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Lending Club

 

Lending Club（以下簡稱LC）從2007年5月成立時首次出現(xiàn)在Facebook的第一批應用發(fā)展到2014年12月順利上市，歷時七年半。

 

LC自成立之初，就特別強化對于風險的管理，貸款者通過嚴格篩選審核后，僅有10%的申請能夠成功。LC根據(jù)貸款的期限和金額分A~G七個等級，每個等級又包含五個子級，貸款的等級預示著風險程度及回報率。A級貸款的借款人通常具有最高的還款能力，貸款利率約為6%~8%，B級約為9%~12%，C級約為13%~15%，D級約為16%~18%，E級約為19%~22%，F(xiàn)級約為23%~25%，G及約為26%。由于LC不對借款進行兜底，這就意味著投資人需要風險自負，根據(jù)自身愿意承擔多大的風險而配置投資不同等級的借款項目。截至2014年8月，LC的貸款平均利率約為14.5%，平均借款額約為1.4萬美元。

 

LC的整體運作模式即自身僅作為借貸雙方的中介，對借款人進行信用評級，根據(jù)其信用和借款期限確定貸款利率后，將貸款需求放到平臺上。當貸款需求被成功認購后，借款人向WebBank簽發(fā)貸款本票，WebBank向借款人發(fā)放相應金額的貸款，并將該筆債權轉讓給LC，LC再將這些貸款以收益權憑證的形式賣給投資人，這樣投資人就成了LC的“債權人”（更加嚴格的說法是“收益權人”，因為LC發(fā)行的是收益權憑證），而非借款人的債權人。

 

LC的盈利方式主要來源于收取貸款人的交易費和投資者的服務費，前者一般為貸款總額的1%~5%；后者則固定統(tǒng)一收取投資人投資總額的1%。

 

2014年8月，LC正式向美國證券交易委員會提交了上市申請，計劃融資5億美元。2014年12月11日，LC成功登陸紐交所，IPO價格為15美元，上市首日漲至23.43美元，漲幅高達56.2%，成為全球首個在美股市場上市的P2P借貸企業(yè)。

 

LC的CEO Renaud laplanche表示，LC現(xiàn)有的個人消費貸業(yè)務可以輕松地移植到其他貸款領域，LC的目標是逐步深入，直至覆蓋全部信貸產(chǎn)業(yè)。據(jù)資料顯示，截至到2014年底，LC的累計成交量已超過70億美元，面對龐大的市場體量，LC未來的前景非常值得期待。

 

2014年業(yè)務規(guī)模

 

2014年業(yè)務變化

 

LC自成立到2014年2月，只提供個人信貸服務。2014年3月宣布進軍小企業(yè)貸款市場，2015年初，先后與SCORE（小企業(yè)咨詢與指導公司）、Google、阿里巴巴等企業(yè)合作拓展小微企業(yè)貸款。

 

LC除了大舉進軍小企業(yè)貸款領域，還一直持續(xù)挖掘個人貸款用戶，2014年4月17日，LC以1.4億美元收購了一家名叫Springstone的貸款服務商。僅在2013年，Springstone就促進了超過3.4億美元的私人教育費及醫(yī)療費用貸款。雙方達成合作后，想要為私人教育計劃融資或需要醫(yī)療貸款的病人就可以通過LC直接獲得貸款。

 

在投資者服務方面，LC一向以數(shù)據(jù)透明著稱，但在2014年11月，LC向API用戶發(fā)布相關聲明，將可下載的字段從100個減至56個。字段的縮減將帶來數(shù)據(jù)分析上問題，已對一些數(shù)據(jù)統(tǒng)計的網(wǎng)站造成了影響，甚至可能會對正在建立的生態(tài)系統(tǒng)產(chǎn)生一些阻礙，引起API用戶的批評。

 

此外，在LC平臺上，機構投資人經(jīng)�？焖贀屪咝庞美�率較高的借款，使得普通投資人無標可投，LC曾為此專門道歉，并采取措施幫助普通投資人“搶標”。

 

最新動態(tài)

 

·2015年1月7日，LC與USWCC合作，幫助女性企業(yè)主獲得可負擔的利率的信用貸款。

 

·2015年1月8日，LC與SCORE達成合作，SCORE的客戶可以通過主站上的合作頁面獲得企業(yè)貸款。

 

·2015年1月15日，LC與Google攜手推出一項向Google的合作企業(yè)提供低息貸款的新項目。這些Google的合作企業(yè)需要符合一定標準，通過貸款審核的企業(yè)可以獲得不超過60萬美元兩年期的貸款，第一年貸款企業(yè)只需償還利息。第二年LC將根據(jù)還款情況對利率做出調整。

 

·從2015年2月起，LC與阿里巴巴牽手合作，允許美國小企業(yè)申請額度不超過30萬美元的短期貸款，用于采購阿里巴巴網(wǎng)站上的中國供應商提供的商品。借款期限最多六個月，LC會提供1~6個月的貸款，并根據(jù)貸款金額、貸款期限及貸款企業(yè)信用等信息為借款設置不同的月利率，大約在0.5%~2.4%，LC還將對供應商和商品進行審查。

 

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Prosper

 

Prosper于2006年2月在美國加州舊金山市創(chuàng)立，是美國金融史上第一個P2P借貸平臺。

 

Prosper的貸款業(yè)務曾在2008年遭到SEC的禁止，獲取資格后，于2009年重新開啟業(yè)務。

 

Prosper早期的模式類似拍賣，借款方希望尋找愿意以最低利率出借的出資人，出資人則希望找到愿意支付更高利率的借款人，個人信用評分是借貸雙方的主要參考指標。Prosper也把風險等級劃分為7大類，貸款利率在6%~36%之間，利率越高風險越大。不同風險等級也對應不同的最高借款額度，Prosper的借款金額范圍在1,000~35,000美元。Prosper并不承擔壞賬風險。

 

平臺的收入來自借貸雙方，向借款人收取每筆借款額的1%~3%，向出借人按年度總投資額的1%收取服務費。

 

平臺設有投資限制規(guī)則：（1）投資人最低出借金額為25美元。平臺支持投資人使用QuickInvest或AutoQuickInvest進行自動投標。（2）在貸款發(fā)布的24小時內，單個投資人的投資金額不能超過總借額的10%，24小時之后則無限制。（3）普通散戶投資者在平臺上出借的總金額上限為2,500萬美元，機構投資者無最高金額限制。

 

Prosper還與Folio合作開發(fā)了二級債權交易市場。投資者可以在二級市場中的任何時間買賣Prosper貸款。轉讓方設置定價，允許比原貸款價格更高或更低，轉讓成功后，轉讓方需要向Folio支付轉讓債權金額的1%作為交易費。

 

Prosper的借貸資金由富國銀行進行資金托管，平臺在富國銀行開設賬戶，為每位用戶開設二級子賬戶，管理借款人還款資金和投資者的出借資金。

 

Prosper業(yè)務數(shù)據(jù)：

 

Prosper的年度總借款額接近16億美元，相比2013年的3.5億美元增長347%。

Prosper融資情況：

 

2014年業(yè)務變化

 

2014年2月，Prosper宣布投資者投資任何一筆貸款的最高額度不可以超過該貸款總額的10%。之前的投資限額是不得超過貸款總額的50%。此舉是為了平衡并幫助投資散戶爭取市場份額，主要是由于之前機構投資者的參與使得散戶投資者感覺到被市場中的“大戶”排擠。投資限額新規(guī)則的制定維持了市場的平衡。

 

最新動態(tài)

 

2015年1月，Prosper以2100萬美元收購了美國醫(yī)療借貸公司AHL。AHL成立于2009年，業(yè)務覆蓋多個垂直醫(yī)療保健領域，如整容、生育、脊椎和神經(jīng)外科手術等。AHL原本并不是資金出借方，實際上他們開發(fā)了一個云端的患者融資平臺，整合了很多借貸商。此類貸款的申請通常都是患者在醫(yī)生辦公室錄入信息，可立即確定是否能夠獲得貸款。Prosper將以此次收購為契機，拓展更多新借款人。

 

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SoFi

 

SoFi成立于2011年，總部位于美國舊金山，由斯坦福大學商學院的Mike Cagney與另外3個伙伴共同創(chuàng)立，是一家專做大學生網(wǎng)貸的P2P公司。不少美國大學生都曾申請政府提供的學生貸款完成學業(yè)，這些學子在畢業(yè)后需要償還這些貸款。SoFi在成立之初，主要業(yè)務就是為畢業(yè)于名校的優(yōu)秀學子提供更低利率的二次貸款，幫助他們償還政府的貸款。

 

SoFi成立時，行業(yè)領者Lending Club與Prosper都正在SEC的監(jiān)管下蓬勃發(fā)展，但Lending Club與Prosper的信貸業(yè)務非常廣泛，SoFi成立時專注于學生貸款的細分市場。

 

起初，SoFi為同�；虿煌瑢W校間的在校學生與畢業(yè)校友的交流溝通而搭線，為二者對接借貸服務，這種基于社交而形成的熟人間借貸關系，形成最初的“社交金融”概念，SoFi迅速在美國高等學府的畢業(yè)生與學子間聞名。2012年，SoFi收到以“人人網(wǎng)”領頭的4900萬美元共7720萬美元融資。

 

SoFi對借款人有兩條限制原則，第一，必須畢業(yè)于指定排名前200的院校，第二，所學的專業(yè)必須是有發(fā)展前景的熱門專業(yè)，如法律、商業(yè)、工程等。SoFi的借款人年齡集中在28~31歲，平均年薪為12.5萬美元，平均FICO信用分為740分。聯(lián)邦政府提供的助學貸款的利率則高達6.8%—8.5%，而SoFi為他們提供的貸款利率則在4.99%—6.74%之間，因此對學生更有吸引力。據(jù)SoFi官網(wǎng)統(tǒng)計，SoFi成立至今為每位借款者平均節(jié)省9400美元。

 

2014年業(yè)務變化

 

截止到2014年年底，SoFi的累計貸款額超過13億美元，借款人數(shù)超過15,500人。

 

SoFi 融資情況：

2014年業(yè)務變化

 

2013年底，SoFi宣布公開證券化完成，被加拿大的世界第四大信用評級公司DBRS信用評級為A。

 

2014年4月，SoFi在第三輪融資獲得8000萬美元后宣布進軍房地產(chǎn)貸款市場。SoFi成為美國第一個允許房產(chǎn)抵押的P2P借貸平臺。SoFi在美國的五個州發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款，包括加利福尼亞、新澤西、北卡羅來納州、賓夕法尼亞和德克薩斯。

 

最新動態(tài)

 

2015年1月，SoFi獲得2億美元的D輪融資，其主要投資者是Third Point Ventures，目前估值已達13億美元。英國金融時報透露了SoFi市場營銷文件的一些信息，譬如，SoFi欲利用新注入的資本來增強資產(chǎn)負債表，研發(fā)新的貸款產(chǎn)品。

 

2015年3月，彭博社報道稱，SoFi計劃于2015年上市，公司估值達35億美元。據(jù)知情人士透露，2015年SoFi可能融資5億美元。SoFi計劃于二季度秘密提交招股說明書，并計劃于2015年下半年上市。

 

 

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Estimize

 

Estimize是美國一家開放的金融預測平臺，是由對沖基金分析師雷·德羅根于2011年成立。當時，雷·德羅根的理念就是建立一個開放的、透明的金融預測平臺。

 

其成立的初衷是由于雷·德羅根觀察到投資的非結構化信息的種種不便，Estimize便將用戶生產(chǎn)內容進行結構化。由于對上市公司的股價影響最大的因素是每股收益（EPS）和收入（Revenue），于是，Estimize網(wǎng)站提出用眾包模式來預測上市公司在下一個季度的EPS和Revenue數(shù)據(jù)。

 

該平臺的獨特之處在于，無論是機構分析師或獨立研究員，甚至是學生，都可以在Estimize上分享自己對上市公司的分析報告，并預測上市公司未來收益及每股盈余等數(shù)據(jù)。因此，數(shù)據(jù)就是Estimize的財富。

 

Estimize平臺上目前有上萬名該類“分析師”，其中一部分用戶免費為平臺提供預測結果。平臺也會出售原始數(shù)據(jù)并提供付費API，其他對沖基金和投資機構可每月付3000-15000美元來接入。

 

Estimize會邀請參與預測的用戶組成一支“評委會”，然后依據(jù)過往的預測表現(xiàn)和具體身份(如專業(yè)人員/非專業(yè)人員)給予不同用戶有差別的信賴權重，最終，每支股票都由綜合評委會評估后給出預測數(shù)據(jù)。

 

目前Estimize平臺對金融預測的準確性已經(jīng)得到行業(yè)較大程度的認可。該網(wǎng)站宣稱，在69.5%的情況下，其眾包形成的預測值比華爾街專業(yè)人士更準確，而且參與預測的成員越多，“評委會”效果就更好。

 

Estimize所預測的結果主要被財經(jīng)媒體所引用，如福布斯、巴倫周刊、華爾街日報、CNN、投資者商業(yè)日報等。如今，Estimize的數(shù)據(jù)也提供給一些主要的金融研究平臺，如彭博。

 

 

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Mint

 

Mint是一個免費在線個人財務管理服務網(wǎng)站，由美國和加拿大企業(yè)家Aaron Patzer創(chuàng)建。Mint允許用戶管理銀行、信用卡、投資、貸款交易及結余。用戶還可以設置預算和目標，方便理財。

 

大事記

2007年9月正式上線。

2009年9月，著名的會計軟件公司Intuit公司以1.7億美元價格收購Mint。

2010年4月19日，Mint宣布擴大覆蓋面，幾乎覆蓋了美國銀行、信用社。

 

Mint連接超過16000個美國金融機構。Mint從DAG Ventures和夏斯塔創(chuàng)投募集超過3100萬美元的風險資金。Mint第一輪資本來自天使投資者，包括谷歌的董事和天使投資人Ram Shriram。

 

Mint擁有多項創(chuàng)新性功能：首先它可以通過授權把用戶的多個賬戶信息（例如支票、儲蓄、投資和退休金等）全部與Mint的賬戶連接起來，自動更新用戶的財務信息。

 

其次，它能夠自動把各種收支信息劃歸入不同的類別（例如餐飲、娛樂、購物等）。這兩項功能結合起來，用戶相當于擁有了個人財務中心，可對自己的財務狀況與日常收支一目了然。

 

更重要的是，Mint可利用數(shù)據(jù)統(tǒng)計功能，幫助用戶分析各項開支的比重、制訂個性化的省錢方案和理財計劃。通過為用戶每月收支、預算與現(xiàn)金流統(tǒng)計管理功能，幫助用戶分析每個月在飲食、娛樂和購物等各方面的開支比重，以便用戶制訂出更有針對性的"節(jié)流"方案并與其他同性質的用戶橫向對比。

 

貼心的功能外加簡便、易用的操作和逆天的免費策略（其收入主要來自向用戶推薦“幫你省錢”的金融產(chǎn)品傭金），使得Mint網(wǎng)站備受青睞，它在成立后的兩年內獲得三輪融資，并最終以1.7億美元的價格被Intuit收購。目前，它是美國頗負盛名的免費個人理財網(wǎng)站。

 

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Motif

 

MotifInvesting是一個投資組合服務提供商，致力于投資組合和社交化選股投資，讓用戶不追隨基金也能有主題投資組合，Motif就像是Facebook+網(wǎng)絡券商eTrade+個人金融平臺的組合體。

 

MotifInvesting的投資組合被稱為Motif。一個Motif包含一組具有相似主題或理念的多支證券（包括股票、證券等，最多達30只），例如云計算、移動互聯(lián)網(wǎng)、3D打印。用戶可以根據(jù)自己的投資理念，從平臺上選擇已有的Motif直接使用，也可修改（包括調整其中包含的股票/基金組成和比重）后使用，更可以創(chuàng)建自己的全新Motif。

 

該平臺的新穎之處在于：1）提供了強大的自助式投資組合設計工具，用戶可非常方便、直觀的修改、創(chuàng)建、評估Motif，只需要幾分鐘便可擁有個性化的投資組合；2）引入社交機制，用戶可以把自己的Motif分享給好友或者選定的圈子，大家共同對Motif進行討論和優(yōu)化。

 

Motif的特色在于它關注投資組合，而不是只注重個股討論。投資者可以直接購買并持倉一整個已有的Motif，也可調整各支股票的投資比例，或是自建一個新的Motif。

 

MotifInvesting的實質是運用先進的技術手段和社交機制，幫助每個用戶成為自己的基金經(jīng)理。其收費策略也非常獨特，無論用戶在某個Motif上的總體投資額是多少（最低不能低于250美元），也無論該Motif由平臺提供還是用戶定制，用戶每按照該Motif購買或出售一次股票/基金組合，平臺都會收取9.95美元。如果只是交易其中的一支證券，則每次收取4.95美元。

 

Motif有趣的地方在于它的社交網(wǎng)絡是類似Facebook式的雙向網(wǎng)絡，得發(fā)好友申請，才能看見朋友對不同股票或投資組合的討論。投資者也可以分享自己創(chuàng)建的投資組合到特定的圈子。

 

2013年4月份，MotifInvesting獲得2500萬美元C輪融資。截止當時，用戶們共創(chuàng)建了7500個Motif。

 

2015年1月，MotifInvesting獲得中國人人公司領投，總投資金額達到4000萬美元。人人網(wǎng)CEO陳一舟和高盛投資銀行前副董事長CarlStern已經(jīng)進入該公司董事會。而Motif將利用這筆資金繼續(xù)向海外擴張。

 

 

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SigFig

 

SigFig是美國一家個人互聯(lián)網(wǎng)理財平臺，上線于2012年5月1日。SigFig的一大特色是自動投資和重組賬戶，根據(jù)市場情況自動為用戶隨時買賣ETF。他們專注于用戶投資行為，幫助整合管理客戶自己的所有投資賬戶和養(yǎng)老金賬戶，提供圖表幫助用戶評估風險與收益。與傳統(tǒng)券商相比，他們收費很低，10美金每月，就能為客戶量身制定投資計劃，根據(jù)客戶自身年齡、收入、存款、風險接受程度來管理和投資，并且每周自動診斷用戶投資組合，如果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有投資收益不佳會及時推薦更好的投資選項。用戶也可以選擇是否要SigFig管理全部或者只是一部分個人賬戶。

 

與側重于日常財務管理的Mint不同，SigFig更專注于用戶的投資行為。同樣它可以自動同步用戶分散在各個投資帳號上的數(shù)據(jù)，在網(wǎng)站上予以集中展示。通過對這些投資數(shù)據(jù)進行分析，SigFig每周都會自動診斷用戶的投資組合，給出個性化的建議，幫助用戶節(jié)省成本、提高收益，例如：定位收益不佳的投資，發(fā)現(xiàn)并削減隱藏的經(jīng)紀費用，檢測理財顧問是否多收了你的費用，推薦收益更高的股票/基金，等等。另外，SigFig還提供簡潔、易讀的圖表幫助用戶評估風險、比較收益。

 

SigFig網(wǎng)站所做的，就是一般投資顧問要做的事情，但是它完全依靠算法，而且對個人用戶完全免費。它的收入主要源于授權財經(jīng)媒體使用其投資工具，以及推薦券商或投資顧問的推介費。2013年年7月初，SigFig獲得1500萬美元的B輪融資，其平臺上的用戶資產(chǎn)達750億美元。

 

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Realty Mogul

 

Realty Mogul的房產(chǎn)眾籌分兩類：第一，房產(chǎn)股權眾籌。第二，房產(chǎn)貸款眾籌。房產(chǎn)股權眾籌簡單來說，就是讓投資者根據(jù)自己的投資額來占有相應眾籌房產(chǎn)的股份，每月收取租金，最終房產(chǎn)賣出，投資者按照所占股份來獲取收益。房產(chǎn)貸款眾籌簡單來說，就是讓投資者籌錢借給借款人，只是這筆借款是有房產(chǎn)做抵押的。下圖是Realty Mogul的業(yè)務流程簡介：

 

投資者可以簡單地在Realty Mogul眾籌平臺注冊一個帳號，然后就可以瀏覽所有的投資機會，包括股權眾籌和貸款眾籌。但是由于美國證監(jiān)會的要求，房產(chǎn)眾籌的投資者必須是證監(jiān)會認可的合格投資者。合格投資者的要求是：1）單人年收入20萬美元以上，夫妻年收入30萬以上。2）如果條件一沒有滿足，那個人必須擁有100萬以上的凈資產(chǎn)（不包括先住房的市值）。

 

Realty Mogul的眾籌平臺是每個人都可以注冊的，但是投資時，Realty Mogul要求投資者填寫身份認證并且給予Realty Mogul審查個人資產(chǎn)的權利，當投資者通過了Realty Mogul的審查才能繼續(xù)進行投資。

 

Realty Mogul股權眾籌案例

 

下圖展示了房產(chǎn)放上Realty Mogul的眾籌平臺上的流程。

 

首先是由U.S.Realty和Compass Acquisition發(fā)起項目要求要籌集五十萬美元的資金。然后把房源的信息發(fā)給Realty Mogul審核，Realty Mogul與Realty Mogul的一家第三方房產(chǎn)審核機構WealthForge一起對房源進行審核，如果通過就在Realty Mogul眾籌平臺發(fā)起眾籌，如果未通過審核則放棄眾籌。在這個例子里，如果眾籌成功，Realty Mogul會幫投資者建立一個有限合伙制公司名為Realty Mogul 15，投資者根據(jù)出資額占取相應股權。Realty Mogul不占有有限合伙制公司股份，但是是GP，投資者必須簽署一份協(xié)議讓Realty Mogul全權管理這個有限合伙制公司。

 

下圖說明了貸款眾籌放上Realty Mogul的眾籌平臺上的流程。

 

 

所有Realty Mogul的眾籌平臺上的貸款，都是由房產(chǎn)投資公司發(fā)起的裝修貸款。這個例子是由OCG Properties發(fā)起的裝修貸款。OCG Properties提出貸款申請，Realty Mogul與第三方審核機構一起審核，未通過審核則放棄眾籌，審核通過則發(fā)起眾籌。這個例子是眾籌成功了，一旦眾籌成功，OCG Properties會把房源抵押給Realty Mogul公司。

 

房產(chǎn)貸款眾籌的業(yè)務流程與股權眾籌非常不同，下面是這個例子的房產(chǎn)貸款眾籌的流程：

 

上圖是這個特定房產(chǎn)貸款眾籌的業(yè)務流程。眾籌成功后，相當于投資者購買了由Realty Mogul發(fā)行的到期一年的本票，本票的年華利率是9%，最小金額是5000美元。Realty Mogul把資金交給OCG Properties對舊房做裝修，并且在一年內出售。OCG Properties每個月給Realty Mogul利息，Realty Mogul每個月按照投資者所購買本票的金額，向投資者付利息。OCG Properties賣出裝修后的房產(chǎn)后，才把本金歸還給Realty Mogul，Realty Mogul才會把投資本金返還給投資者。但是，如果OCG Properties在一年內沒有賣出房產(chǎn)，投資者將拿不回投資本金。因為Realty Mogul發(fā)行的本票，限定了債務時間，一年后Realty Mogul與投資者不再是債務人與債權人的關系。如果房子在幾年后賣出了，回款有Realty Mogul所有，投資者也拿不回一分錢。所以就算房產(chǎn)抵押給了Realty Mogul，投資者還是面臨相當大的風險。Realty Mogul房產(chǎn)貸款眾籌的盈利來源是收取借款方的手續(xù)費，具體費率沒有對外公開。

 

Realty Mogul運營模式

 

下圖是Realty Mogul的運營結構圖

 

從上圖可以看出房地產(chǎn)股權眾籌項目，都是由Realty Mogul幫助投資者代辦和管理（Realty Mogul為不占股權GP）一個有限合伙制公司，而且一個房產(chǎn)股權對應一個有限合伙制公司。投資者只是購買有限合伙制公司的股權，而且一個有限合伙制公司只持有一個房產(chǎn)作為資產(chǎn)或者是一個有房產(chǎn)抵押的債權。這樣投資者的投資回報可以更明確的分配。

 

房產(chǎn)貸款眾籌項目是由Realty Mogul發(fā)行本票的方式向投資人籌款。雖然房產(chǎn)抵押給了Realty Mogul，但是一旦本票到期后，房產(chǎn)沒有賣出去，投資者的本金是拿不回的。這對投資者來說是不公平的，而且讓投資者承擔了相當大風險。

 

Realty Mogul盈利方式

 

Realty Mogul房產(chǎn)股權眾籌的盈利模式是收取幫投資者成立的有限合伙制公司的管理費。以上商場項目為例，每年Realty Mogul要收取有限合伙公司總收益(包括股權出售后的收益)的2%作為管理費。

 

Realty Mogul房產(chǎn)貸款眾籌的盈利模式是收取借款人的手續(xù)費，具體費率沒有對外公開。Realty Mogul如果在本票到期后才收到借款方的資金，所有的資金（包括房產(chǎn)賣出資金）全部都是Realty Mogul的盈利。這是一個霸王條款，但是確實存在于Realty Mogul的投資合同里。

 

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Realty Shares

 

Realty Shares比Realty Mogul成立晚三個月的房產(chǎn)眾籌公司，Realty Shares在早期只有房產(chǎn)貸款眾籌，而且貸款眾籌的結構與Realty Mogul完全不一樣。目前，Realty Shares也開始了房產(chǎn)股權眾籌，其業(yè)務流程與Realty Mogul相似。下圖是Realty Shares房產(chǎn)貸款眾籌與房產(chǎn)股權眾籌的簡易流程圖：

 

Realty shares眾籌平臺項目案例

 

Realty shares的眾籌項目還是必須注冊后才能瀏覽，每位瀏覽者都可以無限制地注冊帳號。但是，瀏覽者想投資，Realty shares平臺會要求實名信息包括：護照號，姓名等。這些信息用來初步核實投資者是否達到了美國證監(jiān)會對受信投資者的要求。

 

網(wǎng)站會給出房產(chǎn)眾籌投資的類型，房產(chǎn)基本信息，預計持有期，預計收益，眾籌資金目標等。

 

上圖是Realty shares房產(chǎn)股權眾籌的例子，此項目由Cole Valley Partners（CVP）發(fā)起，并且通過了Realty shares的審核。目前此項目已經(jīng)眾籌完成，持有期是3到5年，預計年化收益是9%。Realty shares審核此房產(chǎn)股權投資的形式如下圖：

 

此項目是由房產(chǎn)投資公司CVP發(fā)起的，CVP希望籌集投資30萬美元。CVP將項目內容提交給Realty shares審核。Realty shares沒有第三方合作房地產(chǎn)審核公司，所有審核都由Realty shares團隊完成。如果未通過審核則放棄眾籌。如果通過審核則發(fā)起眾籌。眾籌成功后Realty shares幫投資者建立一個有限合伙制公司，Realty shares不占股權，但是投資者會簽一份合同。合同規(guī)定Realty shares為有限合伙制公司的GP，公司日常運營全權交給Realty shares處理。每一個房產(chǎn)眾籌項目Realty shares都會幫助投資者組建和管理一個有限合伙制公司。這個項目的有限合伙制公司名稱為Realty Shares 5。下圖是此項目眾籌成功后房產(chǎn)的管理辦法以及股權構成。

 

Realty Shares 5有限合伙制公司與CVP合作都持有商場的股權，但是Realty Shares 5有限合伙制公司不管理商場。所有商場管理運營完全由CVP負責。商場股權結構是：CVP占有10%，Realty Shares 5有限合伙制公司占有9.56%，其它股東占有80%。商場每月會產(chǎn)生租金，租金按照商場股東所占比例分配。分配到Realty Shares 5的租金就是當月租金的9.56%。Realty Shares 5與CVP合作，并且Realty Shares 5不管理商場，具體的收益分如下圖。

 

商場產(chǎn)生的年租金，按照9.56%的比例分配給Realty Shares 5有限合伙制公司，Realty Shares從中再收取年化1%的管理費。CVP不對Realty Shares 5有限合伙制公司收取任何費用。如果Realty Shares股權出售，如果股權出售產(chǎn)生了超額收益，即大于Realty Shares買入價。那么超額收益的80%歸Realty Shares 5有限合伙公司所有，20%的超額收益歸CVP所有（因為CVP負責商城的日常運營）。最終這個房產(chǎn)股權眾籌項目投資者的預計凈收益是年化9%。

 

Realty Shares運營模式

 

下圖是Realty shares的運營結構圖

 

從圖中可以看出Realty Shares的房產(chǎn)股權眾籌與房產(chǎn)貸款眾籌都是通過Realty Shares幫助投資者成立的有限合伙制公司來管理和完成的。Realty Shares不占任何一家有限合伙制公司的股份，但是由于投資者簽署的合同，讓Realty Shares成為GP管理公司的大小事物。

 

通過這種方式管理投資房產(chǎn)股權，可以明確地分配投資者的收益，讓眾籌發(fā)起方能更好的管理投資者關系。對房產(chǎn)貸款眾籌來說，這種方式是最大限度的保護了投資者的利益，與Realty Mogul的本票模式不同，Realty Shares可以讓投資者面臨相對較小的風險。

 

Realty Shares盈利模式

 

Realty Shares房產(chǎn)股權眾籌的盈利模式是收取管理費。以上文商場項目為例，Realty Shares每年收取有限合伙制公司1%的年收益(包括股權出售后的收益)當作管理費。

 

Realty Shares房產(chǎn)貸款眾籌的盈利模式是收取借款方的手續(xù)費，具體手續(xù)費與房產(chǎn)有關。但是，Realty Shares不披露具體手續(xù)費的費率。

 

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Fundrise

 

Fundrise是人人網(wǎng)投資的一家美國房地產(chǎn)眾籌公司。與以上兩家房地產(chǎn)眾籌平臺不同，F(xiàn)undrise有四種眾籌產(chǎn)品：1）房地產(chǎn)夾層債權眾籌；2）房地產(chǎn)優(yōu)先股眾籌；3）房地產(chǎn)優(yōu)先債眾籌；4）房地產(chǎn)普通股眾籌，而且Fundrise也在為修建中的房產(chǎn)進行債權眾籌。所有的Fundrise的眾籌產(chǎn)品都是通過組建有限合伙公司進行運作的。下圖是Fundrise眾籌產(chǎn)品簡易流程圖（將房地產(chǎn)夾層債權眾籌、優(yōu)先股眾籌與優(yōu)先債眾籌歸為貸款眾籌大類）：

 

 

Fundrise房地產(chǎn)普通股眾籌項目案

 

Fundrise普通股眾籌項目非常特殊，是三個平臺中最特別的一個。下圖是一個例子：

 

這是一個現(xiàn)房，開發(fā)商想裝修后再賣出。年化收益是19.6%，然而沒有投資期限。投資者必須持有到房產(chǎn)賣出為止。眾籌項目通過流程不再贅述，此項目的資產(chǎn)構成如下：

Fundrise幫投資者建立了一個有限合伙公司，投資者按照自己的投資金額占有限合伙公司相應的股份。有限合伙公司有Fundrise全權管理，投資者沒有管理權利，并且Fundrise不持有有限合伙公司的股份。房產(chǎn)的管理是有開發(fā)商管理，包括裝修到售賣。由于沒有投資期限，投資者必須等到房產(chǎn)賣出的那一天才能夠回收本息。

 

Fundrise運營模式

 

下圖是Fundrise的運營結構圖：

 

 

從上圖可以看出房地產(chǎn)股權眾籌Fundrise還采用了幫投資者設立有限合伙公司的方式參與。而債權眾籌則采用了自行成立有限合伙公司發(fā)行本票的方式，本票的條款非常不人性化，損害投資者的利益，但是不得不說對Fundrise并沒有什么壞處。

 

Fundrise盈利方式

 

Fundrise的盈利模式與以上兩個平臺相似，收取房地產(chǎn)商的手續(xù)費，具體費率為公布。同時收取投資者0.3%的管理費用。

 

如果是貸款眾籌類項目，開發(fā)商無法在本票到期前還款，或者Fundrise沒有在本票到期前處理掉房產(chǎn)。在本票到期后，如果開發(fā)商還款或者Fundrise處理掉了房產(chǎn)，這些收益都歸Fundrise所有。