欧美疯狂性受xxxxx喷水更猛,日产无人区一线二线三线,欧美大浪妇猛交饥渴大叫,日韩av高清无码

熱線電話:400-668-9628

你真的懂回報率嗎?

來源:作者:北美購房網(wǎng)時間:2016/10/11

北美購房網(wǎng)信二維碼
掃一掃,隨時看

 

 

資產(chǎn)回報率(Cap Rate) 是在評估商業(yè)地產(chǎn)項目時最常用的數(shù)據(jù)。然而,很多國內(nèi)投資者常常把它與投資回報率(ROI) 混淆在一起。究竟這兩者的區(qū)別是什么?什么才是資產(chǎn)回報率?如何應(yīng)用它?怎樣的回報率數(shù)值才值得投資呢?今天我們就為您一一答疑解惑。

1. ROI Cap Rate 區(qū)別

投資回報率(ROI)

一般指在n年后出售地產(chǎn)時,投資者計算的投資回報率。ROI 的數(shù)值一般高于Cap Rate。

 

資產(chǎn)回報率 (Cap Rate)

它是地產(chǎn)的年運營收入和當(dāng)前地產(chǎn)價值(一般為售價)的比值。與ROI 不同,Cap Rate 反映了無借債情況下地產(chǎn)的收益,是打算長期經(jīng)營地產(chǎn)的投資者需要關(guān)注的數(shù)據(jù)。由于“年收入”為該公式的一個重要變量,所以Cap Rate的數(shù)值一般基于對未來收益的預(yù)測。

 

例如: 某標(biāo)價為 $17,000,000 的地產(chǎn)在2017年的凈年收益預(yù)計為$1,000,000, 那么它的Cap Rate為5.8%。

2. Cap Rate 與項目風(fēng)險

Cap Rate與投資風(fēng)險之間的關(guān)系非常緊密。從以下公式我們可以看到,Cap Rate 的數(shù)值由兩個部分決定 (1) 美國國債利率和(2)賣家根據(jù)當(dāng)前環(huán)境設(shè)定的投資風(fēng)險值。由于國債利率在10年中恒定,因此Cap Rate 和投資風(fēng)險成正向關(guān)系。Cap Rate 越高,風(fēng)險越大。

Cap Rate = Risk-free Rate of Return (一般為國債利率) + Risk Premium (投資風(fēng)險)

選擇哪種項目完全取決于您的投資目的和可承受風(fēng)險的能力。如過您希望通過海外置業(yè)來傳承家族資產(chǎn),那么可以考慮Cap Rate 較低,區(qū)域大環(huán)境穩(wěn)定的項目;如果您的預(yù)算并不十分充裕,可以考慮Cap Rate 較高、買入價較低、需承擔(dān)一定風(fēng)險、但升值潛力大的項目。

3. Cap Rate 受哪些因素影響

1) 地理位置

地點之所以對項目有著舉足輕重的意義就在于需求決定地產(chǎn)的價值,而地理位置又在很大程度上影響了需求的大小。地理位置既可以指地產(chǎn)所在的大都會區(qū)(如: 大西雅圖),又可以指具體的地區(qū)(如大西雅圖的貝爾維尤市)。

美國共擁有381個人口密度高的大都會區(qū)。其中,每個市場需要關(guān)注的主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)有:

  • 支柱產(chǎn)業(yè)和公司
  • 就業(yè)率
  • 中位家庭收入
  • 教育程度

以下是2015年A級辦公樓在美國投資熱點城市 CBD區(qū)域 Cap Rate 的對比:

 

對于同一個大都會區(qū),臨近CBD 的地產(chǎn)售價較高,Cap Rate 也就相應(yīng)較低。投資者愿意花大價錢購買中心商業(yè)區(qū)地產(chǎn)是因為它的大環(huán)境較之其它地區(qū)穩(wěn)定。這個現(xiàn)象能夠很好解釋房地產(chǎn)市場中 “稀有資產(chǎn)的固有價值”這個核心觀點,CBD區(qū)域的土地有限,其交通便利和商業(yè)集中的優(yōu)勢使其自然成為兵家必爭之地。

2) 地產(chǎn)類

同一市場中,不同地產(chǎn)類型的Cap Rate 也不盡相同。以下是 2015年A級地產(chǎn)在西雅圖的平均Cap Rate。

在同一個市場環(huán)境下,多單元住宅 (例如出租公寓) 一直是投資者最安全的選擇,其Cap Rate 也比其他類型地產(chǎn)要低,主要原因有兩個:

  • 即便在經(jīng)濟不好的大環(huán)境下,住房都是人們的剛性需求。相比之下,餐廳或時尚小店這樣的零售商鋪,在經(jīng)濟繁榮的時候都可能出現(xiàn)經(jīng)營問題,更不要說是萎靡的時期了 。
  • 出租公寓的收入來自于幾十或上百個住戶。由于每一戶所占大樓總收入的比重很小,出現(xiàn)幾戶未能出租或是租客沒有按時交租的情況并不會對整個地產(chǎn)的現(xiàn)金流造成危機。然而,對于只有一個大租戶的辦公樓地產(chǎn),在找到新租客前租戶搬走或倒閉將會對投資者產(chǎn)生巨大影響。

3) 利率

國債利率的調(diào)整會影響Cap Rate的數(shù)值。也就是說,即使地產(chǎn)自身的風(fēng)險沒有改變,該項目的Cap Rate 也會因利率的改變而浮動0.5%-1.0%。雖然浮動比例看似不大,卻能對地產(chǎn)總值造成很大影響,同時也可能造成市場總交易量的改變。

4. 如何運用Cap Rate 挑選項

對于能夠持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的地產(chǎn)項目來說,Cap Rate 可以幫您:

  • 了解項風(fēng)險: 投資者可以對比Cap Rate 數(shù)值來衡量項目間風(fēng)險。同一地點、同類型的兩個相似的地產(chǎn),Cap Rate 為5% 的風(fēng)險要遠小于另一個10% 的項目。
  • 預(yù)測地產(chǎn)價值走勢: 通過觀察某一地區(qū)Cap Rate 的數(shù)值在過去幾年的變化,可以預(yù)測該市場走勢。例如:西雅圖過去四年的 Cap Rate 在4.5% 到6% 之間浮動,并在15年第三季度達到最高值(6.1%)。16年其Cap Rate 成下降趨勢,預(yù)示該區(qū)域地產(chǎn)價值普遍增高,且房市場持續(xù)強勁。

 

總結(jié)

作為商業(yè)地產(chǎn)投資中極為重要的數(shù)據(jù),Cap Rate的數(shù)值取決于許多因素。聰明的投資者需要在明確投資目的、額度和可承擔(dān)風(fēng)險大小后,在專業(yè)投資顧問團隊的幫助下挑選城市和項目,而不是在初期盲目鎖定Cap Rate 數(shù)值。如果您也想看到了美國商業(yè)地產(chǎn)蘊藏的巨大潛力,如果您也希望自己的投資腳步走的更佳穩(wěn)健,那就趕緊聯(lián)系我們吧!

 

 

 

本網(wǎng)注明“來源:北美購房網(wǎng)”的所有作品,版權(quán)均屬于北美購房網(wǎng),未經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、摘編或利用其它方式使用上述作品。違反上述聲明者,本網(wǎng)將追究其相關(guān)法律責(zé)任。 凡本網(wǎng)注明“來源:XXX(非北美購房網(wǎng))”的作品,均轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點和對其真實性負責(zé)。

標(biāo)簽:回報率;投資

上一篇:三分鐘學(xué)懂LLC... 下一篇:華盛頓DC華爾道夫酒店止贖拍賣...

推薦閱讀

最新資訊

亚洲精品一区二区国产精华液 | 锕锕锕锕锕锕锕好多水社区| 成人在无码av在线观看一| 国产精品乱码一区二三区| 哔哩哔哩在线看免费观看| 被粗汉h玩松了| 欧美成人乱码视频xxxx| 年轻的母亲 韩国| 人妻无码中文字幕| 人妻妺妺窝人体色www聚色窝 | 中国老太婆多毛bbhd| 久久精品国产亚洲av忘忧草18| 137最大但人文艺术摄影| 善良的女秘书| 国产对白叫床清晰在线播放| 国产av精品一区二区三区久久| 性调教室高h学校小说| 漫漫漫画免费版在线阅读| 欧美成人网站| 色欲av综合av在线av| 欧美丰满熟妇bbbbbb百度| 欧美a一片xxxx片与善交| 国产spa盗摄xo在线观看| 国产成人精品无码一区二区| 丝袜美腿一区二区三区| 国产美女在线精品免费观看网址| 精品久久久久久中文字幕| 波多野吉衣 美乳人妻| jizz中国老师高潮喷水| 中文字幕日本人妻久久久免费| 天堂av国产av在线av| 99精品亚洲av无码国产另类| 中文无码精品一区二区三区| 久久久久亚洲av无码专区桃色 | 肉体撞击声噗嗤噗嗤水声| 国产第一页浮力影院| 久久人人爽人人爽人人片av高请| 性生生活大片又黄又| 免费萌白酱国产一区二区三区| 国产精品丝袜黑色高跟鞋| 日韩精品福利片午夜免费观着 |