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2015年美國(guó)房市展望：美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅更慢 購(gòu)房狂潮減弱

2014年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)怪相叢生，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)二手房銷售不及2013年，而10月新房月度銷售量?jī)H比去年同期增長(zhǎng)1.8%。與此同時(shí)，二手房的價(jià)格上漲趨勢(shì)已顯著放緩。不過(guò)，新建市場(chǎng)上建筑商對(duì)獨(dú)立屋的信心卻連續(xù)6個(gè)月居高不下。美國(guó)

1.價(jià)格上漲將更慢

2014年房屋價(jià)格漲勢(shì)放緩顯著，預(yù)計(jì)將持續(xù)到2015年。2014年1月至9月，二手房?jī)r(jià)格上漲減速。S&P/凱斯-席勒數(shù)據(jù)顯示，2013年12月比上年同期價(jià)格增長(zhǎng)10.8%，而2014年9月同上年同期相比僅增長(zhǎng)4.8%。

可以說(shuō)，放緩的住房庫(kù)存水平和投資者從房市中退出壓制了住房?jī)r(jià)格的升級(jí)。更深層次的解釋是，這種變化代表了市場(chǎng)上的根本性轉(zhuǎn)變：房市已走出了快速恢復(fù)階段，進(jìn)入一個(gè)新的常態(tài)。

在全國(guó)范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)格已接近2005年春季水平。Zillow預(yù)計(jì)2015年房?jī)r(jià)將僅上漲2.5%，Realtor.com預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)年度漲幅為4%-5%。

2.承受能力將進(jìn)一步惡化

不幸的是，價(jià)格上漲放緩并不意味著購(gòu)房市場(chǎng)會(huì)更加實(shí)惠。事實(shí)上，Trulia首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家科爾科（Jed Kolko）的預(yù)測(cè)與此完全相反。他表示，即使今年房?jī)r(jià)上漲不會(huì)太快，但明年的上漲幅度會(huì)高于收入的增長(zhǎng)。他說(shuō)：“在同一時(shí)間，更高的抵押貸款利率也會(huì)消弱（人們的住房）承受能力。”

Realtor.com預(yù)測(cè)，2015年住房負(fù)擔(dān)將增加5%-10%。

3.購(gòu)買(mǎi)狂潮將減弱

這對(duì)普通人是個(gè)好消息：由于庫(kù)存量、貸款以及投資者三方面的變化，2015年在購(gòu)房過(guò)程中不會(huì)過(guò)于緊張。

由于美國(guó)房?jī)r(jià)上漲，2014年，越來(lái)越多的人出售住房，10月，現(xiàn)有住房月供應(yīng)量為5.1，高于去年同期的5.2%。價(jià)格上漲意味著市場(chǎng)上的交易減少，對(duì)投資者的吸引力也減少，事實(shí)證明，他們正退出這一市場(chǎng)。來(lái)自美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的最新數(shù)據(jù)顯示，10月份個(gè)人投資者所購(gòu)買(mǎi)的房屋占15%，低于去年同期的19%。

Zillow首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家漢弗萊斯（Stan Humphries）表示，自2012年底房市恢復(fù)以來(lái)，購(gòu)房者面對(duì)的是庫(kù)存偏低、信貸緊縮、拍賣(mài)戰(zhàn)以及來(lái)自投資者和全款購(gòu)房者的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

不過(guò)明年的情況會(huì)有所轉(zhuǎn)機(jī)，房屋庫(kù)存量將會(huì)上升，競(jìng)爭(zhēng)壓力將轉(zhuǎn)移到賣(mài)家。漢弗萊斯表示，這個(gè)更平衡的市場(chǎng)將對(duì)每一個(gè)人都變得更為通暢，無(wú)論是買(mǎi)家還是賣(mài)家。

4.抵押貸款利率將上升

美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，2014年年底利率將上升到5%；房地美（Freddie Mac）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諾莎福特（Frank Nothaft）預(yù)計(jì)為4.5%。隨著美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)出QE3即將結(jié)束的信息，美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)表示，有充足的理由相信2015年中期短期利率將升息，并推動(dòng)抵押貸款利率的上調(diào)。

不過(guò)，去年經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，2014年底抵押貸款利率將達(dá)到5%，但根據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，30年期固定利率抵押貸款截止上周僅為3.93%，低于去年同期的4.42%，2014年其他類的利率也分別持平或下降。

5.千禧人將反超X一代成購(gòu)房者

到2015年年底，新千禧代（35歲以下）將取代X一代（35-50歲）成為美國(guó)購(gòu)房者的最大群體。漢弗萊斯說(shuō)， 大約42%千禧人表示在未來(lái)一至五年內(nèi)有購(gòu)房的打算，高于X一代的31％。 這意味著年輕人并非對(duì)購(gòu)房不感興趣，而是他們推遲了結(jié)婚和生兒育女。隨著這一代人的成長(zhǎng)，他們將成為住房市場(chǎng)不可忽視的力量。

6.租金漲幅將超過(guò)房屋價(jià)格增長(zhǎng)

科爾科預(yù)計(jì)，2015年，許多25-34歲的年輕人會(huì)建立自己的家庭，但他們會(huì)選擇租房取代購(gòu)房。在某種程度上，這種預(yù)測(cè)基于人口因素（如婚姻、孩子等），另一方面這些年輕人需要為首付存款，這些因素將繼續(xù)推動(dòng)多戶家庭住房的需求和租金的繼續(xù)上漲。

最后，這些眾多的因素造成美國(guó)房產(chǎn)的現(xiàn)狀。