你真的懂回報率嗎?
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資產(chǎn)回報率(Cap Rate) 是在評估商業(yè)地產(chǎn)項目時最常用的數(shù)據(jù)。然而,很多國內(nèi)投資者常常把它與投資回報率(ROI) 混淆在一起。究竟這兩者的區(qū)別是什么?什么才是資產(chǎn)回報率?如何應(yīng)用它?怎樣的回報率數(shù)值才值得投資呢?今天我們就為您一一答疑解惑。
1. ROI 和Cap Rate 區(qū)別
投資回報率(ROI)
一般指在n年后出售地產(chǎn)時,投資者計算的投資回報率。ROI 的數(shù)值一般高于Cap Rate。
資產(chǎn)回報率 (Cap Rate)
它是地產(chǎn)的年運營收入和當(dāng)前地產(chǎn)價值(一般為售價)的比值。與ROI 不同,Cap Rate 反映了無借債情況下地產(chǎn)的收益,是打算長期經(jīng)營地產(chǎn)的投資者需要關(guān)注的數(shù)據(jù)。由于“年收入”為該公式的一個重要變量,所以Cap Rate的數(shù)值一般基于對未來收益的預(yù)測。
例如: 某標(biāo)價為 $17,000,000 的地產(chǎn)在2017年的凈年收益預(yù)計為$1,000,000, 那么它的Cap Rate為5.8%。
2. Cap Rate 與項目風(fēng)險
Cap Rate與投資風(fēng)險之間的關(guān)系非常緊密。從以下公式我們可以看到,Cap Rate 的數(shù)值由兩個部分決定 (1) 美國國債利率和(2)賣家根據(jù)當(dāng)前環(huán)境設(shè)定的投資風(fēng)險值。由于國債利率在10年中恒定,因此Cap Rate 和投資風(fēng)險成正向關(guān)系。Cap Rate 越高,風(fēng)險越大。
Cap Rate = Risk-free Rate of Return (一般為國債利率) + Risk Premium (投資風(fēng)險)
選擇哪種項目完全取決于您的投資目的和可承受風(fēng)險的能力。如過您希望通過海外置業(yè)來傳承家族資產(chǎn),那么可以考慮Cap Rate 較低,區(qū)域大環(huán)境穩(wěn)定的項目;如果您的預(yù)算并不十分充裕,可以考慮Cap Rate 較高、買入價較低、需承擔(dān)一定風(fēng)險、但升值潛力大的項目。
3. Cap Rate 受哪些因素影響
1) 地理位置
地點之所以對項目有著舉足輕重的意義就在于需求決定地產(chǎn)的價值,而地理位置又在很大程度上影響了需求的大小。地理位置既可以指地產(chǎn)所在的大都會區(qū)(如: 大西雅圖),又可以指具體的地區(qū)(如大西雅圖的貝爾維尤市)。
美國共擁有381個人口密度高的大都會區(qū)。其中,每個市場需要關(guān)注的主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)有:
以下是2015年A級辦公樓在美國投資熱點城市 CBD區(qū)域 Cap Rate 的對比:
對于同一個大都會區(qū),臨近CBD 的地產(chǎn)售價較高,Cap Rate 也就相應(yīng)較低。投資者愿意花大價錢購買中心商業(yè)區(qū)地產(chǎn)是因為它的大環(huán)境較之其它地區(qū)穩(wěn)定。這個現(xiàn)象能夠很好解釋房地產(chǎn)市場中 “稀有資產(chǎn)的固有價值”這個核心觀點,CBD區(qū)域的土地有限,其交通便利和商業(yè)集中的優(yōu)勢使其自然成為兵家必爭之地。
2) 地產(chǎn)類型
同一市場中,不同地產(chǎn)類型的Cap Rate 也不盡相同。以下是 2015年A級地產(chǎn)在西雅圖的平均Cap Rate。
在同一個市場環(huán)境下,多單元住宅 (例如出租公寓) 一直是投資者最安全的選擇,其Cap Rate 也比其他類型地產(chǎn)要低,主要原因有兩個:
3) 利率
國債利率的調(diào)整會影響Cap Rate的數(shù)值。也就是說,即使地產(chǎn)自身的風(fēng)險沒有改變,該項目的Cap Rate 也會因利率的改變而浮動0.5%-1.0%。雖然浮動比例看似不大,卻能對地產(chǎn)總值造成很大影響,同時也可能造成市場總交易量的改變。
4. 如何運用Cap Rate 挑選項目
對于能夠持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的地產(chǎn)項目來說,Cap Rate 可以幫您:
總結(jié)
作為商業(yè)地產(chǎn)投資中極為重要的數(shù)據(jù),Cap Rate的數(shù)值取決于許多因素。聰明的投資者需要在明確投資目的、額度和可承擔(dān)風(fēng)險大小后,在專業(yè)投資顧問團隊的幫助下挑選城市和項目,而不是在初期盲目鎖定Cap Rate 數(shù)值。如果您也想看到了美國商業(yè)地產(chǎn)蘊藏的巨大潛力,如果您也希望自己的投資腳步走的更佳穩(wěn)健,那就趕緊聯(lián)系我們吧!
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