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移民對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)研究所,移民占近40%的凈增長(zhǎng)從2000 - 2010年美國(guó)房主。與此同時(shí),同一組估計(jì),美國(guó)的拉美裔移民的住房擁有率率到2020年將達(dá)到50%。

總的來(lái)說(shuō),它們的數(shù)量仍相對(duì)較小,代表只有11.2%的私人住房的2014年,根據(jù)聯(lián)合住房研究中心。即便如此,從20年前的6.8%。

所以移民顯然是買房。但他們面臨什么樣的障礙和挑戰(zhàn),土生土長(zhǎng)的購(gòu)房者不?

可以肯定的是,不存在法律障礙外國(guó)人購(gòu)買房地產(chǎn),擁有住房或獲得貸款在美國(guó)外國(guó)投資者購(gòu)買美國(guó)房地產(chǎn)和與美國(guó)銀行抵押貸款和買房的所有時(shí)間是相同的,規(guī)模較小。

“任何形式的居住不是在美國(guó)房屋所有權(quán)要求主席說(shuō):“杰森Madiedo Alterra住房貸款,在拉斯維加斯,內(nèi)華達(dá)州。“消費(fèi)者面臨的挑戰(zhàn)是獲得融資。”

記錄外國(guó)金融信息可能是一個(gè)挑戰(zhàn)

法律移民就業(yè)和建立信用記錄的人在這個(gè)國(guó)家,買房的過(guò)程是一樣的,因?yàn)樗�是公民。然�?仍然有一些挑戰(zhàn),非公民可能面臨當(dāng)尋求在美國(guó)買房,土生土長(zhǎng)的借款人不太可能遇到。

“它變得更困難外國(guó)人購(gòu)買的自有財(cái)產(chǎn),除非他們?cè)谶@里工作在美國(guó)總裁比爾說(shuō):“安石妊娠和分娩綜合管理抵押貸款在歐文,加州。”有人在這里的時(shí)間越長(zhǎng)越多,他們可以通過(guò)稅收記錄他們的收入回報(bào),更好。”

即使他們已經(jīng)建立了自己的專業(yè),在本國(guó)經(jīng)濟(jì),新移民可能會(huì)發(fā)現(xiàn)很難在美國(guó)獲得抵押貸款,安石說(shuō)。

的一個(gè)主要原因是因?yàn)槲臋n所需的信息和信貸收入來(lái)自國(guó)外。這意味著可能需要翻譯成英文的信息,或可能在不同的格式,或者是基于不同的習(xí)慣比美國(guó)銀行家們使用的例子來(lái)說(shuō),國(guó)外對(duì)收入沒(méi)有報(bào)稅表。

還有的問(wèn)題核實(shí)所提供的信息的有效性不熟悉的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。

“你打算接受會(huì)計(jì)損益表的嗎?”他問(wèn)道。

因此,許多外國(guó)人往往只是為購(gòu)房支付現(xiàn)金,這安石稱為“阻力最小的道路”。

這并不是說(shuō),外國(guó)金融信息不能被用于在這個(gè)國(guó)家從銀行獲得貸款。安石說(shuō),他的公司目前正在開(kāi)發(fā)一個(gè)程序與約25家外國(guó)銀行合作使借款人能夠記錄海外資產(chǎn)。然而,潛在借款人需要賬戶參與銀行效益。

信貸收入的替代措施有時(shí)是必要的

非公民購(gòu)房者往往分為兩組,根據(jù)Madiedo,過(guò)去西班牙房地產(chǎn)專業(yè)人士協(xié)會(huì)主席。他說(shuō),第一組與金融資源富裕的外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)和來(lái)來(lái)往往的能力,因?yàn)樗麄兊脑竿��?/p>

第二,他說(shuō),是那些來(lái)這里尋找工作和機(jī)會(huì),人他所說(shuō)的這個(gè)國(guó)家是建立在“類型”。

“這些人有獲得融資的難度大大增加。”他說(shuō)。

一些移民的方式處理他們的財(cái)政問(wèn)題的一部分,Madiedo說(shuō),鑒于許多喜歡做交易的現(xiàn)金。因此,他們不建立一個(gè)信用記錄。(如果你想看看你的信用記錄,你可以檢查你的免費(fèi)年度信用報(bào)告通過(guò)AnnualCreditReport.com,你可以檢查你的免費(fèi)信用報(bào)告總結(jié)每個(gè)月在Credit.com上)。

“我們遇到的是,第一,一個(gè)脆弱的信貸或沒(méi)有信用情況,”他說(shuō)。“許多移民往往是credit-adverse,這限制了他們的選擇。”

借款人沒(méi)有建立傳統(tǒng)信貸,一些銀行將使用替代方法的符合條件的貸款,如租金,或電話,水電費(fèi)。但是這樣做更多的是勞動(dòng)密集型的銀行和更高的貸款利率比用傳統(tǒng)的承銷。

移民家庭的另一個(gè)問(wèn)題,有時(shí)出現(xiàn)是許多人可能導(dǎo)致家庭收入,而不是一個(gè)雙職工家庭,或者銀行更習(xí)慣于。

“我們看到的一個(gè)挑戰(zhàn)從承銷的角度是多基因家族,“Madiedo說(shuō)。

在這樣一個(gè)家庭,你可能有祖父母,父母和孩子都工作,導(dǎo)致貸款支付。記錄所有的收入,證明每個(gè)人都將是一個(gè)居住在家里,是一個(gè)挑戰(zhàn)在今天的貸款環(huán)境,Madiedo說(shuō)。

不是所有的銀行都愿意通過(guò)承銷此類貸款所需的額外步驟,雖然房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)和聯(lián)邦住宅管理局確實(shí)有一定的貸款產(chǎn)品,接受非傳統(tǒng)信貸和不同的收入來(lái)源。

“為消費(fèi)者的關(guān)鍵是使用正確的銀行了解他們的文化差異和包貸款成(產(chǎn)品)對(duì)他們來(lái)說(shuō),“Madiedo說(shuō)。

永久性居民仍然可以獲得貸款

另一種類型的移民欠債的是那些沒(méi)有永久居住權(quán)(綠卡)的地位,但是誰(shuí)來(lái)美國(guó)臨時(shí)簽證,因?yàn)樗麄冇刑厥庑枨蟮膶�業(yè)技能。

從銀行的角度來(lái)看,這樣的借款人的一個(gè)問(wèn)題是他們能保持多久。因此,他們可能需要提供他們的雇主/贊助商在一份聲明中證明他們的就業(yè)的預(yù)期持續(xù)時(shí)間,安石說(shuō)。

房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)提供抵押貸款的程序可用于永久性居民外國(guó)人是在一個(gè)臨時(shí)工作簽證(H1B或H2B),根據(jù)妊娠和分娩綜合管理抵押貸款所提供的信息。首付要求高于最低允許在其他房利美和房地美的貸款,但是,和其他限制可能適用。

永久性居民外國(guó)人還可以出去的房利美和房地美為所謂的代理貸款結(jié)構(gòu),有更少的限制,但也有更高的利率和首付要求。

非法移民呢?

無(wú)證,或非法移民嗎?許多人驚奇地發(fā)現(xiàn),即使在這里,仍然可以獲得抵押貸款,買房。

一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的貸款申請(qǐng)要求借款人提供社會(huì)安全號(hào)碼和顯示他們的國(guó)籍或居留權(quán)。但這些需求并不是由law-those建立要求的機(jī)構(gòu)支持這些貸款,和聯(lián)邦住宅管理局。有某些類型的代理貸款沒(méi)有這些需求。

對(duì)于一些貸款,借款人可能使用所謂的個(gè)別納稅人識(shí)別號(hào)碼(它),而不是一個(gè)社會(huì)安全號(hào)碼。這是另一種形式的納稅人識(shí)別發(fā)給外國(guó)人在美國(guó)工作的人沒(méi)有資格社會(huì)保障。

銀行本身不具備檢查一個(gè)人的移民status-Ashmore說(shuō),如果一個(gè)人有他們的財(cái)務(wù)和信用信息,銀行真的沒(méi)有辦法知道他們的移民身份。

“如果有人來(lái)找我,我不會(huì)來(lái)檢查他們的駕照是正確的,我要做一個(gè)欺詐檢查,”他說(shuō)。”更多的是記錄你的償還能力,而不是不管你是非法的,”他說(shuō)。

就是說(shuō)抵押貸款并不普及,小型社區(qū)銀行提供的,一般愿意投入額外的努力需要承擔(dān),根據(jù)Madiedo。利率通常運(yùn)行2 - 3高出別人將支付在一個(gè)傳統(tǒng)的30年期貸款,他說(shuō)。

Madiedo說(shuō),非法移民獲得抵押貸款往往是可靠的借款人違約率較低。他們也傾向于保持他們的貸款很長(zhǎng)一段時(shí)間,不可能比其他抵押貸款借款人再融資到一個(gè)較低的利率或出售房地產(chǎn)注意之前得到了回報(bào)。

“貸款表現(xiàn)得非常好,所以這是一個(gè)很好的投資機(jī)會(huì),”他說(shuō)。