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對(duì)于已經(jīng)在美國(guó)擁有一套房產(chǎn)的投資者來(lái)說(shuō)，接下來(lái)是繼續(xù)購(gòu)買住宅出租還是涉足商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)難以抉擇的問(wèn)題。事實(shí)上, 沒(méi)有任何一種投資類型具有著絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，它在不同的時(shí)間、地點(diǎn)適合于不同投資理念、目的和預(yù)算的人。今天，我們就來(lái)通過(guò)以下六大方面解析住宅和商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，讓您在了解的情況下作出選擇。

住宅地產(chǎn)

所有獨(dú)立屋類型的房產(chǎn)(Single-family homes) 和1－4單元的家庭住宅都屬于住宅地產(chǎn)。此外，以 投資為目的購(gòu)買的出租公寓(Condo) 和Cooperative Units 也屬于此類。有些人購(gòu)買后用于出租，有些則在低點(diǎn)買入后翻新、再以較高價(jià)格賣出賺取差價(jià)。由于住宅投資門檻低，幾乎人人都可以一試身手。

商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)一般指用于獲利的土地或建筑，包含辦公樓、公寓(5單元以上)、零售店鋪、工業(yè)用樓等等。與短期買賣的“投機(jī)”行為不同，購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)被視作真正的“投資”－獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。通常，這類投資者多為資金雄厚、商業(yè)經(jīng)驗(yàn)／知識(shí)豐富、人脈廣、且承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的個(gè)人或公司。

1. 投資金額

住宅

毫無(wú)疑問(wèn)，您“口袋的深淺”是決定投資何種地產(chǎn)的先決條件。一般來(lái)說(shuō)，住宅地產(chǎn)的投入和日后花費(fèi)少、選擇多。只要客戶的資金到位，且預(yù)算和房屋要求符合當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，就能很快在專業(yè)經(jīng)紀(jì)人的幫助下挑得滿意的房產(chǎn)。即便以外國(guó)人的身份購(gòu)房，您也可以輕松從銀行獲得40-50% 比例的貸款。

商業(yè)

優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用高、可供挑選的項(xiàng)目少，但長(zhǎng)期回報(bào)相當(dāng)可觀。無(wú)論在美國(guó)哪一個(gè)城市，購(gòu)買一處擁有良好租戶的商業(yè)地產(chǎn)至少需要120萬(wàn)美元。當(dāng)然，您完全可以通過(guò)貸款來(lái)增加自己的購(gòu)買力和選擇的廣度。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的貸款比例為50%左右，利率約4%。

2. 投資周期

住宅

美國(guó)的住宅租約一般只有一年，出售時(shí)可以很快找到買家，適合做短線的投資者。以西雅圖為例，2016年住宅平均上市20天就被售出，同比增長(zhǎng)20％。

商業(yè)

商業(yè)地產(chǎn)的租約一般為5年，如果是像麥當(dāng)勞、星巴克這樣的知名企業(yè)，租約至少有10年，著名的Walgreens藥店的租約甚至能達(dá)到40年。除此以外，租約中會(huì)規(guī)定租金漲幅為每5年約10%。這樣一來(lái)，投資者既不需要為找不到新租客而發(fā)愁，又可以擁有持續(xù)上漲的現(xiàn)金流，非常適合做長(zhǎng)期穩(wěn)定投資和家族資產(chǎn)傳承的客戶。

3. 購(gòu)買的難易程度

住宅

目前，西雅圖都會(huì)區(qū)房屋競(jìng)價(jià)的激烈程度已經(jīng)超越了灣區(qū)以外的所有美國(guó)地區(qū)，且上升趨勢(shì)不減。根據(jù)當(dāng)?shù)胤课莨芾砭值慕y(tǒng)計(jì)，今年為止約75%的房屋有3個(gè)以上的買家競(jìng)價(jià)，比四年前增長(zhǎng)55％。買家取消房屋檢查，甚至不親自看房就決定購(gòu)買的情況屢見不鮮。

商業(yè)

根據(jù)非營(yíng)利數(shù)據(jù)調(diào)查機(jī)構(gòu)Urban Land Institute 和著名會(huì)計(jì)師行PwC(普華永道)共同發(fā)布的 “美國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)報(bào)告” 數(shù)據(jù)顯示，西雅圖已從2015年的第八位一躍成為美國(guó)第四大房地產(chǎn)熱門城市。位于俄勒岡州的波特蘭第一次擠進(jìn)10強(qiáng)，而紐約市僅排名第15。西雅圖的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫主要原因是其多元化的經(jīng)濟(jì)根基，快速發(fā)展的科技、市場(chǎng)營(yíng)銷、廣告及信息等產(chǎn)業(yè)。在當(dāng)前的情況下，真正困難的不是找不到資金，不是找不到好項(xiàng)目，而是找到好項(xiàng)目后投資者面臨的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

4. 經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力

住宅

不論經(jīng)濟(jì)的好壞，住房都是人們的剛性需求。如果不巧碰到經(jīng)濟(jì)危機(jī)，居民的租房需求并不會(huì)受到影響，不過(guò)投資者需要通過(guò)降低租金來(lái)吸引租客。

商業(yè)

毫無(wú)疑問(wèn)，商業(yè)地產(chǎn)較住宅波動(dòng)更大，且周期更明顯。在美國(guó)大蕭條以前的100年中，住宅市場(chǎng)從未經(jīng)歷過(guò)全國(guó)范圍的下跌，然而商業(yè)地產(chǎn)卻存在每8年一次的下降周期，其波動(dòng)性是住宅的10倍。除此之外，每種商業(yè)地產(chǎn)類型也存在自己獨(dú)特的周期。例如，當(dāng)前的公寓樓地產(chǎn)正處于其周期的晚期階段，而工業(yè)地產(chǎn)則處在早期階段。當(dāng)然，每個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)周期與美國(guó)整體的周期也會(huì)有所差異。不過(guò)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)定、高科技公司云集、就業(yè)需求逐年增長(zhǎng)、供小于求的西雅圖地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，投資者無(wú)需過(guò)度擔(dān)心。

5. 租金風(fēng)險(xiǎn)

住宅

住宅的租約短，即便是核心地理位置，其租金也會(huì)隨著市場(chǎng)供需關(guān)系的改變而浮動(dòng)。目前，西雅圖市中心大部分的開發(fā)項(xiàng)目都是高層公寓住宅，供應(yīng)量的上升勢(shì)必會(huì)影響租金上漲的空間。

商業(yè)

由于商業(yè)地產(chǎn)的租約長(zhǎng)，且租金必須按照合同中的要求增長(zhǎng)，所以核心地段地產(chǎn)的租金很有保障。即便您購(gòu)買的星巴克咖啡附近建起了家新的咖啡廳，也無(wú)須擔(dān)心自己的租金在合同期內(nèi)下降。

6. 投資機(jī)會(huì)

住宅

美國(guó)有嚴(yán)格的土地規(guī)劃限制，可用于住宅的地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)地產(chǎn)。以西雅圖為例(見下圖)，其城市規(guī)劃圖中大片的黃色和深黃色區(qū)域?yàn)樽≌�用地，占城市總面積80%以上，其他顏色則為商業(yè)用地。這也就是為什么，住宅遠(yuǎn)比比商業(yè)地產(chǎn)容易找到好項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)

由于可用于建造商業(yè)地產(chǎn)的土地少，加之其對(duì)地理位置的特殊要求(需要在高速公路的出口、街角的十字路口等)，好的投資項(xiàng)目自然也變得稀缺，同時(shí)也增加了經(jīng)紀(jì)人為投資者尋找項(xiàng)目的難度。但正是因?yàn)檫@點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)擁有更好的保值能力。

總結(jié)

事實(shí)上，到底該投資住宅還是商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有一個(gè)絕對(duì)的答案。它取決于您的投資目的，預(yù)算，風(fēng)險(xiǎn)承受能力，和某地產(chǎn)類型在當(dāng)下處在的市場(chǎng)周期。住宅地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)小，無(wú)須您具有非常專業(yè)的知識(shí)和背景，但是回報(bào)率較低。商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率高，但市場(chǎng)波動(dòng)性大，需要您與真正了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的投資團(tuán)隊(duì)配合作出明智的選擇。如果您也渴望在美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上開拓新的人生巔峰，那就趕快聯(lián)系我們吧！