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一. 什么是過戶費?

過戶費(Closing Costs) 是產(chǎn)權(quán)從賣家轉(zhuǎn)移到買家過程中涉及費用的總稱。美國住宅地產(chǎn)的過戶費因售價、地理位置、所在州、時間等因素有很大差異, 平均總費用為$3700, 在房價的5%內(nèi)浮動。與現(xiàn)金買家相比，貸款購房的投資者需要繳納的過戶費也會更多、更復(fù)雜。

二.美國房產(chǎn)過戶費用有哪些?過戶費包括四個個部分:

<與貸款有關(guān)的費用(Items Payable in Connectionwith Loan)

1 貸款銀行預(yù)收款(Items Required by Lender tobe Paid in Advance)

2 預(yù)付一個月的貸款利息

3 貸款保險的總數(shù)大約1.5%

4 一年房屋保險

< 中間帳戶預(yù)扣款(Reserves Deposited withLender)

1 預(yù)扣兩個月的房屋保險費

2 預(yù)扣兩個月貸款保險

3 預(yù)扣兩到七個月的房地產(chǎn)稅，取決於過戶月份

< 與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的費用(Title Charge)

1 過戶律師費(Settlement Fee)

2 產(chǎn)權(quán)檢查費(Title Search)

3 銀行產(chǎn)權(quán)保險(Title Insurance Lender’sCoverage)

4 屋主產(chǎn)權(quán)保險(Owner’s Coverage)

< 公證等其他費用

1 政府登記稅和過戶稅(Government Recording andTransfer Charges)

2 登記費(Recording Fee)

3 市/郡過戶稅/房產(chǎn)證印花稅(City/CountyTax/Stamps)

4 州過戶稅(State Tax/Stamps)

5 州登記稅(State Recordation Tax)

各種費用加起來是房價的2%到4%，這還不包括首付部分。

三.美國房產(chǎn)過戶前準備？

<過戶前一個星期：

1 買主須落實房屋貸款。

2 如果房貸利率還沒鎖定(Lock)，要馬上鎖定，以免過戶時來不及辦理。

3 還要根據(jù)過戶公司給的過戶費清單(HUD-1)草稿，把過戶費準備好，并通知銀行什麼時候要多少錢。

<過戶前幾天：

1 買方經(jīng)紀人會向賣方經(jīng)紀人要房屋檢查時，查出來的問題的修理帳單(Repair Invoice)。

2 一般修理應(yīng)有90天的保修期，修理帳單也可以做為保修憑據(jù)。

3 買主在過戶前還要把房子重新檢查一遍(Final Walk Through)。除了看該修的東西都修好了，所有設(shè)備都正常運行，賣主應(yīng)該留下的東西都在，還要記錄水電氣表的數(shù)位。如果發(fā)現(xiàn)沒修好的東西，過戶時一定要與賣主交涉。

<在過戶的前一天

1 過戶公司會給一張精確的過戶費清單，買主可根據(jù)清單上的過戶費，到銀行開現(xiàn)金支票(Casher Check)。

2 現(xiàn)金支票可以開給買主自己，過戶時在反面寫上付給過戶公司既可。

3 過戶時還要帶一張私人支票，如果實際過戶費超過現(xiàn)金支票數(shù)額，再開一張私人支票補齊。

四.過戶時要帶什么?

1 美國房產(chǎn)過戶時要帶有效證件，比如駕照或帶照片的身份證。如果沒有，綠卡或護照等也行。

2 還要帶銀行開的現(xiàn)金支票和私人支票。

五.那么在過戶日都會做些什么事情呢？ 總的來說有以下這些：

1 在過戶日之前或當日，買方將會支付款項（通常是支票或者電匯）。

2 賣方與買方簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書合同，將房間鑰匙轉(zhuǎn)交給買方。

3 產(chǎn)權(quán)公司或者律師、公證人員前去當?shù)氐恼�府辦公室登記注冊。

4 賣方收到扣除了過戶費用以及貸款余額等的款項。

五.關(guān)于在過戶當天是有誰來主持?

1 一般來說都是由第三方——產(chǎn)權(quán)公司（Title Company）來持有資金，簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書，全權(quán)安排產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。所以買賣雙方都不用同時在場，由產(chǎn)權(quán)公司全權(quán)操作。

2 在美國東部，一般來說產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程是在一個稱作“結(jié)算公司”（Settlement Company）的地方進行的，買賣雙方（大多數(shù)時候也包括其經(jīng)紀人）都集聚一堂，由律師或是結(jié)算代理主持，支付款項簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書，最后前去政府進行產(chǎn)權(quán)登記。當然，若買方確實無法出席，也可以委托其經(jīng)紀人或律師代理，代表他們簽字，完成過戶的流程以及審核。

3 付了錢，簽了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書，產(chǎn)權(quán)公司或是結(jié)算代理便會前去政府部門為買方進行注冊。美國實行的是契約登記制度，購房并沒有類似我們的房產(chǎn)證，所有的信息都在政府部門進行登記。在美國多數(shù)地區(qū)都有政府網(wǎng)站，人們登陸政府網(wǎng)站便可方便得查詢到房屋的產(chǎn)權(quán)信息；在少數(shù)沒有政府網(wǎng)站的地區(qū)，人們可以去政府辦公室進行查詢。

4 一般來說，在政府部門進行注冊登記后，一般 2-4 周便可完成登記備案。但也有例外，比如前幾年美國經(jīng)濟情況不好，政府部門也大量裁員，而有的地方房產(chǎn)市場的交易量卻大大上升，導(dǎo)致政府部門人手不夠，以至于完成產(chǎn)權(quán)的登記備案需要 6-8 周。雖然產(chǎn)權(quán)的登記需要時間，但產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移在過戶日已完成，那時你已是房子的擁有者了。

5 可以說，完成過戶程序，在進行登記以后，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓便已不再重要，也不需要保管。業(yè)主的信息全部在政府留有備案，將來將房屋出租出售都不需要類似房產(chǎn)證等文件，產(chǎn)權(quán)所有人就可以輕松辦理了。

六.美國房屋過戶時買家注意事項?

買賣合約上規(guī)定的房屋過戶日期即將來臨，買家在過戶前需要做好準備工作，以保證房屋交易順利完成。房屋過戶前的大部分工作都是由辦理過戶的產(chǎn)權(quán)公司及貸款公司來完成，但買家需要注意各項工作的核實，尤其對於沒有地產(chǎn)專業(yè)人士協(xié)助的買家，過戶前的準備工作更顯重要，任何遺漏的準備工作都可能會對房屋過戶造成影響，以下列舉房屋過戶前的重要步驟供買家參考。

1 產(chǎn)權(quán)報告：買家需向產(chǎn)權(quán)公司了解房屋產(chǎn)權(quán)是否清楚，除了正常的房屋抵押貸款外，所購買的房屋有否其他負債。另外房屋的所屬土地有否被他人占用。有不少房屋在辦理產(chǎn)權(quán)調(diào)查的過2 2 程中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)有其他負債或產(chǎn)權(quán)不清的情況。

2 重新驗屋：買家在過戶前應(yīng)要求重新驗屋。其目的是檢查房屋在過戶前的狀況。如在之前驗屋時發(fā)現(xiàn)的問題，賣方有否完成修理，修理後的狀況是否滿意。買家可自行對電器設(shè)備進行測試。測試項目包括空調(diào)、雪柜、電爐、洗碗機、洗衣及乾衣機等。如發(fā)現(xiàn)有問題，買方可和賣方即時磋商來解決，解決辦法或請律師依照合約規(guī)定。

3 貸款費用及利率：房屋過戶前，買方會收到由產(chǎn)權(quán)公司提供的一份過戶及貸款費用清單(HUD1)，買方應(yīng)逐項核對各項收費是否正確。其中有否遺漏買方之前支付的訂金，是否包括有賣方尚未支付的地稅(付給買方)。另外，買方最好和貸款公司核實所申請的貸款計劃、貸款年限及貸款利率，以免在房屋過戶時才發(fā)現(xiàn)貸款文件上的內(nèi)容和貸款公司的承諾有太大的出入。

4 銀行存款：買家應(yīng)在房屋過戶前核實自己銀行帳號內(nèi)的存款是否能夠支付所有的過戶費用。以免在過戶當日才發(fā)現(xiàn)銀行存款不足以支付房屋的過戶費用而陷入尷尬的局面。

5水電設(shè)施：買家在過戶前可提前通知電力公司、電話公司及供水公司辦理開戶或轉(zhuǎn)戶手續(xù)，以保證房屋過戶後所有設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)。

6 最後，如一切都已準備妥當，買家切記要帶備個人身份文件(駕駛執(zhí)照或護照)及現(xiàn)金支票前往律師樓辦理房屋過戶手續(xù)。

七. 如何用過戶費減稅?

購房者可以通過填寫IRS 報稅表格Form 1040 中的Itemized deductions (列舉扣除額) 來降低過戶費總額，達到減稅目的。由于必須在標準扣除額(Standard Deduction) 和Itemized Deduction (列舉扣除額) 兩者中選擇其一，您需要計算好何種報稅方式最優(yōu)。

<可以減稅的條目

1 房屋貸款利息 (Home Mortgage Interest)。可以在貸款機構(gòu)提供的“房屋貸款利息聲明(Mortgage-interest Statement)” 上找到。

2 個別房地產(chǎn)稅。

3 在房地產(chǎn)稅單上顯示的、貸款機構(gòu)從產(chǎn)權(quán)公司向稅務(wù)機構(gòu)支付的金額。

4 消費稅(Sales Taxes)。

5 抵押貸款保險費(Mortgage-insurance premiums): 低收入購房者才會涉及的、首付低于20%的FHA貸款。

6 貸款點數(shù)(Discount Points)。

<關(guān)于 “貸款點數(shù)” 的特別說明

如果滿足以下條件，您可以在報稅時減掉該年全部的“貸款點數(shù)”金額，或在貸款年限中逐漸減掉。

1 貸款用于購買自住房。

2 支付“貸款點數(shù)” 這種行為在投資者所在地區(qū)很常見。

3 “貸款點數(shù)”的金額未超過該地區(qū)平均值。

4 “貸款點數(shù)” 不用于替代其它費用，如: 地產(chǎn)估價費、房屋檢查費、律師費、房產(chǎn)稅等。

5 買家在過戶時或之前支付的金額+賣家所付的金額至少要等于“貸款點數(shù)”。

6 貸款用于購買或建造自住房。

7“貸款點數(shù)” 是以貸款本金的一定比例計算出來的。

8買家繳納的“貸款點數(shù)” 顯示在過戶明細表(Form HUD-1)上。

<不能減稅的過戶費

1 火災(zāi)保險。

2 過戶前，賣家在新家居住時繳納的水電費、服務(wù)費、及租金。

3 貸款/重新貸款(Refinance) 涉及的費用, 如: 信用報告、貸款預(yù)計費用和貸款機構(gòu)的評估費。

4 某些房地產(chǎn)稅: 服務(wù)費(如: 垃圾回收、供水、排污等)；政府用于使地產(chǎn)增值的稅費(如: 修建學(xué)校、道路、公園等), 印花稅和HOA物業(yè)評估費。

<減稅所需文件

1 Form 1040 (個人所得稅表)

2 Form 1098 (房屋貸款利息表)

3 Property tax bill (房產(chǎn)稅單)

溫馨提示：

以上與報稅相關(guān)的知識僅供參考，具體問題請咨詢我們美國團隊的資深華人會計師。無論您打算何時入市，都要提早做好資產(chǎn)規(guī)劃準備，在看房前完成轉(zhuǎn)款手續(xù)，以免與心儀的地產(chǎn)失之交臂。