調查 | 赴美投資買房的幾個常識 國人要格外注意!
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買房是件大事,尤其是在海外買房,事前做好功課必不可少!下面就讓我們總結一下赴美投資買房的幾個常識。
1.美國的房子出租不難
眾所周知,美國產(chǎn)權是永久性的,所以,許多剛到美國的中國買家都會有“在美國買房就要住一輩子,甚至要代代相傳”的觀念。其實這與美國的實際情況不太相符。根據(jù)歷年平均統(tǒng)計,美國人大約7年左右就會換一次房屋。換房的原因多樣,比如工作地點改變,子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休后把成熟城區(qū)換到偏遠安靜的地方等。此外,美國換房頻繁的原因還在于沒有戶口的限制,同時城市鄉(xiāng)村差距小,住在哪里都很方便。
那么投資房產(chǎn)的主要收益體現(xiàn)在哪里呢?事實上,在美國投資房產(chǎn)的收益體現(xiàn)在較高的租金回報率和房產(chǎn)的升值空間。因此,投資房產(chǎn)有兩個方面需要考慮:一個是租金回報率;一個是升值的潛力空間。
在美國房子出租并不難。以西雅圖為例,這里經(jīng)濟欣欣向榮,外來人口很多,又是旅游城市,需要大量出租房。很多買家擔心房屋無法出租的問題,其實是過慮了,沒有房子是租不出去的。房子能否出租取決于業(yè)主希望的租金是否符合租賃市場的價格,關鍵在于賣價是否符合市場。
通常,房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東兩岸的紐約、舊金山、洛杉磯等都是房價比較高的區(qū)域,由于這些地區(qū)房價常常攀升,而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度,因而其租金回報率相對比較低。
但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大,因為想要購買此類房屋的人數(shù)較多,而買入的數(shù)量越多其房價就越高,這就是供需平衡。所以在投資時,并不是購買低價格高回報的房屋就是最好,而是要綜合多方面考量。
2.經(jīng)紀人很關鍵
美國是一個資訊透明的地方,在看好一處房產(chǎn)后,經(jīng)紀人大多都會幫助客人做房屋的價格評估,估算這個房子在最近的市場交易中的價值。如果賣主的要價高了,經(jīng)紀人就要幫助買家殺價。如果要價低于市價,經(jīng)紀人就要幫買主趕快搶下。
有的時候有多位買主都看上同一個住宅,為了得到住宅,可能要出比要價高的價格才能行。因此,并不是每一個房屋都要殺價, 而是要看要價的高低。重點是,買家要能正確評估房屋的價值,這需要一位好的經(jīng)紀人協(xié)助。
一個好的經(jīng)紀人可以幫助您實現(xiàn)投資的高收益,往往是事半功倍的效果。比方說,經(jīng)紀人可以從MLS得到各種準確的數(shù)據(jù)。買家要買房的時候,要求經(jīng)紀人做房屋估價外,不妨也要求做一個租價評估;這對于專業(yè)的經(jīng)紀人來說沒有問題。
3.外國人辦理房貸有差異
貸款投資,以房養(yǎng)房,是比較劃算的房產(chǎn)投資方法,海外買家可以在美國貸款購房,目前很尋常也很容易。但是,不是每一家銀行可貸款給海外買家。
外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的:美國人貸款條件:信用、收入、工作是否穩(wěn)定;外國人貸款條件:需有較多自備款,通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。
由于每一個銀行的貸款利率不同,對申請人的條件要求也不同。通常如果銀行利率較高,則手續(xù)簡單要求低;有的銀行利率低,但是要求條件多,并不是每個人都能符合。建議申請貸款之前多家咨詢,多比較。選擇適合自己,對自己最有利的一家。
4.了解美國文化很重要
在美國買房,不要為了砍價而挑毛病,許多買家為了砍價而故意雞蛋里挑骨頭。這個做法是有別于美國文化。在美國習慣中,因為喜歡這個房屋而出價。選擇出價的原因,必定是已與其他房屋比較后,覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。
每個房屋都不是完美的。挑毛病只會讓賣家反感,適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面,通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。
在美國,房子買賣與家具買賣是分開的,這是當?shù)氐牧晳T。通常買賣房屋的時候,房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈,地角邊飾,嵌入式的柜子等等不可移動的配件。而可以移動的配件都是屬于個人的物品, 比如沙發(fā)、桌椅等家具,不包含在屋價內。
另外,院子里的盆栽可以移動,便不含在房價內,院子里的樹是種在地上不可以移動的就包含在屋價內。賣家賣了房子,不一定愿意賣他的家具。如果說屋內有自己喜歡的家具或裝飾,買家可以提出購買建議。
美國貸款購房步驟
很多中國買家對于美國買房的關注點之一就是美國當?shù)氐馁J款條件和流程是怎樣的。絕大部分貸款置業(yè)者并不是因為拿不出這筆資金,而是被美國超低的貸款利率所吸引,希望能借助資本優(yōu)勢,最大化發(fā)揮投資優(yōu)勢。
一般來講,美國房貸利率會根據(jù)申請人的綜合情況和市場進行浮動,外國人在美國申請房貸利率會有所上浮,但比較國內的利率仍然低出不少。
那么,如果要在美國貸款購房,流程是怎樣的?需要做什么準備工作,才能順利獲得貸款呢?首先來了解一下在美國申請房貸的流程,過程與國內的房貸申請流程有相似之處,大致分為選擇貸款機構,獲取貸款機構預先資格,貸款機構審核申請人資質,房產(chǎn)評估和貸款機構放貸。
具體分為以下7步:
(1)選擇能為您提供貸款的放貸機構
(2)比較利率和期限后確定能為您提供最適于您承受力的放貸機構
(3)獲得接受您的財務和身份證明資料的放貸機構的預先資格
(4)按放貸機構指示提供所有有關收入、身份等信息進行審核
(5)抵押貸款公司進行房產(chǎn)評估以確定價值
(6)與抵押貸款職員成交貸款
(7)結算貸款成交一攬子費用
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