這是眾所周知的額情況。好學(xué)區(qū)里房價偏高,也更有升值空間。

芝加哥擁有杰出的公立學(xué)校體系,在芝加哥市區(qū),北區(qū)高中、威利楊高中、沃特佩頓高中,均是伊州全美前十的公立高中。2011年,胡錦濤主席訪問芝加哥時,曾專門到沃特佩頓高中參觀。值得指出的是,芝加哥市從前市長戴利開始,就一直推行“打造對華友好門戶城市”戰(zhàn)略,該戰(zhàn)略的體現(xiàn)之一,就是芝加哥市公立學(xué)校擁有全美規(guī)模最大的中文教育體系。

芝加哥郊區(qū)更是廣受華人家庭親睞。伊州排名前十的公立高中,基本都集中在芝加哥市及周邊地區(qū)。比如,芝加哥北郊四所高中Deer field, New Trier, Glenbrook North, Glenbrook Sout,分別在伊利諾伊州公立高中中排名第一、第二、第五和第十一(2012-2013年度)。以排名第二的New Trier為例,學(xué)生總數(shù)的10%考入全美排名前20的大學(xué),另有將近30%考入伊利諾伊州立大學(xué)香檳分校(公立大學(xué)排名前15)。

芝加哥北郊沿湖的區(qū)域(Wilmette, Winnetka,Lake Forest 等)均是富人的聚集地,那里的房產(chǎn)從幾百萬到上千萬不等。他們每年支付的高額房產(chǎn)稅金保證學(xué)區(qū)的教育水平,而富人、富豪聚居所選擇的地理位置、所帶來的高檔社區(qū)環(huán)境與公共實施,又是房產(chǎn)保值的堅實基礎(chǔ)。

芝加哥西郊的瑞柏市(Naperville, IL),距芝加哥市區(qū)在一個小時車程以內(nèi),富裕、寧靜、優(yōu)美,可謂中產(chǎn)階級的夢想之地,瑞柏市曾多次被評為“全美最適合居住小城鎮(zhèn)”前十名。倍受矚目的瑞柏市203學(xué)區(qū)和印第安草原204學(xué)區(qū)因其配備精良的教室、高素質(zhì)的教學(xué)團隊和富于創(chuàng)新精神的課程設(shè)置吸引世界各地學(xué)生紛至而來,中國的家長也因校區(qū)重視學(xué)生的閱讀和數(shù)學(xué)能力的培養(yǎng)而樂于定居于此。瑞柏市的華人人口約占15%,是伊利諾州僅次于芝加哥華人人口最多的城市。

同樣在芝加哥西郊,著名的Hinsdale Central High School也廣受華人家庭親睞。這所高中曾被《芝加哥太陽報》評為“大芝加哥地區(qū)最好的郊區(qū)高中”,在伊州最好高中排名中穩(wěn)居前十名。響應(yīng)地,好學(xué)區(qū)的住宅價格都偏高。

 

 

 

 

 

 

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