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據(jù)麥田房產(chǎn)權(quán)證部負(fù)責(zé)人金麗華表示，房產(chǎn)個(gè)稅一直存在，但在2006年之前，房?jī)r(jià)低，沒(méi)有受到重視，一直處于沒(méi)有征稅的狀態(tài)。隨著房?jī)r(jià)的上漲，從2006年起，北京才開(kāi)始征收房產(chǎn)個(gè)稅。

【政策】

“1%征稅”存廢需等細(xì)則

北京地方稅務(wù)局內(nèi)部人士昨日稱(chēng)，各地此前執(zhí)行的按照住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%征收所得稅也是按照國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》明確了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅的問(wèn)題。根據(jù)規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房取得的所得按20%的稅率計(jì)征所得稅，應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓住房的收入額減去住房原值和合理費(fèi)用。上述規(guī)定也強(qiáng)調(diào)，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例在轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。

記者發(fā)現(xiàn)，新政強(qiáng)調(diào)的是“通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”，并未明確全部二手房都需按差額20%征個(gè)稅。

記者多方打聽(tīng)北京是否會(huì)取消按總房?jī)r(jià)1%征稅的方式，但相關(guān)官員只是說(shuō)，仍需等細(xì)則出臺(tái)。

【難點(diǎn)】

早期交易或查不到票據(jù)

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩介紹，由于差額征收需要提供一些憑證，比如契稅票據(jù)等，但由于不少賣(mài)方稱(chēng)提供原始票據(jù)較為困難，計(jì)算差額麻煩，北京大多數(shù)地稅所都是按照合同成交價(jià)全額的1%來(lái)征收個(gè)人所得稅的。

金麗華也表示，原來(lái)的房?jī)r(jià)較低，有可能成交總金額的1%會(huì)高于差額的20%，到了后期，北京房?jī)r(jià)漲得太快，導(dǎo)致房?jī)r(jià)可能是原值數(shù)倍，再用差額20%繳納個(gè)稅就不劃算，2008年后，很少有人用差額。目前北京的做法基本上都是按全額1%來(lái)征收個(gè)稅，差額征收的一年僅有幾例。但如果要查房屋原值，還是可以通過(guò)稅務(wù)部門(mén)的系統(tǒng)、建委的稅票底檔查得到。但有可能早期交易，票據(jù)沒(méi)有電子版，建檔工作量很大。

另有專(zhuān)家預(yù)計(jì)，出售滿(mǎn)5年唯一住房，仍可能免個(gè)稅，記者詢(xún)問(wèn)了幾家主流二手經(jīng)紀(jì)公司，都表示目前還沒(méi)有無(wú)稅房源的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、通州區(qū)多家門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人反饋，在過(guò)去1年里他們門(mén)店交易的房源，滿(mǎn)5年又是業(yè)主唯一住房的比例，大約在15%到25%之間。

■ 分析

二手房會(huì)否降價(jià) 專(zhuān)家意見(jiàn)“打架”

此前，北京房產(chǎn)交易個(gè)稅主要以成交額的1%來(lái)征收，但此次新政細(xì)則，則強(qiáng)調(diào)應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。二手房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？政策對(duì)購(gòu)房者有何影響？

購(gòu)房者忐忑觀望

新政一出，也讓正在交易的買(mǎi)賣(mài)雙方心中忐忑。

王女士屬于換房需求，本來(lái)想賣(mài)掉自己名下60平米的房子，買(mǎi)個(gè)80平米左右的兩居室。在得知新政策出臺(tái)后，她顯得比較焦慮：“新政策出臺(tái)后，我擔(dān)心完成這一賣(mài)一買(mǎi)，費(fèi)用要多出來(lái)幾十萬(wàn)。”現(xiàn)在只好觀望新政的走向，再做決定。

專(zhuān)家意見(jiàn)不一

對(duì)此，住建部政策研究中心原副主任王玨林認(rèn)為，這段時(shí)間，像北京這樣一線城市二手房市場(chǎng)要好于一手房市場(chǎng)，房?jī)r(jià)漲幅快，通過(guò)提高個(gè)稅的方式是在為二手房市場(chǎng)降溫。如果這項(xiàng)政策認(rèn)真貫徹，會(huì)達(dá)到預(yù)期效果，二手房市場(chǎng)也會(huì)回歸理性狀態(tài)。

但采訪中，二手房相關(guān)人士則意見(jiàn)不一。

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，目前北京房?jī)r(jià)的上漲，主要是剛需和偏剛性的改善需求支撐。提高稅費(fèi)的辦法，可能會(huì)導(dǎo)致事實(shí)房?jī)r(jià)的提高。北京二手房市場(chǎng)上，很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)都是買(mǎi)方承擔(dān)稅費(fèi)。“因此，要讓市場(chǎng)健康發(fā)展，除了稅費(fèi)環(huán)節(jié)，還必須加上金融政策限制，擴(kuò)大土地供應(yīng)，活躍租賃市場(chǎng)這幾方面共同起作用才行。”

鑫尊集團(tuán)董事長(zhǎng)劉軍對(duì)記者表示：“僅僅從3月1日出臺(tái)的政策看，其本身讓房?jī)r(jià)下行的可能性也許不大，因?yàn)橹�前�?shí)行5.5%營(yíng)業(yè)稅的時(shí)候，并沒(méi)有讓房?jī)r(jià)明顯下行，稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁到了買(mǎi)方身上。”

劉軍說(shuō)，后來(lái)是對(duì)購(gòu)房資格的限制，才讓二手房市場(chǎng)真正進(jìn)入低迷。所以如果有影響，還是要看后續(xù)細(xì)則的情況。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究部孔丹則認(rèn)為，新政策的實(shí)行，對(duì)市場(chǎng)影響還是很大的。“這次政策的力度比較大，波及面也很廣，按照新政策，目前市場(chǎng)上免稅的房子很少。如果再有其他政策疊加，那么二手房市場(chǎng)可能會(huì)受到較大的影響。”

■ 算賬

　　以一套80平米，初始價(jià)值80萬(wàn)、現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)的住房為例，在不同類(lèi)型下，稅費(fèi)就不一樣：

　　1 滿(mǎn)五年個(gè)人唯一住房的商品房，首次購(gòu)房?jī)H需要繳納1%的契稅約2萬(wàn)即可。

　　2 滿(mǎn)五年不是賣(mài)房者唯一商品房：

　　則首次購(gòu)買(mǎi)需要繳納1%的契稅和差額20%個(gè)稅：即個(gè)稅按照差額稅率繳納，為(200-80)×20%=24萬(wàn)，加上契稅則總稅費(fèi)為26萬(wàn)。

　　3 如果是滿(mǎn)五年經(jīng)濟(jì)適用房可上市交易，但非唯一住房，則還需在上述契稅、個(gè)稅基礎(chǔ)之上，加收10%綜合地價(jià)款，購(gòu)房稅費(fèi)則高達(dá)46萬(wàn)。

　　4 不滿(mǎn)五年的商品房，買(mǎi)套房需1%契稅、5.6%營(yíng)業(yè)稅和差額20%的個(gè)稅，總稅費(fèi)則需要37.2萬(wàn)。