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海外買房并不像想象中的那么簡(jiǎn)單。尤其是國(guó)內(nèi)高凈值人群海外置業(yè)的首選之地美國(guó)。

房子便宜價(jià)格低

為什么美國(guó)會(huì)成為國(guó)內(nèi)高凈值人群海外置業(yè)的優(yōu)選？
陸鶴壬的解釋是，一方面投資環(huán)境成熟，另外一方面金融危機(jī)后美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的便宜。在美國(guó)某些城市，房子賣成白菜價(jià)不是神話，最低的一元錢就可以買到，所以很多投資者組團(tuán)去美國(guó)收購(gòu)這樣的房產(chǎn)。
美國(guó)地產(chǎn)專家Dennis也贊同。他介紹說(shuō)，首先在美國(guó)投資置業(yè)的安全性非常好，美國(guó)的法律非常健全，不僅僅是保護(hù)本國(guó)人各種投資丶置業(yè)，對(duì)國(guó)外人也是非常公平的。在這樣一個(gè)體制下，對(duì)于國(guó)內(nèi)和國(guó)外的人是沒(méi)有區(qū)別的。“作為外國(guó)人，如果在美國(guó)投資買房的話，整個(gè)流程跟美國(guó)本地人是一樣的，各種繳稅，房產(chǎn)的期限，還有出租或者是選擇賣房子，方方面面都是和本地人一樣的。”
至于買房成本方面，眾所周知，2008年以后很多美國(guó)銀行破產(chǎn)，房地產(chǎn)泡沫破裂后，整個(gè)房?jī)r(jià)跌了30%，像洛杉磯這樣的城市甚至跌到了70%，雖然之前跌幅大，但現(xiàn)在一些大的城市，像三藩市丶 紐約等房?jī)r(jià)正在慢慢回暖。
“雖然不能說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)回暖到了2005丶2006年的房?jī)r(jià)，但是美國(guó)的房?jī)r(jià)這些年是逐步在上升。所以如果投資美國(guó)房產(chǎn)，收益是有保證的，用比較低的價(jià)格購(gòu)買到美國(guó)的房產(chǎn)，之后租房丶賣房，利益也很可觀，也會(huì)逐步攀升。所以不用擔(dān)心，雖然覺(jué)得美國(guó)的房產(chǎn)跌了非常多，但是現(xiàn)在整體的情況是在回暖的。”美國(guó)地產(chǎn)專家Dennis 說(shuō)。

時(shí)刻控制風(fēng)險(xiǎn)
正如硬幣的兩面，去美國(guó)置業(yè)優(yōu)勢(shì)多多的同時(shí)，也有風(fēng)險(xiǎn)需要控制，避免不理性的投資行為。
陸鶴壬舉例說(shuō)，“在美國(guó)買房之后，后期的房屋管理費(fèi)甚至稅費(fèi)以及其他的費(fèi)用是很多中國(guó)人沒(méi)有考慮到的。中國(guó)投資人進(jìn)行海外投資時(shí)要理性看待，在追求高回報(bào)率的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)一定不能忽視。”
此外，與國(guó)內(nèi)不同，在美國(guó)投資置業(yè)，時(shí)時(shí)刻刻需要會(huì)計(jì)師的協(xié)助。
會(huì)計(jì)師張國(guó)禮有多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)幫助了五六百個(gè)家庭做美國(guó)稅務(wù)準(zhǔn)備。 “美國(guó)稅務(wù)主要有兩個(gè)方面，中國(guó)人去美國(guó)投資，一種是以投資取得美國(guó)綠卡，另外一種就是純投資。身份不同，涉及到的稅也不同。”
首先是房產(chǎn)稅，無(wú)論是投資還是個(gè)人居住，無(wú)論有沒(méi)有美國(guó)身份，都會(huì)涉及到房產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅在美國(guó)又是州稅的范圍，每個(gè)區(qū)域也不一樣，比如說(shuō)加州的房產(chǎn)稅平均是1.2%丶德州房產(chǎn)稅高一點(diǎn)，平均稅費(fèi)2%左右。
張國(guó)禮介紹說(shuō)，需要注意的是，房產(chǎn)登記在誰(shuí)的名下，就會(huì)涉及到贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅，這對(duì)于有無(wú)美國(guó)身份是不一樣的。“如果持有美國(guó)綠卡，就獲得了一個(gè)534萬(wàn)美金的免稅額度，你的房產(chǎn)和其他資產(chǎn)加起來(lái)如果沒(méi)有超過(guò)免稅額度，不會(huì)有遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，超過(guò)才會(huì)有。如果純粹是去美國(guó)投資，沒(méi)有身份，遺產(chǎn)稅的征稅額度是六萬(wàn)美金”。
如此看來(lái)，既然有了差別，在進(jìn)入美國(guó)進(jìn)行投資前，就要先做規(guī)劃。是個(gè)人直接投資，還是通過(guò)一個(gè)公司持有美國(guó)財(cái)產(chǎn)，對(duì)于個(gè)人征稅是不一樣的。

投資收益6%-8%
在海外置業(yè)是為了什么？
如果是自住，考慮的問(wèn)題就比較私人一些，如房子是否是學(xué)區(qū)房等等，這種房子跟投資型房子是兩個(gè)不同的概念。
陸鶴壬介紹說(shuō)，所謂投資型房產(chǎn)，基本特點(diǎn)是單價(jià)比較便宜。在美國(guó)，這種房子一般在十萬(wàn)美元左右�？粗剡@種房子，首先是看中了它的升值空間，第二個(gè)是租售比，凡是比較便宜的房子，只要所在區(qū)域比較好，租售比要比所謂的豪宅高很多，而這種房子一般不是在國(guó)人比較熟悉的紐約這樣比較大的城市，會(huì)稍微二線一些，像休士頓，奧蘭多這樣的城市，房?jī)r(jià)在2008年金融危機(jī)時(shí)價(jià)格回調(diào)很大，甚至回到了十年前的水準(zhǔn)。
美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較穩(wěn)定的，永遠(yuǎn)不會(huì)像中國(guó)的房?jī)r(jià)翻番上漲，所以投資這樣的房產(chǎn)，要把預(yù)期值設(shè)定在非�，F(xiàn)實(shí)的狀況下，比較適合穩(wěn)健性的投資人。此外，要看清租金的凈回報(bào)率，“在扣除了房屋管理的成本丶房屋稅等所有的費(fèi)用后，凈回報(bào)率比較合理的范圍是6%，比較高的是8%，如果比這個(gè)更高，就有一定的風(fēng)險(xiǎn)。”Dennis說(shuō)。

Tips
國(guó)人置業(yè)愛(ài)熱鬧
2014中國(guó)投資移民白皮書(shū)顯示，國(guó)人最為熱衷的海外投資標(biāo)的為地產(chǎn)，占比 43.4%，與排名第二的固定收益類投資差距較為明顯。從最受歡迎的海外置業(yè)國(guó)家及城市來(lái)看，洛杉磯丶舊金山丶溫哥華名列前三，占比分別為 18%丶17% 以及14%，原因是這些城市在中國(guó)知名度較高以及當(dāng)?shù)負(fù)碛腥A人區(qū)，更易融入當(dāng)?shù)丨h(huán)境。