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美國的新房銷售在出現(xiàn)回升,。從歷史規(guī)律看,銷售量領(lǐng)先于庫存量一年時間,但由于房地產(chǎn)活動的長周期性,去化率也并不會表現(xiàn)出非常大的波動性,。但是2013年之后美國房地產(chǎn)市場的去化率波動顯著加大,并在2015年2月以后持續(xù)回升,這表明新屋銷售的增速低于庫存的增長,而這一般是加息之后出現(xiàn)的特征。歷次加息周期開始后房屋去化率都會出現(xiàn)比較明顯的上升,隨后在維持相對較短的一段時期的高平息后,利率通常都會再次下調(diào),進(jìn)而伴隨著去化率的再次下滑。這說明,2013年QE退出對房地產(chǎn)市場的影響相當(dāng)于升息周期,目前去化率的回升可能是促使貨幣政策在不遠(yuǎn)的未來重回寬松的信號。

成屋銷售量價增速齊跌

成屋簽約銷售指數(shù)在2013年年中至當(dāng)年底出現(xiàn)了快速的下滑,但在2014年又出現(xiàn)了接近一年半的回升,2015年4月份開始重新出現(xiàn)下滑。同樣的變化也出現(xiàn)在了成屋銷售價格的增速上,價格增速自2013年6月下降到2014年6月份,此后出現(xiàn)增速出現(xiàn)一年的小幅回升,并在5月份開始重新出現(xiàn)下滑。成屋銷售量價增速的回落是房地產(chǎn)市場放緩的重要信號,2005年年底開始的成屋銷售量價增速下滑促成了“次貸危機(jī)”的出現(xiàn),而2010年5月份的下滑則伴隨著美國次貸危機(jī)后復(fù)蘇第一次重要調(diào)整的出現(xiàn)。目前美國三季度GDP增速同比降至2.2%,相對二季度下滑0.5個百分點(diǎn),這與美國成屋的銷售放緩?fù)�步�?/p>

獲批新建住宅數(shù)下滑

從歷史上來看,房屋建造的歷史周期大概五年或十年左右,一半時間上升、一半時間下降,且與經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)行關(guān)系密切。但是,上一輪房地產(chǎn)建造的繁榮期自1991年開始持續(xù)長達(dá)14年,嚴(yán)重透支了房地產(chǎn)市場的需求,因此這也是導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)市場復(fù)蘇極為緩慢的原因。

不斷降低的利率是促使上一輪房地產(chǎn)市場繁榮的主要刺激因素,而這一有利條件在利率降到零后就已經(jīng)失去了,QE雖然也可以降低長期貸款利率,但其效果緩慢且難持續(xù),也不像利率那樣靈活。QE退出后,長期按揭貸款利率大幅攀升,貨幣政策對此也難有應(yīng)對之策。因此,房地產(chǎn)市場可能難現(xiàn)上一輪的繁榮。

從新獲批私人住宅的建造同比增速來看,第三輪QE對房地產(chǎn)建造的影響就已經(jīng)較前兩輪QE顯著弱化,增速逐漸下降,并在2015年5、6月份異常上升之前出現(xiàn)負(fù)增長,目前這一增速又降至5%左右。這種增速的異常波動在歷次經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前也經(jīng)常出現(xiàn),因?yàn)檫@預(yù)示著房屋建造市場的市場預(yù)期已非常不穩(wěn)定。

OFHEO房屋價格指數(shù)增速放緩

美國聯(lián)邦住宅供給機(jī)構(gòu)監(jiān)察辦公室(OFHEO)房屋價格指數(shù)同比增速放緩,而單獨(dú)購房價格指數(shù)則早在2013年4季度就出現(xiàn)了快速的回落。在過去的歷史中,經(jīng)濟(jì)增長對OFHEO房屋價格指數(shù)非常敏感,OFHEO房屋價格指數(shù)增速回落一般都會伴隨著經(jīng)濟(jì)增長的放緩,而實(shí)際上GDP同比增速已經(jīng)在3季度出現(xiàn)顯著回落。