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近些年來(lái)，美國(guó)樓市持續(xù)低迷，有人認(rèn)為完全是金融危機(jī)經(jīng)濟(jì)衰退造成的，除了這方面的因素以外，與其房地產(chǎn)觀念、投資預(yù)期、政策法規(guī)有很大關(guān)系。但隨著銷售回暖，美國(guó)房?jī)r(jià)也不斷上漲，目前各界普遍對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇持樂(lè)觀態(tài)度。

國(guó)際金融危機(jī)發(fā)生后，美國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅回落，美國(guó)新建住房銷售中間價(jià)由2007年的24.79萬(wàn)美元/套回落到2009年的21.67萬(wàn)美元/套，降幅達(dá)到12.3％，部分城市降幅更大。但隨著美聯(lián)儲(chǔ)大幅降低利率并實(shí)行量化寬松政策，從2010年起，美國(guó)房?jī)r(jià)開始企穩(wěn)回升，2010年到2013年，美國(guó)新建住房銷售中間價(jià)漲幅分別為2.35％、2.43％、7.92％和9.67％。

2013年美國(guó)新建住房銷售中間價(jià)為26.89萬(wàn)美元/套，已超過(guò)國(guó)際金融危機(jī)發(fā)生前的房?jī)r(jià)水平。2014年美國(guó)新建住房銷售中間價(jià)繼續(xù)上漲5.47％，達(dá)到28.36萬(wàn)美元/套。雖然美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，庫(kù)存也低于危機(jī)之前的水平，但從美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要指標(biāo)觀察，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。

一是國(guó)際金融危機(jī)發(fā)生后，美國(guó)的家庭收入增長(zhǎng)緩慢，難以支撐持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)。2008年，美國(guó)全部住戶家庭收入中位數(shù)為50303美元，金融危機(jī)發(fā)生后，美國(guó)全部住戶家庭收入中位數(shù)在2009年和2010年連續(xù)兩年出現(xiàn)下降。從2011年開始，美國(guó)的家庭收入出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，但增速較為緩慢。2011年到2014年，美國(guó)全部住戶收入中位數(shù)同比名義增速分別為1.58％、1.92％、5.03％和0.13％，收入增速明顯低于同期房?jī)r(jià)漲幅。由于家庭收入增長(zhǎng)緩慢，意味著持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)缺乏堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

 二是房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲主要是低利率政策推動(dòng)，一旦美聯(lián)儲(chǔ)開始加息，則推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的動(dòng)力將會(huì)消退。為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，美國(guó)采取了一系列“救助”措施，通過(guò)中央銀行擴(kuò)大資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)政擔(dān)保等方式為市場(chǎng)注入流動(dòng)性，同時(shí)大幅度降低利率水平，以刺激經(jīng)濟(jì)。

美國(guó)住房抵押貸款30年期固定利率在2008年9月份之前一直在6％以上，到2011年底已低于4％，今年以來(lái)住房抵押貸款30年期固定利率水平也一直低于4％。在美國(guó)家庭收入增長(zhǎng)緩慢的情況下，由于利率大幅降低，購(gòu)房人的支付能力在短期內(nèi)顯著提高，美國(guó)住房購(gòu)買力綜合指數(shù)由危機(jī)前2006年7月的101回升到2012年2月的歷史高點(diǎn)210。住房購(gòu)買力指數(shù)與利率水平高度相關(guān)，一旦美聯(lián)儲(chǔ)開始加息，則必然帶來(lái)住房購(gòu)買力指數(shù)的下降，推動(dòng)美國(guó)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力也將很快消退。

 三是新屋銷售量和開工量雖然持續(xù)增加，但并未恢復(fù)到次貸危機(jī)之前的正常水平。2012年以來(lái)，隨著美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅加大和待售房數(shù)量處于低位，美國(guó)新屋開工量開始持續(xù)增加。2015年以來(lái)，雖然美國(guó)新屋開工量繼續(xù)保持在較高水平，但目前的新屋開工量仍較次貸危機(jī)發(fā)生前的長(zhǎng)期均值水平低20％以上。

上面的訊息來(lái)看，雖然美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸的在開始復(fù)蘇，但可能不會(huì)長(zhǎng)時(shí)間的持續(xù)，還會(huì)繼續(xù)的波動(dòng)。