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美國(guó)貸款買房 如何還貸更省錢

來源:http://www.jiwu.com/news/2211486.html作者:北美購房網(wǎng)時(shí)間:2015/12/2

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不管你是留美多年的華人,還是初來乍到的新移民,能在好山好水好自由的美國(guó)擁有自己的房產(chǎn)都絕對(duì)是人生計(jì)劃的一部分。對(duì)于美國(guó)大部分購房者來說,較長(zhǎng)的貸款期會(huì)使得每月月供較低,還可以騰出更加多的流動(dòng)現(xiàn)金作為其他投資的資本,貸款買房時(shí)往往會(huì)選擇30年的房屋貸款。然而,30年房屋貸款使購房者需要付出更多的利息。那么,如何在貸款銀行允許的情況下,更早的付清房貸呢?

提前還貸能為美國(guó)購房者省下不少錢

兩個(gè)方法更早的付清房貸與節(jié)省利息支出:

提前償還或者一次付清貸款本金。另外一個(gè)方法就是重新貸款為更短的貸款期和更低的利率。從提早付本金來說,如果可以提早把貸款付清,可以節(jié)省利息開支,剩余的錢可以作其他用途,比如度假,投資等。最普遍的房貸付款方法是AmortizationSchedule(分?jǐn)傔款),貸款者每個(gè)月需要付固定的月供,但每個(gè)月的利率與本金的比例會(huì)不斷地改變,剛開始,每個(gè)月的月費(fèi)大部分是用來付利息,而隨著利息的比例減少,本金的比例則慢慢增加。如果需要,可以在網(wǎng)上免費(fèi)計(jì)算Amortization loan payment,或者要求房貸專員提供相關(guān)表格作為參考。

如果想提前償還本金 最好在頭五年付

對(duì)購房者來說,分?jǐn)傔款時(shí)提前償還本金,每月月費(fèi)是不變,但可以有助于縮短供款期。由于大多數(shù)的貸款剛開始是主要付利息部分,越早付本金,往后的利息就越少。舉例來講,如果每年多付一個(gè)月的月費(fèi),這一個(gè)月的額外付款將會(huì)有助于更快付清房貸。以房貸50萬美元計(jì)算,30年的房貸利率為4.53%,每月月供為$2542,如果每年年頭多付一個(gè)月的月供,就可以把30年的供款期縮短為26年,因?yàn)榭s短了4年供款期,就節(jié)省了$67,582的利息。

什么情況比較適合提前償還本金?

可以部分償還本金。舉例來講,如果購房者房貸22萬美金,利息為4%,房貸期限30年。有如下償還本金方式:

1 每個(gè)季度多付一個(gè)月的費(fèi)用,可以節(jié)省$65,000利息及提早11年把房貸付清。

2 把月費(fèi)除以12,再把這個(gè)數(shù)加到每個(gè)月的月費(fèi)上。這樣的還款方式可以為你節(jié)省$24,000及把供款期縮短4年。

3 增加每月付款額,比如說,你的月供為$2,000,現(xiàn)在突然你的工資有了大幅度提升,你可以把每月付款額從$2,000改為$2,500。

4 多付每個(gè)月的付款額,比如把尾數(shù)的零錢付整,長(zhǎng)期來說也可以節(jié)省一定數(shù)目的利息。

另外,在大部分情況下,額外的付款會(huì)直接付到本金,但是,有某些情況銀行會(huì)把付款算到下個(gè)月的金額,比如說,一個(gè)客人在每個(gè)月的1號(hào)有自動(dòng)付款,他在月底提前付款,銀行會(huì)以為他是在付下個(gè)月的月費(fèi),系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)跳過下個(gè)月的月費(fèi)。

提早償還本金并不適合所有人

關(guān)于盡早償還房貸,有一些需要注意的地方,比如購房人的財(cái)務(wù)狀況與資金流動(dòng)狀況,對(duì)此,建議保留一定的資金儲(chǔ)備來應(yīng)付這種風(fēng)險(xiǎn)。除此之外,另外有一天當(dāng)購房者需要使用之前投入房貸里面的資金,則可能需要申請(qǐng)Home Equity Line of Credit(房屋抵押信用額),如果銀行拒絕貸款申請(qǐng),那購房者就不能夠使用那筆財(cái)產(chǎn),除非財(cái)物狀況得到改善。

然而,一些理財(cái)顧問也并不推崇這一方式,反而認(rèn)為提早還清房貸并不是明智之舉。面對(duì)這個(gè)問題,購房者需要考慮自己的房貸息率,如果你的房貸利率比較低,那你應(yīng)該考慮先付清你的信用卡卡債或者其它息率比較高的債務(wù)。另外,購房者也可以把錢用作其他的投資,比如加大退休計(jì)劃,或者其他投資產(chǎn)品。另外,房產(chǎn)的用途也在需要的考慮因素之內(nèi)。

另一個(gè)節(jié)省利息開支的方法:重新貸款

如果把長(zhǎng)期貸款重貸為一個(gè)比較短的貸款,比如說,把一個(gè)30年的房貸重貸為15年,15年貸款的息率通常比30年貸款的息率低,較短的貸款期意味著更短的時(shí)間把貸款付清,但同時(shí),較短期的貸款也意味著較高的月供。擧個(gè)例子,把一個(gè)剩下25年的30年6%息率的貸款,重貸為15年3.5%息率的貸款。原本的貸款額是$350,000,我們把剩下的$331,500重貸。原本的貸款額是$350,000,按照息率6%,30年期算,月供是$2,098.44。剩下25年(300個(gè)月)=$2,098.44 x 300 = $629,532(25年的本金加利息)。重貸后的額度是$331,500,息率3.25%,15年期,月供是$2,329.36,15年(180個(gè)月)= $2,329.36 x 180 = $419,284.80(15年的本金加利息),因此。這個(gè)例子里面,如果我們把30年貸款重貸為15年,我們會(huì)省了$210,247.20利息開支。

當(dāng)考慮去做重新貸款時(shí),則需要考慮現(xiàn)有的息率,每個(gè)月省下的利息開支是否可以抵消重貸的費(fèi)用,費(fèi)用大概是貸款額的2%。比如說,如果你的房貸只剩下幾年,你的月供大概是更加多地在付本金,那麼你不會(huì)考慮再延長(zhǎng)你的房貸多15或30年了。另外,做重新貸款時(shí),意味著你是用新的貸款去付舊的貸款,貸款銀行會(huì)調(diào)查你的財(cái)物狀況,例如信用分?jǐn)?shù),收入,負(fù)債與收入的比例,等等。

對(duì)于節(jié)省利息開支來講,提前償還本金和重新貸款都是很好的方法,但都需要根據(jù)個(gè)人財(cái)務(wù)狀況來選擇。

 

 

 

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標(biāo)簽:美國(guó)貸款買房

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