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還不去北美置業(yè),專家分析2016年北京房?jī)r(jià)暴跌50%

來源:http://house.qq.com/a/20151012/012404.htm作者:北美購房網(wǎng)時(shí)間:2015/11/17

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人們總是習(xí)慣從過去的房?jī)r(jià)變遷中總結(jié)房?jī)r(jià)走勢(shì)規(guī)律,小編特地為大家獻(xiàn)上北京房?jī)r(jià)10年走勢(shì),并對(duì)此進(jìn)行分析,樓市專家謝國(guó)忠提醒廣大購房者,2016年房?jī)r(jià)降暴跌50%,2016年千萬別買房。

1、城市之間房?jī)r(jià)差距將更大

政府一直想在城鎮(zhèn)化過程中,實(shí)現(xiàn)大中小城市的均衡發(fā)展。但由于公共資源無法均衡配置,發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì)城市和特區(qū),所以城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。

過去5年里,中國(guó)形成了三大三小6個(gè)人口增長(zhǎng)中心,“三大”是北京、上海和深圳,以及其周邊城市;“三小”是鄭州、長(zhǎng)沙和“廈門+泉州”。資金增量上,北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方,其房?jī)r(jià)將獲得人和錢的雙重支撐。

2、大城市房屋日益資產(chǎn)化

一線城市,以及10個(gè)左右的強(qiáng)二線城市,其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化,而且投資人將全球化、全國(guó)化。中小城市,特別是人口流失城市,房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對(duì)于多數(shù)中國(guó)人來說,房子最令人痛苦的時(shí)代過去了。絕大多數(shù)城市的95后,他們的青春將不再受到住房的擠壓,這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的最大福利。

3、小戶型將機(jī)械化

在大城市中心區(qū),機(jī)械化的小戶型將崛起。20來平米的小公寓,將演變成一架精密的儀器,通過折疊、打開,創(chuàng)造出豐富的生活場(chǎng)景。開發(fā)商,越來越像客機(jī)、游輪的生產(chǎn)商。

4、逆城市化很難出現(xiàn)

很多國(guó)家在充分城市化之后,會(huì)出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地,建別墅。未來10到20年,中國(guó)很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊?guó)人多,耕地少,土地國(guó)家所有。此外,公共資源的不均衡分配,也讓去農(nóng)村居住的人,生活不方便、不安全。

5、大城市很難“去中心化”

歐美絕大多數(shù)城市,都出現(xiàn)了去中心化的趨勢(shì)。目前中國(guó)特大城市無不面臨交通、環(huán)境的壓力,讓一個(gè)城市擁有多中心成為很多人的夢(mèng)想。但中國(guó)的國(guó)情是人均耕地少,土地國(guó)有化。國(guó)家正在劃定大城市的邊界,防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配,所以去中心區(qū)難度極大。相反,移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展,正讓交通發(fā)生新的變局:如果北京這樣的城市,有150萬輛出租車和專車,私人就沒有必要擁有汽車。這樣,城市的交通死結(jié)就被打開了,去中心化意義就不大了。

6、商鋪面臨價(jià)值重估

商鋪面臨的最大問題是,“提袋消費(fèi)”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購取代,支撐商鋪價(jià)值的只剩下“體驗(yàn)式消費(fèi)”(餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場(chǎng))。傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪,可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn),因?yàn)閱蝺r(jià)太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難,“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時(shí)發(fā)生。

7、寫字樓跟住宅價(jià)格將長(zhǎng)期倒掛

在一線城市,一直存在一種現(xiàn)象:同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務(wù)公寓),住宅更貴。為什么?原因有三:第一,商業(yè)物業(yè)基本上沒有學(xué)位,不能落戶口;第二,商業(yè)物業(yè)土地使用年限短;第三,管理費(fèi)水電價(jià)格高,一般不能通煤氣。

網(wǎng)絡(luò)時(shí)代,在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時(shí)尚,寫字樓的“剛需色彩”不足。一個(gè)人在辦公室,可能只需要3平米就夠用了,但對(duì)住宅面積的需求是多多益善。未來這種現(xiàn)象將持續(xù),投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然,如果你希望現(xiàn)金流充裕,就是要投資好的寫字樓。

8、房產(chǎn)稅會(huì)出臺(tái),但對(duì)市場(chǎng)影響不大

由于絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)出現(xiàn)了拐點(diǎn),為了穩(wěn)增長(zhǎng),國(guó)家不太可能出臺(tái)嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是地方政府的稅源,將來肯定會(huì)因地制宜,稅率各不相同,減免政策也不相同。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會(huì)最高。整體而言,房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。

9、計(jì)劃生育政策將逐步調(diào)整,但對(duì)樓市影響不大

全面放開二胎,已經(jīng)沒有任何懸念,只是時(shí)間問題。未來,可能還會(huì)有更寬松的人口政策。否則,中國(guó)在幾十年之后,將面臨嚴(yán)峻的人口危機(jī)(過度老齡化,勞動(dòng)力不足)。這對(duì)樓市構(gòu)成長(zhǎng)期利好,但作用可能沒有想象的大,因?yàn)樯鷥河某杀驹絹碓礁撸贻p人在生育上的積極性在下降,這也是全世界的趨勢(shì)。早晚有一天會(huì)有地方政府宣布:多生一個(gè)孩子,獎(jiǎng)勵(lì)半套房子。

10、大城市的房?jī)r(jià):漲漲漲!

中國(guó)的城市模式完全不同于美國(guó)。我們是摞起來的城市,密度高,人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成,很難改變。你讓中國(guó)人過“買個(gè)牙刷也要開車10分鐘”的生活,是不可能的。所以,有人口增量的城市,房?jī)r(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長(zhǎng)期偏高,所以房?jī)r(jià)只能不斷上漲。

以美元計(jì)價(jià),中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)或許會(huì)在未來幾年出現(xiàn)波動(dòng)、反復(fù),甚至下跌。但以人民幣計(jì)價(jià),房?jī)r(jià)的大趨勢(shì)是不斷上漲。換句話說,這里面有很大的因素是貨幣貶值。

11、房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型

2014年2月,我寫過一篇文章,題目是《2014:開發(fā)商的“逃命年”》。逃亡的路線包括:逃離三四線城市、逃出郊區(qū)、逃離高債務(wù)、逃向多元化、逃往海外,F(xiàn)在看來,都應(yīng)驗(yàn)了。未來10年,這種趨勢(shì)將延續(xù)下去,大量中小房企將被收購,轉(zhuǎn)型,或者死亡。最終,國(guó)內(nèi)也許只剩下一百來家大房企,而且是多元化發(fā)展的。大量的人員,將離開這個(gè)行業(yè)另謀出路。

12、“互聯(lián)化+房地產(chǎn)”泡沫將破

移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)帶來的新一波網(wǎng)絡(luò)熱,如今在中國(guó)和美國(guó)同時(shí)達(dá)到了頂點(diǎn)。隨著美元加息臨近,美國(guó)股市大調(diào)整已經(jīng)開始。在中國(guó),IPO注冊(cè)制改革因股災(zāi)已經(jīng)不可避免地被延后,讓過去兩年里瘋狂的PE、VC投資,面臨著退出困境。2016年很可能是“互聯(lián)網(wǎng)+”一次全面的退潮。沒有盈利模式的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè),將有一批死于“彈盡糧絕”。但互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的重塑,卻不會(huì)停止。

由于房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的特殊地位,房?jī)r(jià)的變動(dòng)很容易引起經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變動(dòng),專家通過分析北京房?jī)r(jià)10年走勢(shì)得出以上預(yù)測(cè)結(jié)果,當(dāng)然。實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn),真實(shí)性還有待時(shí)間的檢驗(yàn),不過,通過北京房?jī)r(jià)目前的情況來看,2016年房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)以下行為主,或許2016年北京房?jī)r(jià)暴跌。

 

 

 

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