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美國住房抵押貸款市場發(fā)展歷程

來源:http://www.cnki.com.cn/Article/CJFDTotal-ZWFD200014018.htm作者:北美購房網(wǎng)時(shí)間:2015/11/30

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    美國的住房抵押貸款市場整體上可劃分為一級市場和二級市場。一級市場是指借款人以所購房地產(chǎn)為抵押,向貸款人借款的市場。二級市場主要是為抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)提供補(bǔ)充資金的市場,貸款機(jī)構(gòu)可以將所擁有的抵押貸款資產(chǎn)直接出售給中介機(jī)構(gòu)獲得銷售收入,或者自己組建抵押貸款資產(chǎn)池并發(fā)行證券融資。
 
1、美國住房抵押貸款一級市場
    美國的住房抵押貸款的一級市場大致可以分為三個(gè)層次,優(yōu)級貸款市場,“ALT-A”貸款市場和次級貸款市場(Subprime Market)。根據(jù)美聯(lián)儲的統(tǒng)計(jì),截至2007年年底,住房抵押貸款一級市場總量約為111,583億美元。優(yōu)級貸款市場面向信用等級高,收入穩(wěn)定可靠,債務(wù)負(fù)擔(dān)合理的優(yōu)良客戶,這些人主要是選用最為傳統(tǒng)的30年或15年固定利率按揭貸款。優(yōu)級貸款市場占住房抵押貸款市場的絕大部分。 次級市場是指信用分?jǐn)?shù)低于620分,信用能力較差的人。截至2007年底,次級市場總規(guī)模大致在13,000億美元左右。而“ALT-A”貸款市場則是介于二者之間的龐大灰色地帶,ALT-A貸款市場總規(guī)模大約在20,000億美元。
 
2、美國住房抵押貸款二級市場
    與股票、債券市場一樣,美國房貸市場也存在一個(gè)發(fā)達(dá)的二級市場,經(jīng)過多年發(fā)展美國房貸二級市場已經(jīng)包括了MBS、CMO、CDO等各種各樣的產(chǎn)品。為使美國房貸融資渠道更加通暢,需要通過有效的二級市場提高房貸資產(chǎn)的流動性。為此,三大政府發(fā)起住宅抵押貸款專業(yè)機(jī)構(gòu)先后成立,他們分別是房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)和基尼美(Ginnie Mae)。這些擁有政府背景的專業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)立的主要任務(wù),就是為美國住房抵押貸款的一級市場和二級市場之間提供橋梁,在一級市場上直接買入房貸權(quán)益,打包成為以住房抵押貸款為支持的票據(jù),在現(xiàn)代金融詞典里被為抵押擔(dān)保支持證券,即MBS(Mortgage Backed Securities)。其中,房利美和房地美的市場份額較高,2007年他們交易的美國住房抵押貸款加起來占市場總量的90%以上,因此通常將他們合稱為“兩房”。據(jù)SIFMA(證券行業(yè)與金融市場協(xié)會)的統(tǒng)計(jì),截至2008年2季度末,三大政府發(fā)起機(jī)構(gòu)共計(jì)發(fā)行的MBS市場存量為48,929億美元。除此之外,一些私人金融機(jī)構(gòu)也從事類似的業(yè)務(wù),早期市場份額有限,1996年時(shí)約占10%,近幾年發(fā)展較快,2007年時(shí)已占市場33%的份額。
 
3、美國住房抵押貸款二級市場產(chǎn)品的再創(chuàng)新
    MBS是房貸二級市場上最初級的金融產(chǎn)品。這種證券的持有人對抵押貸款及其還款現(xiàn)金流擁有直接的所有權(quán),它不反映在發(fā)行人的資產(chǎn)負(fù)債表上,抵押貸款的管理人按期收取借款人償還的本息,并將其轉(zhuǎn)給投資者。MBS代表了抵押貸款資產(chǎn)池不可分割的資產(chǎn)所有權(quán)權(quán)益,資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流直接轉(zhuǎn)遞給投資者。然而,對于許多專業(yè)金融投資機(jī)構(gòu)而言,MBS不是一個(gè)好的投資標(biāo)的。這是因?yàn)榉抠J資產(chǎn)的現(xiàn)金流是非常不穩(wěn)定的。當(dāng)市場利率下降時(shí),人們會借新債還舊債,導(dǎo)致MBS的現(xiàn)金流增加,產(chǎn)品的久期變短;而當(dāng)市場利率上升時(shí),人們會增加違約的概率,導(dǎo)致MBS的現(xiàn)金流減少,產(chǎn)品的久期變長。這是非常不受歡迎的,因?yàn)镸BS的現(xiàn)金流完全由貸款買房的人決定,而投資者的風(fēng)險(xiǎn)很大,因此MBS難以獲得很高的信用評級。因此,1986年一種針對MBS的再創(chuàng)新產(chǎn)品出現(xiàn)了,那就是分級償還房產(chǎn)抵押貸款證券,即CMO (Collateralized Mortgage Obligation)。據(jù)SIFMA的統(tǒng)計(jì),截至2008年2季度末,三大政府發(fā)起機(jī)構(gòu)共計(jì)發(fā)行的CMO市場存量為13,359億美元。CMO的種類繁多,僅以最主要的PAC CMO(Planned Amortization Class CMO)為例,這種再創(chuàng)新產(chǎn)品的本質(zhì)原理就是將原有MBS分拆成兩個(gè)層次的產(chǎn)品,用其中的一部分產(chǎn)品去吸收絕大部分現(xiàn)金流震蕩,而另一部分產(chǎn)品則由于得到了有效緩沖,最大限度地消除了現(xiàn)金流的不確定性,在得到更高信用評級的同時(shí)降低了發(fā)行人的成本——無需為這種不確定性提高發(fā)行收益率。隨著市場不斷發(fā)展,信用衍生品市場的相關(guān)理論基礎(chǔ)與信用增級技術(shù)被逐漸移植到CMO產(chǎn)品之中,為千變?nèi)f化的CMO產(chǎn)品提供著豐沛創(chuàng)新動力,各種創(chuàng)新產(chǎn)品不斷出現(xiàn),如Type I PAC、Type II PAC、TAC、POs、IOs、Accretion Bonds、Accrual Bonds、Floating-Rates,乃至可能包含所有這些產(chǎn)品在內(nèi)的CDO(Collateralized Debt Obligation)等等。
 
表1:美國住房抵押貸款市場與傳統(tǒng)股票市場的某種類比
                   住房抵押貸款市場                                        股票市場
一級市場            優(yōu)級抵押貸款                                           主流企業(yè)
                     ALT-A貸款                                          中小企業(yè)板企業(yè)
                     次級貸款                                             創(chuàng)業(yè)板企業(yè)
承銷商          房利美、房地美、基利美與少量私人機(jī)構(gòu)                    證券公司投行部
二級市場            MBS,在OTC交易                                   主板,在交易所交易
                   ALT-A MBS,在OTC交易                             中小企業(yè)板,在OTC交易
                    次級MBS,在OTC交易                                 創(chuàng)業(yè)板,在OTC交易
二級市場參與者   銀行、保險(xiǎn)、對沖基金等                                 機(jī)構(gòu)投資者或個(gè)人
二級市場再創(chuàng)新    CMO、CDO等,在OTC交易            股票衍生品,期貨、期權(quán)、遠(yuǎn)期等,交易所或OTC交易
 
4、其他債務(wù)金融工具的信用增級技術(shù)與產(chǎn)品創(chuàng)新
    除了住房抵押貸款支持證券的產(chǎn)品再創(chuàng)新之外,信用衍生品與信用增級技術(shù)還廣泛惠及其他各類債務(wù)金融工具,包括汽車貸款、信用卡貸款、設(shè)備租賃、住房權(quán)益貸款(HEL,Home Equity Loan),商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款、制造車間租賃、學(xué)生貸款等都通過從房貸產(chǎn)品創(chuàng)新上移植過來的信用增級技術(shù)被重新打包、再分拆成各種新型債務(wù)證券,進(jìn)入二級市場流通,這些用房貸市場以外的貸款品種來組成最初資產(chǎn)池的創(chuàng)新產(chǎn)品,被通稱為ABS(Asset Backed Securities)。根據(jù)SIFMA的統(tǒng)計(jì),截至2008年第2季度,ABS的市場存量為24989億美元。隨著金融機(jī)構(gòu)交易運(yùn)用信用增級技術(shù)的日益精進(jìn),在ABS類證券化產(chǎn)品中又誕生了CDO,即抵押債務(wù)證券(Collateralized Debt Obligation)。截至2007年年底,全球CDO的市場存量為5029.8億美元。

 

 

 

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