美國購房首付創(chuàng)歷史新低
來源:http://news.focus.cn/zhoukou/2015-01-26/5998672.html作者:北美購房網(wǎng)
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自2008年金融危機(jī)以來按揭政策就已收緊,銀行方面認(rèn)為此次政策調(diào)整有助于阻止政策朝著過度調(diào)控的方向Mayopoulos表示比起同類型的政府計(jì)劃,房利美的低首付按揭貸款對于借貸者來說花費(fèi)更低。房利美的貸款項(xiàng)目除首付之外還需要私營抵押貸款保險(xiǎn),而理論上這一規(guī)定將限制整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模。
房利美和房地美均受到美國聯(lián)邦住房金融局(FederalHousingFinanceAgency)的監(jiān)管,在負(fù)責(zé)人MelvinL.Watt的領(lǐng)導(dǎo)下,F(xiàn)HFA正采取措施以放松住房信貸流。自2008年金融危機(jī)以來,大約80%的按揭貸款都得到了不同形式的納稅人擔(dān)保,也就是說,銀行依然發(fā)放按揭貸款,這些貸款往往出售給有政府支持的房利美、房地美(兩房),然后兩房將貸款打包成房屋貸款債券在金融市場上出售。然而現(xiàn)實(shí)情況是有大量的潛在借貸者,因?yàn)檫_(dá)不到一定首付的門檻而被銀行貸款部門拒之門外。
為了舉各方之力增加住房信貸流,Watt敦促兩房以低至3%的首付比例收購銀行的房屋貸款。
其實(shí)早在1934年美國聯(lián)邦政府就推出了一款聯(lián)邦住宅管理局(theFederalHousingAdministration,F(xiàn)HA)支持的低首付貸款且沿用至今,其首付比例僅為3.5%,該項(xiàng)目主要針對中低收入群體。
該項(xiàng)目與兩房的項(xiàng)目差別在于FHA的貸款條件更為寬松。美國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家分析道,“首先FHA的首付可以是贈(zèng)款,其次可以有多名共同借貸人同時(shí)購買,再次對借貸人信用指數(shù)的要求較低,所以FHA的違約率一直較高”。
在美國按揭貸款市場,凡低于20%首付的貸款均需要連帶購買按揭保險(xiǎn),而兩房本身此前也推出過低至5%的貸款項(xiàng)目,該項(xiàng)目曾因金融危機(jī)于2008年暫停,而后再度恢復(fù),然而與兩房的勃勃雄心形成鮮明對比的,是該項(xiàng)目迅速悄無聲息的沉沒。
“首先是銀行部門出于風(fēng)險(xiǎn)等多方面考慮,并未大力推介這些項(xiàng)目”該專家說道,“其次,在高增長的城市房價(jià)上漲較快,買方市場面臨競爭,低首付的貸款即使發(fā)放也無力與大財(cái)團(tuán)和高首付購房者搶奪房源”。
這位專家進(jìn)一步指出,雖然兩房此項(xiàng)目的細(xì)節(jié)還未最終明確,單從雛形看來,與先前5%首付項(xiàng)目差別不會(huì)很大,最大的差別在于利息。“5%首付項(xiàng)目中借貸者可選擇浮動(dòng)利率,這也是可能導(dǎo)致高違約率的因素之一,而新推出的項(xiàng)目則會(huì)遵循固定利率,從一定程度上剔除了部分風(fēng)險(xiǎn)因素”。
“禍起”違約率
盡管政府部門正在牽頭積極地進(jìn)行改變,但各界擔(dān)憂的聲音頗多,認(rèn)為這一項(xiàng)目的推出將大幅提高違約率。
其中不乏業(yè)內(nèi)人士大嘆失望,他們認(rèn)為隨著時(shí)間推移,按揭貸款首付低門檻的設(shè)置將會(huì)在銀行部門埋下隱患,最終再次引入風(fēng)險(xiǎn),而當(dāng)危機(jī)降臨,銀行依然可以毫發(fā)無損全身而退。
最近幾年,借貸者利用低利率實(shí)現(xiàn)再融資,按揭貸款對于銀行來說變得相當(dāng)有利可圖。同時(shí),由于多數(shù)住宅都有政府的付款作為擔(dān)保,按揭貸款一躍成為了一筆低風(fēng)險(xiǎn)的買賣。而這一切的結(jié)果就是,一旦借貸者違約,最終是納稅人承擔(dān)損失。
美國聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司前董事長Bair極力贊成風(fēng)險(xiǎn)自留措施,他曾對媒體點(diǎn)評兩房此政策“非常不幸”,他認(rèn)為一旦貸款沉淀為壞賬,零首付比起20%首付的損失要來的慘重得多。
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