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在商業(yè)地產(chǎn)中, 土地開發(fā)無(wú)疑是收益和風(fēng)險(xiǎn)雙高的類型。對(duì)于資金雄厚、具有耐心且抗壓能力強(qiáng)的投資者來(lái)說(shuō), 土地開發(fā)實(shí)在有著極大的魅力。美國(guó)的土地開發(fā)歷史悠久, 法律監(jiān)管嚴(yán)格，程序環(huán)環(huán)相扣。今天，我們就來(lái)盤點(diǎn)一下常見(jiàn)的土地開發(fā)誤區(qū)，讓您的投資之路走的更佳穩(wěn)健。

誤區(qū)一: 盲目要求獨(dú)立開發(fā)

在國(guó)內(nèi)有過(guò)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的投資者常常陷入一個(gè)誤區(qū), 那就是希望自己獨(dú)立擁有項(xiàng)目, 不愿與他人共同開發(fā)。愿意親歷親為、掌控全局的想法本無(wú)可厚非，但對(duì)于剛剛登錄美國(guó)的投資者來(lái)說(shuō), 實(shí)在絕非易事。就連萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、綠地這樣的中國(guó)地產(chǎn)巨頭都要與美國(guó)當(dāng)?shù)刂�名的開發(fā)商合作, 更不要說(shuō)資金和人脈都更加薄弱的公司和個(gè)人了。

2014年綠地集團(tuán)與美國(guó)第四大地產(chǎn)公司Douglas Elliman 合作，投資10億美元共同開發(fā)位于洛杉磯市中心的商住混合開發(fā)項(xiàng)目“Metropolis”。綠地授權(quán)Douglas Elliman的市場(chǎng)開發(fā)部全權(quán)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的銷售和營(yíng)銷。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與芝加哥當(dāng)?shù)亻_發(fā)商Magellan Development Group共同開發(fā)的“Wanda Vista” 住宅酒店混合開發(fā)項(xiàng)目。這座高達(dá)93層的摩天大廈已于今年夏天破土動(dòng)工，預(yù)計(jì)2020年完工后擁有405個(gè)奢華住宅單元和五星級(jí)的Wanda Vista 酒店。

美國(guó)開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)

1）深入了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)

雖然類似人口增長(zhǎng)率這樣的數(shù)據(jù)可以很快在網(wǎng)上找到，但人口集中在城市的什么地區(qū), 當(dāng)?shù)亻_發(fā)商集中在哪里投資等細(xì)節(jié)問(wèn)題，投資者很難自己找到答案。與當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商合作可以幫助您輕松掌握市場(chǎng)現(xiàn)狀和趨勢(shì)。

2）快速找到貸款機(jī)構(gòu)

貸款無(wú)門是海外投資者最為頭疼的問(wèn)題。由于美國(guó)大部分銀行, 如Bank of America (美國(guó)銀行), CitiBank (花旗銀行), Chase (大通銀行)等, 都不提供施工貸款 (Construction Loan)，初來(lái)乍到的國(guó)內(nèi)投資者很難通過(guò)一己之力找到可靠的機(jī)構(gòu)并成功獲得貸款。如果您能與當(dāng)?shù)匦庞昧己玫拈_發(fā)商合作，便可以利用其長(zhǎng)期合作的機(jī)構(gòu)獲得貸款，大大減輕了“好項(xiàng)目不能做”的困擾。

3）迅速找到專業(yè)人員

與中國(guó)不同, 美國(guó)的土地開發(fā)要經(jīng)歷復(fù)雜的盡職調(diào)查(Due Diligence)過(guò)程, 其中的每一步 (如: 土地、產(chǎn)權(quán)、環(huán)境、水質(zhì)及電力調(diào)查等) 都需要專業(yè)人員的參與。剛剛踏入美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者的人脈有限,  很難在短時(shí)間內(nèi)找到可靠的人選。如果能夠依靠當(dāng)?shù)亻_發(fā)商長(zhǎng)期合作的專業(yè)人員, 可以迅速推進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)程。

4）快速解決規(guī)劃問(wèn)題

美國(guó)政府對(duì)土地有嚴(yán)格的使用規(guī)劃(Zoning)。同樣是商業(yè)用地，A地可能只能建造辦公樓，而B地卻可以建造辦公樓或零售。即便A、B兩地都能建造辦公樓，政府對(duì)于如何建造的要求也不盡相同 (例如: A地辦公樓限高10層，而B地卻是 20層) 。除此之外，開發(fā)商的建筑設(shè)計(jì)需要通過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)劃局委員會(huì)的審批才可以建造。對(duì)于不了解規(guī)劃細(xì)節(jié)的投資者來(lái)說(shuō), 提交的設(shè)計(jì)被退回或多次修改仍不通過(guò)的情況屢見(jiàn)不鮮。這時(shí)候, 如果能通過(guò)當(dāng)?shù)睾献骰锇檎业劫Y深政府規(guī)劃人員咨詢，將大大提高設(shè)計(jì)的通過(guò)率。

誤區(qū)二: 認(rèn)為中美兩國(guó)開發(fā)流程相似

由于美國(guó)土地開發(fā)的流程完善、監(jiān)管嚴(yán)格、層層審批、因此所需時(shí)間一般是國(guó)內(nèi)同類項(xiàng)目的一倍。國(guó)內(nèi)常常被忽略的“環(huán)境調(diào)查” 和“清理污染土地” 都是美國(guó)開發(fā)商必須嚴(yán)格遵守的流程, 否則將觸犯法律。由于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫以及有限的政府審批人員, 西雅圖的大型開發(fā)項(xiàng)目一般需要9-10個(gè)月才能得到開發(fā)許可, 加上12個(gè)月的建造時(shí)間, 共需要24個(gè)月才能完成項(xiàng)目開發(fā)。

誤區(qū)三: 購(gòu)買地皮時(shí)多考慮幾天不是問(wèn)題

事實(shí)上, 深思熟慮、對(duì)所投地塊進(jìn)行全面了解其實(shí)無(wú)可厚非。然而, 過(guò)長(zhǎng)的考慮時(shí)間常常使國(guó)內(nèi)的投資者痛失良機(jī)。以西雅圖為例, 不少優(yōu)秀地段的地皮常常還未經(jīng)上市就已私下售出, 而上市地塊的銷售時(shí)間也一般不超過(guò)兩周。投資者需要放心的是, 即便您與賣家簽了約, 如果在之后的盡職調(diào)查(Due Diligent)中發(fā)現(xiàn)任何問(wèn)題, 都可以從合同中退出。

誤區(qū)四: 以價(jià)格為導(dǎo)向

預(yù)算有限的中國(guó)客戶常常傾向于選擇報(bào)價(jià)便宜的建筑商，殊不知真正作業(yè)、手頭有多個(gè)項(xiàng)目的承包商由于無(wú)法從建筑商那里獲得足夠的利益，會(huì)把收益高的項(xiàng)目排到日程首位，以至于拖延工期。雖然開發(fā)商與承包商的合同上注明了完工日期，但一般都會(huì)添加一行 “聲明”, 注明 “建筑商不為項(xiàng)目未能按時(shí)完工、成本超標(biāo)而負(fù)責(zé)。為了保證工程按時(shí)完工，投資者切勿將價(jià)格作為選擇建商的決定因素。

總結(jié)

中美兩國(guó)在土地開發(fā)上存在很多差異。一個(gè)成功的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要經(jīng)歷時(shí)間和專業(yè)的打磨, 更要了解市場(chǎng), 掌握方方面面的人脈資源, 并且系統(tǒng)規(guī)劃整個(gè)流程。如果您也擁有地產(chǎn)開發(fā)的氣魄與資金, 如果您也想找到當(dāng)?shù)貙�業(yè)團(tuán)隊(duì)一起開疆拓土, 那就趕快聯(lián)系我們吧!