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中國(guó)人在世界各國(guó)如火如荼的新“圈地運(yùn)動(dòng)”同樣席卷加拿大。不久前的6月，一位中國(guó)富豪以超過(guò)1000萬(wàn)加元買(mǎi)下位于多倫多的名流富商云集的Bridle Path（跑馬徑）的一座豪宅，再次震驚多倫多地產(chǎn)界。

靠近高速公路才是好地段

對(duì)豪宅投資而言，Location自然是第一要義。“好的House，基本上都是沿著高速而生。這是多倫多城市規(guī)劃和發(fā)展的鐵律，也是購(gòu)房者在選擇目標(biāo)時(shí)非常重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。橫貫大多地區(qū)南北的有兩條高速公路，其中一條是404高速，是華人購(gòu)房者的‘主戰(zhàn)場(chǎng)’，包括Richmond Hill和Markham都被其所貫穿，兩邊區(qū)域集中了House的主要選擇目標(biāo)。這就是大多地區(qū)一個(gè)基本的宏觀交通規(guī)劃。” 

多倫多的Yonge街自古以來(lái)就是多倫多的龍脈，相當(dāng)于中國(guó)紫禁城的中軸線(xiàn)，因?yàn)槿魏纬鞘袃?yōu)勢(shì)土地資源都是非常有限的，因此靠近Yonge街的房產(chǎn)其土地價(jià)值上升速度都是最快的。

而豪宅區(qū)，大體上都是沿著B(niǎo)ayview大街兩側(cè)而建造起來(lái)的，因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域不僅非�？拷黋onge街，而且綠化景觀也非常漂亮，擁有眾多高爾夫球場(chǎng)、小溪潺潺、峽谷悠悠。許多豪宅背靠峽谷，夏天涼風(fēng)習(xí)習(xí)、綠樹(shù)成蔭，后院坐聽(tīng)溪水、怡然自得。總之這種布局有很強(qiáng)的私密性，房屋被樹(shù)蔭藏在里面，只露出房頂，若隱若現(xiàn)，很好地滿(mǎn)足了富人的低調(diào)心態(tài)。特別是這一帶的豪宅普遍占地面積大，是典型的高端社區(qū)。”

　　豪宅區(qū)的形成往往已經(jīng)有幾百年歷史，這注定未來(lái)幾百年它們還會(huì)一直是高端社區(qū)的首選項(xiàng)。

　目前比較普遍受到認(rèn)同的是多倫多十大豪宅區(qū)的名單。它們是跑馬道（Bridle Path）、森林山（Forrest Hill）、玫瑰谷（Rosedale）、約克坊（York Mill）、灣景峽谷（Bayview Glen）、富豪山莊（Bayview Hill）、柳樹(shù)谷（Willowdale），以及康山（Thronhill）、凱車(chē)&愛(ài)神谷（Cachet & Angus Glen）和國(guó)王伊頓廳湖（Eaton Hall Lake & King）。其中前七個(gè)區(qū)域都算得上豪宅區(qū)，而且都集中在Yonge街和Bayview街兩邊，離404高速也很近，好地段一屋難求。歸結(jié)起來(lái)，豪宅的首要買(mǎi)賣(mài)原則就是不能離Yonge街和404高速太遠(yuǎn)，而且不能是位于大路邊，至于一些道路限速40Km/h等，對(duì)價(jià)格也是有影響的。

　　豪宅翻建保守利潤(rùn)20%～25%

　　華人投資豪宅，還有一個(gè)重要目的是豪宅翻建。“根據(jù)行業(yè)內(nèi)的一般規(guī)律，目前豪宅翻建整個(gè)周期的利潤(rùn)率，保守測(cè)算可以達(dá)到20%～25%。這個(gè)開(kāi)發(fā)周期大致為18～24個(gè)月。當(dāng)然超過(guò)這個(gè)利潤(rùn)率的比比皆是，有的豪宅翻建后賣(mài)給富有的中國(guó)人以及其他亞洲客戶(hù)，利潤(rùn)率甚至能高達(dá)45%。這其中很多豪宅都是意大利人和伊朗人建造好以后賣(mài)給中國(guó)人。買(mǎi)豪宅，已經(jīng)成為越來(lái)越多富有中國(guó)人的一種主流投資趨勢(shì)，近幾年伴隨著豪宅熱，翻建豪宅也開(kāi)始成為越來(lái)越多建造商和投資者的選擇。豪宅翻建的利潤(rùn)率還是相當(dāng)理想的。

 西方人在獨(dú)立屋的居住歷史長(zhǎng)達(dá)400～500年，且有著很好的傳承，因此連小孩都比我們更懂獨(dú)立屋的文化和知識(shí)。而許多中國(guó)人，過(guò)去在國(guó)內(nèi)住的都是公寓，對(duì)獨(dú)立屋的認(rèn)識(shí)停留在表面或者一知半解，缺乏感性認(rèn)知，到加拿大來(lái)后一被忽悠，頭腦一發(fā)熱，就很容易做出錯(cuò)誤判斷，導(dǎo)致投資虧損。豪宅市場(chǎng)水實(shí)在太深。

“開(kāi)價(jià)400萬(wàn)的房子，有的華人習(xí)慣上來(lái)砍一半價(jià)格，認(rèn)為已經(jīng)很便宜了，但人家的成本或者說(shuō)實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值只有100萬(wàn)不到，你怎么砍價(jià)他賣(mài)給你都能大賺一筆。說(shuō)到底就是我們不了解豪宅估值的系統(tǒng)性知識(shí)細(xì)節(jié)。這無(wú)論是設(shè)計(jì)、裝修，還是建造，每個(gè)環(huán)節(jié)都有大量的知識(shí)，是在獨(dú)立屋基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展出來(lái)的。有的人連獨(dú)立屋的相關(guān)評(píng)估知識(shí)都不太具備，如何去了解和評(píng)估豪宅？”

　豪宅表面上看大同（樓盤(pán)）小異，但其中有許多深層次的因素在起決定性作用，比如豪宅所體現(xiàn)的建筑文化。于新水表示，一般而言幾十年的房屋就開(kāi)始破舊了，除非是Heritage（遺產(chǎn)、繼承物）級(jí)別的高端建筑本身可以保值增值，否則房屋本身都是在迅速貶值的。一般Sub-division（成片開(kāi)發(fā)）的房屋壽命也就只有50年，15～20年以后自身的價(jià)值已經(jīng)大幅縮水，許多人也就是居住個(gè)15～20年就拿出來(lái)賣(mài)掉了。因此，很多破舊的房子實(shí)際上是出不掉的。就像富豪買(mǎi)的豪華汽車(chē)，20萬(wàn)一輛，開(kāi)了10年，還能值多少？歸根到底兩者都是高端消費(fèi)品。

　　但現(xiàn)在的情況很特殊，有的人要把這汽車(chē)賣(mài)30萬(wàn)，誰(shuí)會(huì)來(lái)買(mǎi)呢？真的會(huì)有中國(guó)人來(lái)買(mǎi)。這種情況讓于新水很痛心。

　　“據(jù)我所知，目前大多倫多地區(qū)的意大利建造商每年建造40～50棟豪宅，猶太建造商相對(duì)而言數(shù)量要少很多，大概20棟，而伊朗建造商造的豪宅就很多了，大概有300余棟，但工藝水平較差。但即便是高端工藝的豪宅，幾十年下來(lái)也肯定會(huì)大幅貶值，因?yàn)榫幼≌咭话?5～20年就會(huì)更換居所，把豪宅拿出來(lái)賣(mài)掉。就像法拉利跑車(chē)工藝肯定要比Corolla 先進(jìn)很多吧，但滿(mǎn)街跑的都是十來(lái)年的Corolla，有十來(lái)年的法拉利還在外面跑的嗎?法拉利絕對(duì)不可能比Corolla開(kāi)的時(shí)間長(zhǎng)，豪宅也是同樣道理，工藝先進(jìn)，并不等于幾十年后還值高價(jià)。”NEREIG房產(chǎn)資深顧問(wèn)Vena表示。

影響豪宅價(jià)值的有十大要素：1.豪宅所在區(qū)域；2.土地確切價(jià)值；3.設(shè)計(jì)有否缺陷；4.做工工藝（3~5年就斷裂還是10年）；5.豪宅朝向；6.房間設(shè)計(jì)（多大尺寸可建多少房間）；7.傳統(tǒng)豪宅與現(xiàn)代豪宅不同的價(jià)值側(cè)重；8.顏色搭配；9.現(xiàn)代智能技術(shù)的配置；10.Landscaping是否專(zhuān)業(yè)，包括園藝、車(chē)道等。”。