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1專業(yè)名詞解釋

零售類商業(yè)地產(chǎn)（Retail CRE）

租戶為零售商的商業(yè)地產(chǎn)，其類型有商場(chǎng)、購(gòu)物中心、餐廳、超市等。

凈吸收量（Net Absorption）

在某一特定時(shí)間段結(jié)束時(shí)的總出租面積減去初始時(shí)期的出租面積。該數(shù)據(jù)用于衡量在特定時(shí)間段內(nèi)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的活躍程度。

回報(bào)率（Cap Rate）

商業(yè)地產(chǎn)年凈收入除以售價(jià)。市場(chǎng)上在售商業(yè)地產(chǎn)大多以確定回報(bào)率后用現(xiàn)金流反推法定價(jià)。

22015年第三季度概覽

2015年第三季度美國(guó)零售類商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)，并未出現(xiàn)較大波動(dòng)。空置率較上一季度小幅回落，跌至5.8%。凈吸收量為2792萬(wàn)平方英尺，空置面積環(huán)比下降1421萬(wàn)平方英尺。在2015年第三季度，全美一共建成639座商業(yè)地產(chǎn)建筑，總面積達(dá)1584萬(wàn)平方英尺；第四季度預(yù)計(jì)有6160萬(wàn)平方英尺的新建商業(yè)地產(chǎn)投入使用。

3凈吸收量與空置率走勢(shì)分析

凈吸收量

零售類商業(yè)地產(chǎn)的凈吸收量是2015年第三季度的一大亮點(diǎn)。今年第一季度凈吸收量為1267萬(wàn)平方英尺，第二季度為2107萬(wàn)平方英尺，第三季度為2792萬(wàn)平方英尺，環(huán)比上漲32.51%。由于經(jīng)濟(jì)及就業(yè)回暖，人民有更多可支配收入，零售業(yè)也因此蓬勃發(fā)展。

如下圖所示，2009年受金融危機(jī)影響，凈吸收量驟降231倍。NAREIG認(rèn)為目前零售類商業(yè)地產(chǎn)正在緩慢恢復(fù)，雖未呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，但是整體情況更健康。

空置率

2015年第三季度，美國(guó)零售類商業(yè)地產(chǎn)整體空置率下降至5.8%，2014年第四季度該數(shù)據(jù)為6%。目前全美零售類商業(yè)地產(chǎn)總空置面積為2087萬(wàn)平方英尺。

4地產(chǎn)建造情況及供求關(guān)系

在2015年第三季度，共有639個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目完工，總面積達(dá)1584萬(wàn)平方英尺。

本季度最大建成項(xiàng)目為位于芝加哥1515 N Halsted St.的42萬(wàn)平方英尺商鋪，該商鋪80%已經(jīng)出租；而位于圣路易斯1 Ikea Way的38萬(wàn)平方英尺新完工建筑已經(jīng)100%出租。

在即將完工的項(xiàng)目中，巴爾的摩8107 Ritchie Hwy上的12萬(wàn)平方英尺商鋪已經(jīng)100%預(yù)租；同樣，位于拉斯維加斯的Dodge Ram商場(chǎng)也已預(yù)租完全部的7萬(wàn)平方英尺空間。截止目前，全美零售類商業(yè)地產(chǎn)總“庫(kù)存”為128.47億平方英尺。

下圖為新開工及完工地產(chǎn)總面積對(duì)比。盡管在2013年開工面積有所上漲，但之后仍出現(xiàn)了明顯回落。這一方面歸結(jié)于開發(fā)商對(duì)零售類商業(yè)地產(chǎn)的謹(jǐn)慎態(tài)度，另一方面建筑貸款、融資等問(wèn)題也減緩了開發(fā)活動(dòng)。

5租金走勢(shì)分析

2015年新簽三大租約

全美知名百貨商店Belk與Bel Air商場(chǎng)簽訂的23.7萬(wàn)平方英尺租約為2015年全美零售界的最大租約；排名第二的是芝加哥的沃爾瑪超市，面積為18.7萬(wàn)平方英尺；緊隨其后的是高端商場(chǎng)Von Maur在亞特蘭大新簽訂的租約，面積為17.2平方英尺。

零售類商業(yè)地產(chǎn)交易情況（1.5萬(wàn)平方英尺以上）

2015年第二季度全美商業(yè)地產(chǎn)交易額較第一季度有所回落。第二季度，有805個(gè)1.5萬(wàn)平方英尺及以上商鋪換手，總金額76億美元，總面積達(dá)5千萬(wàn)平方英尺，平均單價(jià)為$151. 37每平方英尺。第一季度，該系列數(shù)據(jù)分別為761，84億美元，4千萬(wàn)平方英尺，及$195.79每平方英尺。

過(guò)去12個(gè)月，全美零售類商業(yè)地產(chǎn)交易金額最大的一筆是舊金山Tanforan商場(chǎng)，成交額1.74億美元，回報(bào)率6.5%。

今年零售類商業(yè)地產(chǎn)整體交易情況好于去年，由于需求大于市場(chǎng)供給，使零售類商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率一直呈下降趨勢(shì)：2015年第三季度平均回報(bào)率為6.80%，而去年同期該數(shù)字為7.63%。

6附表：各大城市零售類商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)