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自去年下半年以來，在美國的購房者普遍感覺銀行審批房貸越來越難。美國消費者金融保護局近日出臺了房貸市場的新法規(guī)。今天就給大家說說美國房貸新政策。

美國民眾能否買得起房很大程度取決于是否可以獲得銀行的貸款，而銀行是否貸款就要看借款人的收入情況。在多德弗蘭克法案要求下，美國消費者金融保護局出臺了美國房貸市場的新法規(guī)，并于1月10日正式實行。根據(jù)法規(guī)，貸款方需要證實借款方確實可以償還房貸。因此，貸款銀行不得不考慮一系列因素，如借款人收入、現(xiàn)有負債、信用歷史等，以證實借款方的財務狀況健康。

早在去年，美國銀行業(yè)就開始緊鑼密鼓更新技術(shù)、編寫新的貸款流程、培訓員工以適應監(jiān)管新規(guī)。有業(yè)內(nèi)人士表示，未來幾周，借款方的申請過程可能不會特別順暢，包括需要更長的處理時間以及嚴格審查等問題。房地產(chǎn)信息網(wǎng)站Zillow首席經(jīng)濟學家漢弗萊斯表示，今年前兩個月，由于貸款方需轉(zhuǎn)移到新系統(tǒng)，短期內(nèi)房貸申請過程可能不會特別順暢，但新規(guī)對美國房地產(chǎn)市場的影響應該不大。

根據(jù)美國抵押貸款銀行協(xié)會公布的資料顯示，近期美國房貸申請件數(shù)持續(xù)下滑，一度創(chuàng)下近13年以來的新低，這反映了美國房貸利率走高帶來的影響。此外，富國銀行、摩根大通等在低利率環(huán)境下依靠再融資業(yè)務而收益頗豐的按揭機構(gòu)，此前也紛紛對業(yè)務前景發(fā)出警告，認為借款需求的萎縮程度可能比預期更為嚴重。

抵押貸款利率上升

美國房地產(chǎn)泡沫破裂已七年之久，而曲折前行的美國房價如今正逐漸回歸最高峰。數(shù)據(jù)提供商CoreLogic公布的最新報告顯示，去年11月份美國住房價格同比上漲11.8%，連續(xù)第21個月實現(xiàn)同比增長。此外，美國50個最大的大都市會區(qū)中，有10個地區(qū)的房價已經(jīng)回到歷史最高水平。不過，在房價上漲的同時，美國抵押貸款利率水平也在上漲。據(jù)房利美數(shù)據(jù)，自2013年5月美聯(lián)儲首次釋放退出量化寬松（QE）信號以來，美國30年期抵押貸款利率累計上漲超過1個百分點，達到4.5%左右。

據(jù)悉，海外買家在美國申請貸款買房，大約需要兩個月左右的時間。在房價瘋狂上漲的同時，抵押貸款利率也在快速上升，這對成交量的影響非常大。有分析人士表示，現(xiàn)在美國樓市過分依賴一次性付清全款的買家，但房價上漲必須依靠傳統(tǒng)的買家，他們通過按揭貸款借錢，因此，現(xiàn)在貸款的借款標準和利率提高可能阻礙美國樓市復蘇。根據(jù)高盛的報告，金融危機前美國“一次性付清”購房交易的比例只有20%，但現(xiàn)在卻上升至近60%。值得注意的是，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會此前公布的報告顯示，中國投資者成為美國樓市的第二大外國買家。當許多美國民眾被沉重的房貸壓得喘不過氣時，70%的中國買房客是全額現(xiàn)金買房。

《巴倫周刊》認為，今后三年美國房價仍將上漲，但是漲速要慢得多，不會再出現(xiàn)去年這樣兩位數(shù)的增長。

總的來說，房貸市場改革可能會影響美國房地產(chǎn)市場復蘇。