我想看看小逼逼,无码DVD在线免费观看,留学生美女被大黑屌猛戳,办公室浪荡女秘在线观看

  美國一個(gè)現(xiàn)代化的城市，無論什么都很有自己的特色，當(dāng)然這個(gè)特點(diǎn)在房產(chǎn)中也不例外，我們可以將美國房產(chǎn)歸結(jié)為以下兩大特點(diǎn)。

 （一）、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào)

  美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào)，這在上面的數(shù)據(jù)中已體現(xiàn)出來。之所以如此，主要是房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識強(qiáng)，投資決策科學(xué)，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系把握得比較準(zhǔn)確。投資者在決定房地產(chǎn)投資的每一項(xiàng)決策之前，往往要作大量的分析研究，從人口增長、就業(yè)情況、供求關(guān)系、投資機(jī)會等等作大量的研究，有時(shí)研究時(shí)間跨度前后十年，對前十年的情況和后十年的預(yù)測都要仔細(xì)研究，然后在研究的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)投資數(shù)學(xué)模型，進(jìn)行模擬的資金流量檢驗(yàn)。因此，美國房地產(chǎn)雖然也有周期性波動，但漲跌幅較小，很少有象日本、香港那樣的大起大落。

  房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性還體現(xiàn)在對住宅購買力的分析方面。由于美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會的按揭標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，確定個(gè)人購房按揭還款能力的指標(biāo)是“28-36”----即借款人每月的供款額一般不超過家庭月收入的28%，如果借款人還有其他債務(wù)（如供車等），則供樓款加其他債務(wù)支出不能超過家庭月收入的36%，如果超過此限，那么就被認(rèn)為是住房負(fù)擔(dān)過重，買房者應(yīng)該另外選擇較便宜的房子。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)這個(gè)指標(biāo)，結(jié)合對民眾收入的調(diào)查，對住宅價(jià)格進(jìn)行定位，就可以較好地保證所建設(shè)的房屋與民眾購買力相協(xié)調(diào)。

  （二）商業(yè)房地產(chǎn)以租賃作為主要經(jīng)營方式

  美國象商場、辦公樓、工廠等商業(yè)房地產(chǎn)主要以租賃為主要經(jīng)營方式，雖然有買賣，但比例比較小，而且買賣往往是整幢轉(zhuǎn)讓，受讓者再分租，分割出售的很少見。房地產(chǎn)以租賃為主要經(jīng)營方式，有如下優(yōu)點(diǎn)：有利于房地產(chǎn)的專業(yè)化規(guī)�；�經(jīng)營；可以減少了公共部分產(chǎn)權(quán)分割帶來的許多麻項(xiàng)；有利于租戶盤活資金，資金不會被套在房地產(chǎn)上，且進(jìn)退容易；有利于房地產(chǎn)證券化的發(fā)展。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營的另一個(gè)好處是，提高房地產(chǎn)市場分析的“效率性”，由于房地產(chǎn)租金水平能比較準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系以及社會整體經(jīng)濟(jì)形勢，租賃經(jīng)營將使房地產(chǎn)價(jià)格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地產(chǎn)售價(jià)的易變和不可捉摸性。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為正常的房地產(chǎn)市場，從投資角度來看，某一房地產(chǎn)是否值得投資，很大程度上依賴于其產(chǎn)生租金的能力。這就是為什么有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理論、估價(jià)方法等一般都是建立在租金分析的基礎(chǔ)上的，而比較少用售價(jià)來分析。