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剛學(xué)購房房貸計算器要知道什么

來源:http://henan.163.com/13/1119/14/9E25I8Q50227024T.html作者:北美購房網(wǎng)時間:2015/12/4

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等額本金法比較合算?是怎樣計算的呢?具體是什么情況呢?

等額本息和等額本金是購房者在貸款時就需選擇的兩大還款方式,等額本息是指在還款期內(nèi),每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息);等額本金則是指在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分,每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。一般來說,相同貸款年限,等額本金法比等額本息法支付的利息要少。

等額本金法比較合算?然而,這其實是一種誤解。利息的多少,在利率不變的情況下,決定因素只能是資金的實際占用時間和占用金額的大小,而不是采用哪種還款方式。不論是等額本息法還是等額本金法,利率是相同的。不同的還款方式,其實質(zhì)無非是貸款本金早還或晚還,造成貸款本金事實上的長用短用、多用少用,進而影響利息的支出數(shù)量。換句話來說,由于提前償還了部分本金,因而購房者就少借用了一段時間這部分貸款,自然支付的利息就少了,但絕不是銀行“吃虧了”、購房者“節(jié)約了”。

目前,房貸利率的最低優(yōu)惠已抬高至8.5折,而近期更是有“名存實亡”、“難覓蹤影”的情況出現(xiàn)。對于過去那些以較低優(yōu)惠利率獲得的住房貸款來說,等額本金的方式不如說因為提前償還了一部分,反倒是無法繼續(xù)“享受”這部分低利率貸款了。

另一方面,由于個人住房貸款在申請時有著“借款人每月償還貸款的支出不得超過個人收入的50%”的規(guī)定,因此在購房壓力較大的當下,對于那些想盡可能提高總貸款額度的購房者來說,初期每月還貸額較高的等額本金方式無疑會大大降低總貸款額度,從而遠不及等額本息的方式來得實際可取。

進一步的,貸款期限的長短也會影響總的利息支出和資金運轉(zhuǎn)過程,未來還牽涉到是否要提前還貸的問題(包括何時、還多少等)。對于不少國內(nèi)購房者而言,往往都會有著類似“早還早踏實”、“無貸一身輕”這樣的想法。其實,貸款年限的長短、是否提前還貸仍然需要理性的分析,并根據(jù)自身情況來決定。

一般來說,較長期限的貸款能獲得更大限度的購買能力,幫助克服日益增加的購房壓力。同時,一旦發(fā)生財務(wù)危機時,較低的每月還款會使購房者有更多的彈性去應(yīng)對。但隨著收入上升、壓力降低,原本30年期的貸款也許你選擇20年就還清了,那么為何不一開始就借20年的貸款呢?這樣一來支付的總利息也會較低。

就算要提前還款,也要看一下貸款的利率,如公積金貸款和優(yōu)惠利率(如前幾年的7折)貸款的客戶首先就不必急于還款。由于這樣的優(yōu)惠利率甚至低于存款利率,購房者把用于提前還貸的錢存入銀行的收益就要比利息高了。同時,對于手上還有其他更好的理財或投資項目的購房者,如果收益率明顯高于貸款利率也較為穩(wěn)定,那自然更沒有必要選擇提前還貸了

另外,不同還款方式也決定了提前還貸的劃算與否。比如,已進入還款階段中期、使用等額本息還款法的購房者,由于提前還款是通過減少本金來減少利息支出,如果中期之后提前還款,更多償還的是本金,實際節(jié)省的利息有限;又如還款期已達到1/4、使用等額本金還款法的購房者,此時月供的構(gòu)成中本金已開始多于利息,提前還款也不利于有效節(jié)省利息。購房者對此不妨咨詢一些專業(yè)人士,進行較為詳細的計算和對比。

當然,如果一開始就有提前還款的計劃,那么等額本金還款法由于前期還的本金多,所以提前還款時利息的支付就小,在貸款時間相同的條件下,等額本金還款法較為合算。值得注意的是,由于不同銀行對于提前還貸在手續(xù)、政策規(guī)定上都有所不同,購房者應(yīng)在貸款初期就對此有所了解,包括是否要繳納一定金額的違約金、需要提前多久申請、有哪些提前還貸方式(如減少利息、縮短時限)等等,再根據(jù)自身實際情況做出選擇。

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