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1.買方經(jīng)紀(jì)人

美國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要有政府頒發(fā)的經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照才可以上崗，這是最基本的要求。

買方經(jīng)紀(jì)人的責(zé)任是忠實(shí)依照買方的要求，代表買方尋找合適的房產(chǎn)、協(xié)調(diào)交易中的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括協(xié)助安排與購買房地產(chǎn)相關(guān)的所有事項(xiàng)，與交易涉及的所有人士談判或協(xié)調(diào)處理交易事務(wù)。

面對(duì)海外客戶，經(jīng)紀(jì)人需要承擔(dān)更多工作，比如幫助不熟悉美國的客戶了解美國，確定置業(yè)城市和房型等。通常情況下，當(dāng)交易成功達(dá)成時(shí)，買方經(jīng)紀(jì)人從賣方獲得傭金。

2.賣方經(jīng)紀(jì)人

同樣的，賣方經(jīng)紀(jì)人也需要有經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照，其職責(zé)是忠實(shí)依照賣方的要求，代表賣方的利益，負(fù)責(zé)找買家和協(xié)調(diào)交易中的各個(gè)環(huán)節(jié)。

簡單說，美國房產(chǎn)的交易，不是買方和賣方的溝通，是代表雙方利益的經(jīng)紀(jì)人在溝通和談判。通常情況下，買方經(jīng)紀(jì)人接觸不到賣方，賣方經(jīng)紀(jì)人也接觸不到買方，不過雙方經(jīng)紀(jì)人的傭金都是由賣方支付。

3.第三方托管公司Escrow 

第三方托管公司Escrow是第三方服務(wù)公司，透過它以公正的第三方立場代表買方和賣方保管法律文件和資金，并根據(jù)買方和賣方的協(xié)商結(jié)果進(jìn)行分配。

當(dāng)買賣雙方確定購買意向，簽訂合同后，買方交定金，準(zhǔn)備房屋檢查，賣方提供房屋相關(guān)資料，當(dāng)雙方確定交易繼續(xù)，買方需要把尾款提供給第三方托管公司Escrow，由第三方托管公司Escrow按照合同協(xié)商的結(jié)果把房屋所有稅款和債務(wù)結(jié)算清楚，支付雙方經(jīng)紀(jì)人傭金，再將剩余轉(zhuǎn)給賣方。

第三方托管公司Escrow是房產(chǎn)交易中的重要角色，站在第三方角度監(jiān)督交易過程，保障雙方權(quán)益，不會(huì)偏向買方或者賣方，確保交易過程順暢。

4.房屋檢驗(yàn)師

房屋檢驗(yàn)師是一個(gè)專業(yè)的工作，也需要有政府頒發(fā)的房屋建筑檢驗(yàn)師的執(zhí)照才可上崗。

這個(gè)角色也屬于獨(dú)立第三方，應(yīng)買方或者貸款機(jī)構(gòu)的要求，對(duì)房屋各項(xiàng)設(shè)施的質(zhì)量，是否符合政府指標(biāo)等進(jìn)行檢驗(yàn)。二手房的房屋檢驗(yàn)必不可少，主要是要確定房屋是否與賣方描述一致，發(fā)現(xiàn)問題可以與賣家協(xié)商維修或者降低房款等，如發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重問題，買家也有權(quán)無責(zé)任取消合同。

5.房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估師

同樣是專業(yè)工作，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估師需要有政府頒發(fā)的房產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)照才可上崗。同屬獨(dú)立第三方，由買方雇傭或銀行貸款部門要求，負(fù)責(zé)提供專業(yè)的房產(chǎn)價(jià)值報(bào)告。

因?yàn)檫@個(gè)角色可以影響交易談判和銀行貸款的發(fā)放，政府一直在加強(qiáng)對(duì)這個(gè)行業(yè)的規(guī)范，最大限度排除交易的各方對(duì)評(píng)估師的影響，從而確保價(jià)值評(píng)估的客觀性。

6.貸款銀行和貸款經(jīng)紀(jì)人

貸款銀行和貸款經(jīng)紀(jì)人，負(fù)責(zé)調(diào)查申請(qǐng)人的財(cái)務(wù)與信用狀況，并為申請(qǐng)人提供購房貸款。

貸款涉及到信用調(diào)查，美國的信用調(diào)查從信用卡公司、銀行貸款部門和其它相關(guān)公司或機(jī)構(gòu)收集人們的借款與還債等信用記錄，使用不同的評(píng)分模型，給予信用分?jǐn)?shù)。美國人非常重視信用分?jǐn)?shù)，因?yàn)橘J款機(jī)構(gòu)根據(jù)這些分?jǐn)?shù)判斷他們的還債意愿，從而也決定銀行是否愿意放款、以及貸款的具體條款。

7.產(chǎn)權(quán)公司

買房最擔(dān)心產(chǎn)權(quán)問題，一旦房屋產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)上的問題，買和賣都是難題。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)把風(fēng)險(xiǎn)有效轉(zhuǎn)移，目的是保障產(chǎn)權(quán)絕對(duì)清楚，它也確保產(chǎn)權(quán)方面意外事故發(fā)生后的賠償，包含了所有重新恢復(fù)擁有產(chǎn)權(quán)所需要的法律費(fèi)用。有了產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，買方就可以高枕無憂。因?yàn)閷I(yè)機(jī)構(gòu)介入，在美國一般不會(huì)出現(xiàn)一房兩賣、產(chǎn)權(quán)不清晰等情況。

8.保險(xiǎn)公司

現(xiàn)金購房的情況下，法律不要求一定購買房屋保險(xiǎn)，但為了保證資產(chǎn)不受損失，發(fā)生意外有保障，建議購買。如果是貸款買房，銀行要求你一定要購買房屋保險(xiǎn)，否則不會(huì)提供貸款。

在購買房屋保險(xiǎn)時(shí)，你要告訴保險(xiǎn)公司房子的用途是出租還是自住，如果是自住，保險(xiǎn)公司會(huì)加上屋內(nèi)私人財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)。也有一些險(xiǎn)種，可以在租客在室內(nèi)發(fā)生意外時(shí)，或家中寵物咬傷別人時(shí)給予賠付，詳情可諮詢保險(xiǎn)公司。

9.政府房地產(chǎn)登記

產(chǎn)權(quán)公司完成轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，買賣雙方在縣屬登記室完成登記，第三方托管公司支付所有費(fèi)用，這就意味著房產(chǎn)交易完成，等同于國內(nèi)買房拿到新的房產(chǎn)證。

美國沒有房產(chǎn)證這樣?xùn)|西，但新的房主會(huì)在幾個(gè)月內(nèi)收到政府寄來的有自己姓名的地契，這張地契如果丟了也沒有關(guān)系，因?yàn)樵谡牡怯浝铮阋呀?jīng)成為新房主。

10.屋主協(xié)會(huì)HOA

HOA，Homeowners Association的縮寫，譯為屋主協(xié)會(huì)，基本類似于中國的“物業(yè)管理”，在美國不是所有的房子都有HOA，統(tǒng)一開發(fā)的公寓和聯(lián)排，和部分整體住宅開發(fā)的獨(dú)棟是有HOA的，早期不是統(tǒng)一開發(fā)的獨(dú)棟房屋沒有HOA。