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Source: KPMG

" 在美國投資房地產(chǎn)，并非只有直接購買一種形式。投資者可以選擇合資、并購、成立公司購買等等。NAREIG商業(yè)地產(chǎn)部推薦投資者在購買地產(chǎn)之前先對自己的投資進(jìn)行規(guī)劃。需要考慮是長期持有還是短期轉(zhuǎn)手等，NAREIG會根據(jù)您的需求、制定一套最合適的投資方案。"

背景

美國房地產(chǎn)市場給外國投資者帶來無限商機。逾3.1億人口對商品及服務(wù)的持續(xù)強勁需求，形成了21世紀(jì)初期的貿(mào)易差額，及有利于外國出口商的現(xiàn)狀。但向美國出口商品及服務(wù)，尚有眾多復(fù)雜的稅務(wù)和關(guān)稅相關(guān)的挑戰(zhàn)，因而從長遠(yuǎn)角度來看,選擇在美國創(chuàng)業(yè)或收購?fù)�往是進(jìn)入美國市場和吸引美國消費者更好的決策。美國政府針對創(chuàng)業(yè)提供各種財政激勵措施，也可能收購或許是一個更為廉價的選擇。然而，在美國選擇收購或者創(chuàng)建企業(yè)還受地理、人文、財務(wù)和行業(yè)等一系列因素的制約—這都是外國投資者在進(jìn)軍美國市場前應(yīng)認(rèn)真研究的內(nèi)容。

收購抑或開發(fā)？

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，地產(chǎn)開發(fā)牽涉的財務(wù)風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過擁有現(xiàn)有租賃資產(chǎn)。選擇收購還是地產(chǎn)開發(fā)通常取決于諸多因素，包括行業(yè)成熟程度、金融因素、成功潛力、內(nèi)部產(chǎn)能、供應(yīng)商和客戶的可得性。

收購或開發(fā)都是非常艱難的抉擇。選擇開發(fā)非常有利于商業(yè)機密的保護(hù)、當(dāng)前技術(shù)和智力資本的使用、進(jìn)一步創(chuàng)立品牌、產(chǎn)品和服務(wù)認(rèn)可能力的提高。投資者還需要獲得有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的其他信息，才能更透徹地理解相關(guān)風(fēng)險。地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的重要風(fēng)險有審批、項目延誤、缺乏信用記錄導(dǎo)致的融資困難、不斷增加的資本支出，同時管理層團(tuán)隊的常規(guī)責(zé)任和質(zhì)量控制擴(kuò)大化；在收入方面，能否從優(yōu)質(zhì)客戶或租戶獲得預(yù)期或更高的銷售價格或租賃收益且條款合適，也存在一定的風(fēng)險。

選擇收購則常常能夠?qū)ν顿Y目標(biāo)進(jìn)行全面的調(diào)查，具備商議具體價格和條款的能力，而不像開發(fā)決策那樣擔(dān)憂成本超支和項目延誤。選擇收購的弊端有冗長繁瑣的協(xié)商與收尾過程，而且包含交易失敗的可能性，收購實際成本也可能比原先的預(yù)期價格高出許多。

并購

公司選擇并購作為其內(nèi)部擴(kuò)張的替代方案。并購形式多樣，有兩家公司的“友好”兼并，也有對上市公司的“敵意”收購。美國有各種證券和稅務(wù)法規(guī)規(guī)范并購。因此，考慮在美國進(jìn)行并購的公司不僅要尋求財務(wù)和稅務(wù)建議，還必須獲得法律建議。收購已成為全美乃至全球的主要商業(yè)活動，一個高效的收購流程包含了某些策略和程序事項。

不具有并購經(jīng)驗的公司可尋求投資銀行、商業(yè)經(jīng)紀(jì)人、銀行、商業(yè)顧問、財務(wù)顧問、評估分析師、會計師事務(wù)所或律師事務(wù)所的協(xié)助。這些資源可幫助企業(yè)識別分析和評估潛在目標(biāo)公司、評估稅務(wù)影響、洽談合同、整合目標(biāo)公司與當(dāng)前運營。

合資與戰(zhàn)略聯(lián)盟

若未發(fā)現(xiàn)合適的收購目標(biāo)，成立合資企業(yè)或戰(zhàn)略聯(lián)盟或許是進(jìn)入美國市場的可行途徑。成立聯(lián)盟提供了一種增加與獲取具體知識的便捷方法，而通過單槍匹馬的方式卻會大大增加成本與時間。建立聯(lián)盟需要相互合作與信任，并且通常須共同承擔(dān)風(fēng)險。一個戰(zhàn)略聯(lián)盟是一種兩家或更多的企業(yè)為實現(xiàn)共同戰(zhàn)略目標(biāo)而形成的一種合作安排。

投資形式

外國公司考慮在美國投資，往往會面對如迷宮般的法律、金融和財政一系列的全新的復(fù)雜規(guī)則，包括首次接觸美國稅收制度。美國稅法包含一整套針對外國投資者進(jìn)行征稅的具體規(guī)則。另外，對直接或間接由外國投資者持有的美國房地產(chǎn)制定了具體稅務(wù)規(guī)則。外國投資者應(yīng)透徹了解不同實體架構(gòu)的征稅規(guī)定，以成立恰當(dāng)?shù)膶嶓w，確保實體架構(gòu)便于實施商業(yè)策略。

外資企業(yè)可通過多種法律形式在美國運作，包括美國下屬公司、外國下屬公司、合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司（LLC），房地產(chǎn)投資信托公司（REIT）。房地產(chǎn)投資的典型方式之一就是通過基金架構(gòu)。稅務(wù)及非稅務(wù)考慮都能影響法律結(jié)構(gòu)的選擇。某些實體可選擇不同于其法律形式的美國稅收類別。

房地產(chǎn)資產(chǎn)類型以及融資類型都會嚴(yán)重影響對投資者的課征方式，通過何種實體類型投資于基金也會影響納稅結(jié)果�；�金本身一般是合伙或有限責(zé)任公司，作為合伙企業(yè)繳納美國聯(lián)邦所得稅。因此，基金本身并不可征稅，其收入、損失扣稅及抵免都流向其合伙人。同樣地，基金直接或間接進(jìn)行的貿(mào)易或業(yè)務(wù)，在很多情況下都?xì)w屬于其投資者。

使用不同法律實體的常見原因包括各州法律賦予符合條件實體的所有者

（通常不給予普通合伙）有限責(zé)任以及資本市場融資能力提高。在準(zhǔn)許優(yōu)先回報及非傳統(tǒng)利潤共享關(guān)系方面，有限合伙和有限責(zé)任公司通常具備更大的靈活性。最后，聯(lián)邦或州級的監(jiān)管部門可能要求某些行業(yè)的企業(yè)通過公司形式運作。

與其它國家不同的是，美國不擁有聯(lián)邦公司法。企業(yè)實體的建立、運作與解散一般由州法，而非聯(lián)邦法規(guī)范。下面內(nèi)容是對這些州法的簡要概述。但是，因為美國有50個州與華盛頓特區(qū)，這些規(guī)則可能有一定程度上的差異。因此，需要特別注意每個法律轄區(qū)的具體規(guī)則；建議就具體投資相關(guān)的法律法規(guī)，向稅務(wù)與法律顧問咨詢。

《1980年外國投資房地產(chǎn)稅法》——處置美國不動產(chǎn)權(quán)益

《1980年外國投資房地產(chǎn)稅法》將外國投資者處置美國不動產(chǎn)和某些美國不動產(chǎn)投資所獲得的收入或收益（或損失）視作與在美國開展貿(mào)易或業(yè)務(wù)實際關(guān)聯(lián)的損益，并按照常規(guī)所得稅稅率征稅。美國不動產(chǎn)權(quán)益通常包括位于美國境內(nèi)或美屬維爾京群島的不動產(chǎn)權(quán)益，以及在目前或曾經(jīng)是美國不動產(chǎn)控股公司的本地公司的任何權(quán)益（僅作為債權(quán)人除外）。不動產(chǎn)權(quán)益包括在美國不動產(chǎn)（包括土地和改良物、礦山、井、天然沉積物及與不動產(chǎn)相關(guān)的個人財產(chǎn)）中的直接權(quán)益。美國不動產(chǎn)控股公司所持有的美國不動產(chǎn)權(quán)益的公平市價至少是美國不動產(chǎn)權(quán)益加上美國之外不動產(chǎn)和其他資產(chǎn)（被用于或持有以用于開展貿(mào)易或業(yè)務(wù)）的權(quán)益公平市價總和的50%。

美國不動產(chǎn)權(quán)益法規(guī)要求買方 (付款方)通常扣除和（按照特殊代扣規(guī)則）代扣的方式, 向美國國稅局解繳相當(dāng)于外國出讓人（賣方）處置該不動產(chǎn)交易金額10%的稅款。外國投資者可與美國國稅局達(dá)成事前協(xié)議，減少扣繳稅額。由買方代扣的稅額不是最終的應(yīng)納稅額。如果代扣稅額超出了最高應(yīng)納稅額，可以申請退稅。外國公司或個人獲得FIRPTA收益應(yīng)在美國進(jìn)行納稅申報。

收入來源規(guī)則

收入來源規(guī)則按收入類別確定，包括利息、股息、個人服務(wù)收入、租金、特許權(quán)使用費和從財產(chǎn)處置中獲得的收益。股息和利息一般取決于支付方所在地。如果支付方是公司，則根據(jù)該公司是國內(nèi)公司還是外國公司來確定。因此，由國內(nèi)公司支付的利息和股息通常被視為來源于美國。相對地，由外國公司支付的股息和利息通常被視為來源于外國。租金和特許權(quán)使用費的來源取決于相關(guān)財產(chǎn)在何處使用。除上述一般性規(guī)則之外，還存在多種例外情況。

轉(zhuǎn)讓定價

如果受共同控制的實體雙方設(shè)定的交易價格并非建立在公平基礎(chǔ)上，IRS有權(quán)對交易做出轉(zhuǎn)讓定價調(diào)整。這些規(guī)則適用于由相同利益方直接或間接擁有或控制的組織。例如，IRS有權(quán)對外國投資者與其美國國內(nèi)獨資公司做出轉(zhuǎn)讓定價調(diào)整。

IRS有權(quán)（根據(jù)需要）在受共同擁有或控制的組織之間分配收入、扣除額和其他稅項，以防止逃稅或更清晰地反映各方的收入。在對無形資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或授權(quán)的情況中，轉(zhuǎn)讓收入必須“與源自無形資產(chǎn)的收入相稱”。因此，轉(zhuǎn)讓定價規(guī)則通常為確定交易方作為非關(guān)聯(lián)方公平交易時的應(yīng)稅收入。

處理轉(zhuǎn)讓定價問題的預(yù)先定價協(xié)議可從IRS獲得。如果一名外國股東直接或間接擁有的股票相當(dāng)于一家美國公司的至少25%投票權(quán)或價值，該美國公司每年均須填妥并遞交“5472表” (“外資擁有25%權(quán)益的美國公司或從事美國貿(mào)易或業(yè)務(wù)的外國公司的資料申報（根據(jù)《國內(nèi)稅收法典》第6038A和第6038C條） ”），以申報與外國和美國關(guān)聯(lián)方進(jìn)行的交易，例如出售存貨、支付或收取的利息。美國稅務(wù)機關(guān)通過“5472表”能夠妥善地審查該等交易的轉(zhuǎn)讓定價。如未能遞交一份或多份“5472表”，每次可能會被罰款10,000美元。記錄保存不足亦可能被罰款。

從事美國貿(mào)易或業(yè)務(wù)的外國公司亦須遞交“5472表”，以申報與外國和美國關(guān)聯(lián)方進(jìn)行的交易。

資本弱化：收益剝離原則

美國稅法的收益剝離規(guī)則會對某些納稅人的利息扣除額將有一定的限制，這些納稅人包括外國公司擁有的美國公司。如果符合若干其他條件，當(dāng)公司向外國關(guān)聯(lián)人士支付大額利息(按其收入比例)，而該人士不須就該利息的所有或部分繳納美國稅項時，公司的利息扣除額將受到限制。即使是公司向非關(guān)聯(lián)的美國或外國人士支付大額利息，而該人士不須就該利息付款的所有或部分繳納按總額計算的美國稅項且一名外國關(guān)聯(lián)人士已擔(dān)保公司的相關(guān)債務(wù)，公司的利息扣除額也會受到限制。如果外國人士根據(jù)某稅收協(xié)議符合減免或免繳預(yù)扣稅資格，該外國人士不須整體或部分地繳納按總額計算的美國稅項。

如果公司具備以下條件，應(yīng)遵從收益剝離原則和考慮對稅務(wù)的影響：

• 在該納稅年度有超額利息（凈利息支出超出調(diào)整后的應(yīng)納稅所得的50%）；及

• 在應(yīng)課稅年度結(jié)束時的債務(wù)股本比超過1.5﹕1。

如果公司滿足這些要求，任何付給關(guān)聯(lián)方的利息都將視同不符合資格的利息，而不得作為超額利息予以抵扣。不允許扣除的利息遞延到將來的年度。

納稅實體類型選擇規(guī)則和混合實體（domestic reverse hybrids）

根據(jù)美國的納稅實體類型選擇規(guī)則，外國投資者可以靈活地選擇作為

“符合條件的實體”，并選擇在美國聯(lián)邦所得稅繳納方面如何對實體進(jìn)行分類。例如，投資者可將投資設(shè)為“混合實體”（按照美國聯(lián)邦所得稅規(guī)定屬于公司，而按照外國法律屬于合伙企業(yè)）。這種結(jié)構(gòu)可使得投資啟動損失歸屬實體的外國投資者，作為外國稅收的抵扣項，而在同時實體在繳納美國聯(lián)邦所得稅方面仍擁有作為公司類實體運營的優(yōu)勢，此外還有引入無現(xiàn)金杠桿（cashless leverage）的機會。要值得注意的是混合實體在某些納稅事務(wù)方面適用特殊的規(guī)則。

扣除遞延

通常情況下，應(yīng)付某些外國關(guān)聯(lián)方的費用的扣除，可能需要遞延至外國關(guān)聯(lián)方將所付款項計入收入（收到付款）時。