美國買房用現(xiàn)金買房好還是貸款買房好?
來源:aaa作者:萬楓博客
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在美國買房,到底是全款現(xiàn)金買好?還是貸款買房好?財務杠桿是一把雙刃劍,在市場向上的時候,它對你有利,當市場向下的時候會給你帶來更大的風險。所以,你必須是在判斷市場是向上的情況下,才考慮買房的。如果判斷市場還要大幅度下行,是考慮要不要買的問題,而不是用現(xiàn)金買還是貸款買的問題。
美國買房用現(xiàn)金買房的好處:1. 可以快速成交過戶,有利于談判時壓低房價;2. 如果所購房產用于出租可以容易獲得正現(xiàn)金流(并不代表有盈利)。
美國買房用現(xiàn)金買房的壞處是:1. 沒有利用杠桿作用,是一種低效率的操作;2. 機會成本太高,把大量現(xiàn)金捆綁進不動產,失去投入另外高回報的項目的機會;3. 所有風險自擔,沒有拍屁股走人的可能;4. 沒有享受利息免稅的好處;5. 捆綁進不動產的現(xiàn)金要與通脹賽跑,通脹是你的敵人。如果通脹率為 3% ,你進不動產的現(xiàn)金損失是每年 3% ,需要房價每年增長 3% 來讓你的進不動產的現(xiàn)金與通脹持平。
美國貸款買房的好處:1. 利用了杠桿作用,是一種高效率的操作;2. 機會成本低,可把剩余現(xiàn)金投入另外高回報的項目;3. 銀行和個人共同承擔風險,萬一情況不妙,可以屁股走人,只損失頭款;4. 享受利息免稅的好處;5. 通脹是你的朋友。
你的實際貸款利率 = 賬面貸款利率 * ( 1 - 免稅率) - 通脹率。假如貸款利率 6% ,通脹率為 3% ,利息免稅回報為 30% ,你的實際貸款利率只有 1.2% 。這是一條千金難買的秘密公式,切記。注意,要減去通脹率而不是加上通脹率。如果貸款利率=通脹率的話,你就等于白借錢了,這個道理很多人不明白。
美國貸款買房的壞處:1. 不利于談判時壓低房價;2. 如果所購房產用于出租有時不容易獲得正現(xiàn)金流(并不代表沒有盈利,這個不在這里討論);3. 高杠桿帶來的高風險。
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