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Source: KPMG

" 在美國(guó)投資房地產(chǎn)，并非只有直接購(gòu)買一種形式。投資者可以選擇合資、并購(gòu)、成立公司購(gòu)買等等。NAREIG商業(yè)地產(chǎn)部推薦投資者在購(gòu)買地產(chǎn)之前先對(duì)自己的投資進(jìn)行規(guī)劃。需要考慮是長(zhǎng)期持有還是短期轉(zhuǎn)手等，NAREIG會(huì)根據(jù)您的需求、制定一套最合適的投資方案。"

背景

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)給外國(guó)投資者帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。逾3.1億人口對(duì)商品及服務(wù)的持續(xù)強(qiáng)勁需求，形成了21世紀(jì)初期的貿(mào)易差額，及有利于外國(guó)出口商的現(xiàn)狀。但向美國(guó)出口商品及服務(wù)，尚有眾多復(fù)雜的稅務(wù)和關(guān)稅相關(guān)的挑戰(zhàn)，因而從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看,選擇在美國(guó)創(chuàng)業(yè)或收購(gòu)?fù)�往是進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)和吸引美國(guó)消費(fèi)者更好的決策。美國(guó)政府針對(duì)創(chuàng)業(yè)提供各種財(cái)政激勵(lì)措施，也可能收購(gòu)或許是一個(gè)更為廉價(jià)的選擇。然而，在美國(guó)選擇收購(gòu)或者創(chuàng)建企業(yè)還受地理、人文、財(cái)務(wù)和行業(yè)等一系列因素的制約—這都是外國(guó)投資者在進(jìn)軍美國(guó)市場(chǎng)前應(yīng)認(rèn)真研究的內(nèi)容。

收購(gòu)抑或開(kāi)發(fā)？

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)牽涉的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)擁有現(xiàn)有租賃資產(chǎn)。選擇收購(gòu)還是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常取決于諸多因素，包括行業(yè)成熟程度、金融因素、成功潛力、內(nèi)部產(chǎn)能、供應(yīng)商和客戶的可得性。

收購(gòu)或開(kāi)發(fā)都是非常艱難的抉擇。選擇開(kāi)發(fā)非常有利于商業(yè)機(jī)密的保護(hù)、當(dāng)前技術(shù)和智力資本的使用、進(jìn)一步創(chuàng)立品牌、產(chǎn)品和服務(wù)認(rèn)可能力的提高。投資者還需要獲得有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其他信息，才能更透徹地理解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段涉及的重要風(fēng)險(xiǎn)有審批、項(xiàng)目延誤、缺乏信用記錄導(dǎo)致的融資困難、不斷增加的資本支出，同時(shí)管理層團(tuán)隊(duì)的常規(guī)責(zé)任和質(zhì)量控制擴(kuò)大化；在收入方面，能否從優(yōu)質(zhì)客戶或租戶獲得預(yù)期或更高的銷售價(jià)格或租賃收益且條款合適，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

選擇收購(gòu)則常常能夠?qū)ν顿Y目標(biāo)進(jìn)行全面的調(diào)查，具備商議具體價(jià)格和條款的能力，而不像開(kāi)發(fā)決策那樣擔(dān)憂成本超支和項(xiàng)目延誤。選擇收購(gòu)的弊端有冗長(zhǎng)繁瑣的協(xié)商與收尾過(guò)程，而且包含交易失敗的可能性，收購(gòu)實(shí)際成本也可能比原先的預(yù)期價(jià)格高出許多。

并購(gòu)

公司選擇并購(gòu)作為其內(nèi)部擴(kuò)張的替代方案。并購(gòu)形式多樣，有兩家公司的“友好”兼并，也有對(duì)上市公司的“敵意”收購(gòu)。美國(guó)有各種證券和稅務(wù)法規(guī)規(guī)范并購(gòu)。因此，考慮在美國(guó)進(jìn)行并購(gòu)的公司不僅要尋求財(cái)務(wù)和稅務(wù)建議，還必須獲得法律建議。收購(gòu)已成為全美乃至全球的主要商業(yè)活動(dòng)，一個(gè)高效的收購(gòu)流程包含了某些策略和程序事項(xiàng)。

不具有并購(gòu)經(jīng)驗(yàn)的公司可尋求投資銀行、商業(yè)經(jīng)紀(jì)人、銀行、商業(yè)顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、評(píng)估分析師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所或律師事務(wù)所的協(xié)助。這些資源可幫助企業(yè)識(shí)別分析和評(píng)估潛在目標(biāo)公司、評(píng)估稅務(wù)影響、洽談合同、整合目標(biāo)公司與當(dāng)前運(yùn)營(yíng)。

合資與戰(zhàn)略聯(lián)盟

若未發(fā)現(xiàn)合適的收購(gòu)目標(biāo)，成立合資企業(yè)或戰(zhàn)略聯(lián)盟或許是進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)的可行途徑。成立聯(lián)盟提供了一種增加與獲取具體知識(shí)的便捷方法，而通過(guò)單槍匹馬的方式卻會(huì)大大增加成本與時(shí)間。建立聯(lián)盟需要相互合作與信任，并且通常須共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是一種兩家或更多的企業(yè)為實(shí)現(xiàn)共同戰(zhàn)略目標(biāo)而形成的一種合作安排。

投資形式

外國(guó)公司考慮在美國(guó)投資，往往會(huì)面對(duì)如迷宮般的法律、金融和財(cái)政一系列的全新的復(fù)雜規(guī)則，包括首次接觸美國(guó)稅收制度。美國(guó)稅法包含一整套針對(duì)外國(guó)投資者進(jìn)行征稅的具體規(guī)則。另外，對(duì)直接或間接由外國(guó)投資者持有的美國(guó)房地產(chǎn)制定了具體稅務(wù)規(guī)則。外國(guó)投資者應(yīng)透徹了解不同實(shí)體架構(gòu)的征稅規(guī)定，以成立恰當(dāng)?shù)膶?shí)體，確保實(shí)體架構(gòu)便于實(shí)施商業(yè)策略。

外資企業(yè)可通過(guò)多種法律形式在美國(guó)運(yùn)作，包括美國(guó)下屬公司、外國(guó)下屬公司、合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司（LLC），房地產(chǎn)投資信托公司（REIT）。房地產(chǎn)投資的典型方式之一就是通過(guò)基金架構(gòu)。稅務(wù)及非稅務(wù)考慮都能影響法律結(jié)構(gòu)的選擇。某些實(shí)體可選擇不同于其法律形式的美國(guó)稅收類別。

房地產(chǎn)資產(chǎn)類型以及融資類型都會(huì)嚴(yán)重影響對(duì)投資者的課征方式，通過(guò)何種實(shí)體類型投資于基金也會(huì)影響納稅結(jié)果。基金本身一般是合伙或有限責(zé)任公司，作為合伙企業(yè)繳納美國(guó)聯(lián)邦所得稅。因此，基金本身并不可征稅，其收入、損失扣稅及抵免都流向其合伙人。同樣地，基金直接或間接進(jìn)行的貿(mào)易或業(yè)務(wù)，在很多情況下都?xì)w屬于其投資者。

使用不同法律實(shí)體的常見(jiàn)原因包括各州法律賦予符合條件實(shí)體的所有者

（通常不給予普通合伙）有限責(zé)任以及資本市場(chǎng)融資能力提高。在準(zhǔn)許優(yōu)先回報(bào)及非傳統(tǒng)利潤(rùn)共享關(guān)系方面，有限合伙和有限責(zé)任公司通常具備更大的靈活性。最后，聯(lián)邦或州級(jí)的監(jiān)管部門可能要求某些行業(yè)的企業(yè)通過(guò)公司形式運(yùn)作。

與其它國(guó)家不同的是，美國(guó)不擁有聯(lián)邦公司法。企業(yè)實(shí)體的建立、運(yùn)作與解散一般由州法，而非聯(lián)邦法規(guī)范。下面內(nèi)容是對(duì)這些州法的簡(jiǎn)要概述。但是，因?yàn)槊绹?guó)有50個(gè)州與華盛頓特區(qū)，這些規(guī)則可能有一定程度上的差異。因此，需要特別注意每個(gè)法律轄區(qū)的具體規(guī)則；建議就具體投資相關(guān)的法律法規(guī)，向稅務(wù)與法律顧問(wèn)咨詢。

《1980年外國(guó)投資房地產(chǎn)稅法》——處置美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益

《1980年外國(guó)投資房地產(chǎn)稅法》將外國(guó)投資者處置美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)和某些美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資所獲得的收入或收益（或損失）視作與在美國(guó)開(kāi)展貿(mào)易或業(yè)務(wù)實(shí)際關(guān)聯(lián)的損益，并按照常規(guī)所得稅稅率征稅。美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益通常包括位于美國(guó)境內(nèi)或美屬維爾京群島的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，以及在目前或曾經(jīng)是美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)控股公司的本地公司的任何權(quán)益（僅作為債權(quán)人除外）。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益包括在美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)（包括土地和改良物、礦山、井、天然沉積物及與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)）中的直接權(quán)益。美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)控股公司所持有的美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的公平市價(jià)至少是美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益加上美國(guó)之外不動(dòng)產(chǎn)和其他資產(chǎn)（被用于或持有以用于開(kāi)展貿(mào)易或業(yè)務(wù)）的權(quán)益公平市價(jià)總和的50%。

美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益法規(guī)要求買方 (付款方)通�？鄢�和（按照特殊代扣規(guī)則）代扣的方式, 向美國(guó)國(guó)稅局解繳相當(dāng)于外國(guó)出讓人（賣方）處置該不動(dòng)產(chǎn)交易金額10%的稅款。外國(guó)投資者可與美國(guó)國(guó)稅局達(dá)成事前協(xié)議，減少扣繳稅額。由買方代扣的稅額不是最終的應(yīng)納稅額。如果代扣稅額超出了最高應(yīng)納稅額，可以申請(qǐng)退稅。外國(guó)公司或個(gè)人獲得FIRPTA收益應(yīng)在美國(guó)進(jìn)行納稅申報(bào)。

收入來(lái)源規(guī)則

收入來(lái)源規(guī)則按收入類別確定，包括利息、股息、個(gè)人服務(wù)收入、租金、特許權(quán)使用費(fèi)和從財(cái)產(chǎn)處置中獲得的收益。股息和利息一般取決于支付方所在地。如果支付方是公司，則根據(jù)該公司是國(guó)內(nèi)公司還是外國(guó)公司來(lái)確定。因此，由國(guó)內(nèi)公司支付的利息和股息通常被視為來(lái)源于美國(guó)。相對(duì)地，由外國(guó)公司支付的股息和利息通常被視為來(lái)源于外國(guó)。租金和特許權(quán)使用費(fèi)的來(lái)源取決于相關(guān)財(cái)產(chǎn)在何處使用。除上述一般性規(guī)則之外，還存在多種例外情況。

轉(zhuǎn)讓定價(jià)

如果受共同控制的實(shí)體雙方設(shè)定的交易價(jià)格并非建立在公平基礎(chǔ)上，IRS有權(quán)對(duì)交易做出轉(zhuǎn)讓定價(jià)調(diào)整。這些規(guī)則適用于由相同利益方直接或間接擁有或控制的組織。例如，IRS有權(quán)對(duì)外國(guó)投資者與其美國(guó)國(guó)內(nèi)獨(dú)資公司做出轉(zhuǎn)讓定價(jià)調(diào)整。

IRS有權(quán)（根據(jù)需要）在受共同擁有或控制的組織之間分配收入、扣除額和其他稅項(xiàng)，以防止逃稅或更清晰地反映各方的收入。在對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或授權(quán)的情況中，轉(zhuǎn)讓收入必須“與源自無(wú)形資產(chǎn)的收入相稱”。因此，轉(zhuǎn)讓定價(jià)規(guī)則通常為確定交易方作為非關(guān)聯(lián)方公平交易時(shí)的應(yīng)稅收入。

處理轉(zhuǎn)讓定價(jià)問(wèn)題的預(yù)先定價(jià)協(xié)議可從IRS獲得。如果一名外國(guó)股東直接或間接擁有的股票相當(dāng)于一家美國(guó)公司的至少25%投票權(quán)或價(jià)值，該美國(guó)公司每年均須填妥并遞交“5472表” (“外資擁有25%權(quán)益的美國(guó)公司或從事美國(guó)貿(mào)易或業(yè)務(wù)的外國(guó)公司的資料申報(bào)（根據(jù)《國(guó)內(nèi)稅收法典》第6038A和第6038C條） ”），以申報(bào)與外國(guó)和美國(guó)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行的交易，例如出售存貨、支付或收取的利息。美國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)“5472表”能夠妥善地審查該等交易的轉(zhuǎn)讓定價(jià)。如未能遞交一份或多份“5472表”，每次可能會(huì)被罰款10,000美元。記錄保存不足亦可能被罰款。

從事美國(guó)貿(mào)易或業(yè)務(wù)的外國(guó)公司亦須遞交“5472表”，以申報(bào)與外國(guó)和美國(guó)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行的交易。

資本弱化：收益剝離原則

美國(guó)稅法的收益剝離規(guī)則會(huì)對(duì)某些納稅人的利息扣除額將有一定的限制，這些納稅人包括外國(guó)公司擁有的美國(guó)公司。如果符合若干其他條件，當(dāng)公司向外國(guó)關(guān)聯(lián)人士支付大額利息(按其收入比例)，而該人士不須就該利息的所有或部分繳納美國(guó)稅項(xiàng)時(shí)，公司的利息扣除額將受到限制。即使是公司向非關(guān)聯(lián)的美國(guó)或外國(guó)人士支付大額利息，而該人士不須就該利息付款的所有或部分繳納按總額計(jì)算的美國(guó)稅項(xiàng)且一名外國(guó)關(guān)聯(lián)人士已擔(dān)保公司的相關(guān)債務(wù)，公司的利息扣除額也會(huì)受到限制。如果外國(guó)人士根據(jù)某稅收協(xié)議符合減免或免繳預(yù)扣稅資格，該外國(guó)人士不須整體或部分地繳納按總額計(jì)算的美國(guó)稅項(xiàng)。

如果公司具備以下條件，應(yīng)遵從收益剝離原則和考慮對(duì)稅務(wù)的影響：

• 在該納稅年度有超額利息（凈利息支出超出調(diào)整后的應(yīng)納稅所得的50%）；及

• 在應(yīng)課稅年度結(jié)束時(shí)的債務(wù)股本比超過(guò)1.5﹕1。

如果公司滿足這些要求，任何付給關(guān)聯(lián)方的利息都將視同不符合資格的利息，而不得作為超額利息予以抵扣。不允許扣除的利息遞延到將來(lái)的年度。

納稅實(shí)體類型選擇規(guī)則和混合實(shí)體（domestic reverse hybrids）

根據(jù)美國(guó)的納稅實(shí)體類型選擇規(guī)則，外國(guó)投資者可以靈活地選擇作為

“符合條件的實(shí)體”，并選擇在美國(guó)聯(lián)邦所得稅繳納方面如何對(duì)實(shí)體進(jìn)行分類。例如，投資者可將投資設(shè)為“混合實(shí)體”（按照美國(guó)聯(lián)邦所得稅規(guī)定屬于公司，而按照外國(guó)法律屬于合伙企業(yè)）。這種結(jié)構(gòu)可使得投資啟動(dòng)損失歸屬實(shí)體的外國(guó)投資者，作為外國(guó)稅收的抵扣項(xiàng)，而在同時(shí)實(shí)體在繳納美國(guó)聯(lián)邦所得稅方面仍擁有作為公司類實(shí)體運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，此外還有引入無(wú)現(xiàn)金杠桿（cashless leverage）的機(jī)會(huì)。要值得注意的是混合實(shí)體在某些納稅事務(wù)方面適用特殊的規(guī)則。

扣除遞延

通常情況下，應(yīng)付某些外國(guó)關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用的扣除，可能需要遞延至外國(guó)關(guān)聯(lián)方將所付款項(xiàng)計(jì)入收入（收到付款）時(shí)。