美國(guó)房產(chǎn)投資回報(bào)率高不高 算算就知道
來(lái)源:http://www.juwai.com/news/71092.htm作者:北美購(gòu)房網(wǎng)
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中國(guó)在最近十年來(lái)每年的房?jī)r(jià)平均成長(zhǎng)率都在20%以上,有些地方在某些時(shí)候甚至翻了一倍。如果比較中國(guó)的房?jī)r(jià)飆漲,美國(guó)的房?jī)r(jià)的成長(zhǎng)率顯然低得多。從1980年到目前為止,在這三十年之間,其中只有8年房屋中間價(jià)超過(guò)了10個(gè)百分點(diǎn),而且8年中的6年是發(fā)生在金融危機(jī)后的泡沫時(shí)段。從長(zhǎng)期的統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)中看到,美國(guó)的房屋中間價(jià)的平均漲幅大約在7%-8%之間,扣除持有成本,扣除物價(jià)上漲的因素,大約保持在5%-6%。上漲幅度不大,但是合理,這種上漲速度是溫和而健康的。房子本來(lái)就是居所, 是滿足人類居住的需求, 不是投機(jī)牟取暴利的工具,也就是說(shuō)買房應(yīng)該是一個(gè)長(zhǎng)期的投資, 而不是短期投機(jī)。
時(shí)間越長(zhǎng)越有把握
美國(guó)房地產(chǎn)周期平均在十五年左右, 所以理論上持有房產(chǎn)時(shí)間愈長(zhǎng)愈有把握穩(wěn)賺不賠,如果長(zhǎng)期投資,持有五年可能有六成的機(jī)會(huì)獲得利潤(rùn),如果十年幾乎是一定會(huì)有利潤(rùn)的。假設(shè)你在房?jī)r(jià)的高點(diǎn)買進(jìn)的房子,在低點(diǎn)時(shí)賣出,那你的利潤(rùn)是負(fù)值。如果,你買房是為了居住,你可以自己選擇售房的時(shí)機(jī),不必在房屋市場(chǎng)低谷時(shí)售出你的房屋,而可以選擇在有利潤(rùn)或有較高利潤(rùn)的時(shí)候出手。
售出才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)
房子不論漲價(jià)了多少,你必須要賣掉房子以后才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn),它的投資回報(bào)高低取決于你進(jìn)入房市(買房)和你出來(lái)(賣房)的時(shí)機(jī)。以目前中國(guó)高房?jī)r(jià) 市場(chǎng)來(lái)看,如果你當(dāng)初以200萬(wàn)購(gòu)得房屋,現(xiàn)今市價(jià)達(dá)到500萬(wàn),你可能獲得300萬(wàn)的利潤(rùn),但是如果你沒(méi)有適時(shí)高奌賣出,把利潤(rùn)變成現(xiàn)金裝進(jìn)口袋,兩年 后房子可能會(huì)回落到250萬(wàn)或更低,那么你就只能小賺甚至?xí)潛p。為什么這樣說(shuō)呢,因?yàn)閺馁?gòu)買能力來(lái)說(shuō),中國(guó)房?jī)r(jià)高得離譜的程度恐怕要超過(guò)百分之五十以 上,關(guān)于這個(gè)問(wèn)題,我會(huì)專題撰文另行探討。
建筑成本是跌幅的天然底線
在美國(guó)買房,不論是自住或是投資。目前都是一個(gè)非常好的時(shí)機(jī)。因?yàn)槊绹?guó)07年開(kāi)始房?jī)r(jià)下跌,迄今平均跌幅超過(guò)40%。這是一個(gè)低點(diǎn),是毫無(wú)疑問(wèn)的。有很多人認(rèn)為美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)大幅下跌,我認(rèn)為這種可能性微乎其微。今天許多地方的房?jī)r(jià),都已經(jīng)低到與建商的建筑成本持平,假設(shè)房?jī)r(jià)再繼續(xù)下跌, 表示所有新屋都會(huì)停建,只有原有的二手屋供應(yīng)市面, 而美國(guó)每年有一百二十萬(wàn)的新增人口,每年新增家庭戶數(shù)迖百萬(wàn), 很快會(huì)消化掉市場(chǎng)上的房屋,屆時(shí)房屋的需求增加,房?jī)r(jià)也就會(huì)上揚(yáng)。就算現(xiàn)在并不是房?jī)r(jià)的最低點(diǎn),房?jī)r(jià)能降的空間也極為有限, 沒(méi)有天災(zāi)人禍的情況下, 建筑成本就是跌幅的天然底線。
租金回報(bào)率高
我們說(shuō)到投資,我們就不得不探討租金回報(bào)率。在美國(guó)加州,房子出租后的毛租金回報(bào)率一般可達(dá)到7-9%?鄣舫钟谐杀竞凸芾沓杀,凈回報(bào)率平均 在5-6%之間。在中國(guó)的租屋市場(chǎng)租金回報(bào)率只有2-3%,與房?jī)r(jià)不成比例。沒(méi)有人愿意出太高的價(jià)錢去租房。我們用一個(gè)實(shí)際的例子來(lái)說(shuō)明中美兩地的租金回 報(bào)差異。例如,在美國(guó)加州洛杉磯東區(qū)Eastvale城市,目前三十五萬(wàn)美元可以買到一套三千英尺(大約280平方米)的四房獨(dú)立屋,它的真實(shí)平均租金 為$2300左右,也就是年租金$27600,平均租金的回報(bào)率是7.8%。
請(qǐng)看以下表列:
聰明調(diào)配就能生財(cái)
假設(shè)你在中國(guó)北京有一套四環(huán)以外的房子,每平米價(jià)格在2.5萬(wàn)人民幣,91平米的房子同樣價(jià)值三十五萬(wàn)美金,這個(gè)房子出租,每月租金大約是三千 五人民幣左右,年毛收率是1.8%。如果再扣除維修成本和物業(yè)管理費(fèi),回報(bào)率還要低些。若以租金為著眼的話,在美國(guó)的投資回報(bào)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)。設(shè)想如果 你將中國(guó)的那套房子賣掉,若而在北京改為租房, 就租回你賣出的同等房子, 把錢在美國(guó)買了同樣價(jià)值的房子并且出租,扣除了北京自住的租金后,你還有$11618裝進(jìn)袋里,等于每年收益75517人民幣, 而且還不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)縮水,何樂(lè)不為!
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