關于美國購房貸款的“房屋估價”
來源:aaa作者:北美購房網(wǎng)
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美國購房貸款申請中,很重要的一個環(huán)節(jié)是房屋估價。在這個環(huán)節(jié)會遇到哪些問題呢?北美購房網(wǎng)幫助您來了解。
1. 哪里找估價師 appraiser
銀行一般都用自己的估價師
2. 估價費用是怎樣處理的?
appraisal fee應該是付給第三方appraiser的費用,這個費用不管貸款下不下來都是先付掉的appraisal fee一般都是客戶先付的定金或者是直接從客戶的信用卡。如果是免費貸款no cost,會在最終退給客人定金,并且負責所有的過戶費用。
3. 如果貸款被拒絕, 估價報告(appraisal report)還能在其他銀行用么
如果貸款被拒絕,appraisal report也很難被其他銀行采用。除了銀行都有自己認可的appraisal公司之外,時效也是一個問題,一般發(fā)現(xiàn)第一個銀行拒絕也得用個個把月,appraisal report的有效期就4個月,折騰兩回就過期了。要提供給第二家銀行的appraiser做參考,需要能夠到appraiser,談妥價錢,在實際操作上是有難度的。很多銀行同時用多家估價公司,在place appraisal order的時候,根本不知道會指定給那個公司。
理論上來講,transfer是可以實現(xiàn)的,首先,新的貸方要同意用這個估價報告。越大的AMC (apraisal management company)做出來的報告,越容易被認可。其次,original lender要同意release這個報告,授權給AMC來實現(xiàn)transfer。能做到這兩點的貸方并不多,而往往如果貸款被拒了,其他貸方也未必能做的成。所以transfer的機率并不高。
即使不能transfer,可以review,比full appraisal便宜很多很多,有人50就搞定了。就是把舊的報告給新的appraiser,新的appraiser覺得舊的報告合理,寫一個不需要做新的full appraisal的決定。據(jù)說一年以內(nèi)的報告都可以用來review,不需要做full appraisal。另外還有一種desktop review,就是apprsaiser直接認可loan application的價錢,不做full appraisal,也很便宜,一百多刀一般。
4. 房屋估價比合同價高怎么辦?
這是個好事情,但并沒有實際的好處,貸方仍然會按照合同價給你貸款。有一個例外情況就是,如果Loan to Value (L/V)比例從>75%變成<75%,或者>80%變成<80%, 銀行會保持貸款利率但多提供Credit給貸款人。這樣借款人其實是可以從銀行拿到一筆錢的。
另外也有人認為對于貸款審理沒有任何實質(zhì)好處。根據(jù)其所合作過的十幾家全國大型銀行來看,他們依然會按照購買價來計算loan to value ratio,而不是基于你的appraisal value。所以不管估價高于售價多少,都不存在LTV變化,自然對于利率,credit等沒有任何影響。
5. 房屋估價比合同價低怎么辦?
好的一面是你可以和賣方再侃侃價,當然不一定成功。另一方面你可能需要更多的首付來保證你的貸款。銀行會按照低于售價的估價來重新計算loan to value ratio。比如一個房子售價40萬,申請貸款32萬,那么LTV(loan to value) 是 80%, 你不需要繳納貸款保險。但是如果估價只有38萬,那么LTV就會變成32/38=84.2%,就需要買家要么付貸款保險,要么砍價,要么多拿首付,減少貸款額到38萬的80%。
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