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如何更好的理解購(gòu)房信息與預(yù)期指數(shù)

來(lái)源:http://www.meilele.com/article/zhuangxiu-gonglue/25698.html作者:北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間:2015/11/5

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 目前,世界各國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在信息收集、分析、計(jì)算方面有很多方法。歸結(jié)起來(lái),這些方法可分為以下4種:
       成本投放法:成本投入法是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投入成本(包括材料及人工費(fèi)用等)的變化情況,以算術(shù)平均法來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的方法,是早期的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的重要編制方法。在規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作背景下,成本投入法對(duì)新建成房屋價(jià)格的走勢(shì)分析有一定的適用性,能夠反映出房地產(chǎn)價(jià)格變化的某些規(guī)律。
       加權(quán)平均法:該方法包括中位數(shù)價(jià)格法和算術(shù)平均法兩種。其基本原理是,以大量的房地產(chǎn)實(shí)際交易價(jià)格作為指數(shù),加權(quán)的目的在于降低不同交易案例的特征差異所帶來(lái)的偏差。中位數(shù)價(jià)格法與算術(shù)平均法相比,雖然能在一定程度上降低房地產(chǎn)品質(zhì)差異對(duì)指數(shù)的影響,但并不能完全消除這一影響,隨著時(shí)間的變化,房地產(chǎn)品質(zhì)的差異可能會(huì)對(duì)指數(shù)衡量房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)產(chǎn)生較大的偏誤。因此,在國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的實(shí)踐中,加權(quán)平均法多用于地價(jià)指數(shù)的編制,而用在住宅價(jià)格指數(shù)編制上的較少。
       重復(fù)交易法:它是利用房地產(chǎn)的重復(fù)交易案例,用同一棟房屋在兩個(gè)時(shí)期售出的價(jià)格資料計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。這樣,不同時(shí)期考察相同的房地產(chǎn),在結(jié)構(gòu)、材料、外部品質(zhì)等方面都相同,免去了控制房地產(chǎn)品質(zhì)的麻煩。該方法經(jīng)過(guò)實(shí)踐和專(zhuān)家的多次修正,在理論上已經(jīng)相當(dāng)完整,因此該方法被稱(chēng)為國(guó)際上最先進(jìn)的計(jì)算方法,能夠客觀、準(zhǔn)確地反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況。
       特征價(jià)格法:該理論認(rèn)為,一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì)(如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向和是否有保安服務(wù)等特征),商品價(jià)格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時(shí),商品的價(jià)格也會(huì)隨之改變。特征價(jià)格法的基本思路是:將房地產(chǎn)商品的價(jià)格分解,以顯現(xiàn)出其各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格,在保持房地產(chǎn)的特征不變的情況下,將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中的特征因素分解,從價(jià)格的總變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征變動(dòng)的影響,剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價(jià)格變動(dòng)。

 

 

 

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