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  如今的中國(guó)， 有很多人都有意向想在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)。那么問(wèn)題來(lái)了，能貸多少款呢？帶多少合適呢？能貸多少款可以根據(jù)自身情況和政策規(guī)定分析出來(lái)，而貸多少則需要結(jié)合個(gè)人的消費(fèi)現(xiàn)狀，消費(fèi)觀和消費(fèi)習(xí)慣來(lái)分析。

1. 收入：

   估算能貸多少款用的是稅前收入，估算貸多少款合適我建議用每個(gè)月拿到手的工資凈收入加上雖然貸款銀行不會(huì)考慮用但是自己知道是穩(wěn)定的隱性收入等。工資凈收入是稅后的收入并且減掉了401k等支出。買(mǎi)房后貸款利息和地產(chǎn)稅可以抵稅，但我不建議考慮這部分收入，因?yàn)檫@部分通常是第二年報(bào)稅后才能拿回來(lái)，而房貸是每個(gè)月都要還的，而且買(mǎi)房后還有修修補(bǔ)補(bǔ)等亂七八糟的額外費(fèi)用，就算這兩樣互相抵消吧。

2. 月負(fù)債一般包括

  1) Mortgage的Monthly PITI: 房屋貸款的本金,利息,房產(chǎn)稅,以及房屋保險(xiǎn)。包括將要/正在購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。

  2)HOA/Condo Fee if any: 房屋小區(qū)管理費(fèi)。

  3)Credit card minimum payment: 信用卡的每月最低付款額，貸款銀行一般會(huì)用信用紀(jì)錄上顯示的數(shù)值。

  4)Car loan/Car lease monthly payment ifapplicable: 汽車(chē)貸款／租賃每個(gè)月的付款額。

  5) Education/Student Loan monthly paymentif applicable: 教育貸款每個(gè)月的付款額。

  6) Monthly Child Support/Alimony amount ifapplicable: 每個(gè)月的子女以及配偶贍養(yǎng)費(fèi)。

  7) Monthly Mortgage Insurance amount ifapplicable: 房屋貸款保險(xiǎn)。

3. 工作／收入的穩(wěn)定性。

  1) Base salary: 工資單上的基本工資。

  2) Bonus, Overtime income, Commission等: 一般需要兩年的歷史，證明穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

  3) Investment Property的收入: 一般需要報(bào)稅記錄或租賃合同等文件支持。

  4) Self-employed Income: 自營(yíng)公司收入，一般需要2年報(bào)稅記錄進(jìn)行計(jì)算。

  5) Child Support/Alimony if applicable: 子女以及配偶贍養(yǎng)費(fèi)收入，一般需要明確的離婚/分居協(xié)議,收款證明,以及至少3年可持續(xù)性。

  6) Social Security Income/Pension 等: 需要SocialSecurity Letter，Pension letter等證明信。

  7）其他收入: 種類(lèi)很多，總體要求是需要兩年的歷史以及未來(lái)三年的可持續(xù)性。

Income 一般不包括:

  1）沒(méi)有報(bào)稅的現(xiàn)金收入譬如小費(fèi)等。

  2） 政府的失業(yè)補(bǔ)貼。

  3）其他沒(méi)有兩年歷史或者不能證明未來(lái)三年可持續(xù)性的收入。

4. 財(cái)產(chǎn)主要是可以立即變現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)有多少。

5. 特殊情況下有沒(méi)有其他來(lái)源的財(cái)力支持。

  計(jì)算貸多少款合適，請(qǐng)參考以下原則：

 1.前面提到的收入減去支出大于等于0。如果在可預(yù)期的將來(lái)工資會(huì)大幅提高，而且準(zhǔn)備好了工資提高之前的資金缺口，也可以暫時(shí)小于0。

  2. 工作/收入穩(wěn)定的建議留3-6個(gè)月的可立即變現(xiàn)財(cái)產(chǎn)；工作/收入不穩(wěn)定的建議留9-12個(gè)月的可立即變現(xiàn)財(cái)產(chǎn)。就是相同情況下工作/收入穩(wěn)定的可以多放些首付來(lái)提高可以買(mǎi)的房?jī)r(jià)。

  3. 特殊情況下有其他財(cái)力支持的，必須是非�？煽康膩�(lái)源， 譬如父母可以支持的，等同于可變現(xiàn)財(cái)產(chǎn)增加。

  4. 影響這個(gè)凈勝額大小的另外一個(gè)主要因素是消費(fèi)觀念，譬如有的人比較樂(lè)觀，覺(jué)得現(xiàn)在每個(gè)月能持平就行，因?yàn)橐院蠊べY會(huì)漲，而貸款的Monthly Payment 不會(huì)。有的人比較保守，覺(jué)得每個(gè)月必須再攢下幾千美元才舒服。這個(gè)就是小馬過(guò)河了，移民港的建議是只要自己感覺(jué)怎么舒服就怎么做。

  正確理智的分析自己的消費(fèi)情況和消費(fèi)理念，才得做出正確的貸款決定，才能使自己貸的款有價(jià)值。