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美國政府不能賣地，美國很難炒地炒房，美國沒有剛性需求，所以，美國也就沒有高樓如筍、蓬勃發(fā)展的新景象。買賣的房子，絕大多數(shù)是二手房。賣主和買主通常都要請一個經(jīng)紀。那么，什么時候可以退房呢？

第一是出價（offer）階段。

在經(jīng)紀帶你看了十來套甚至幾十套房子后，你終于挑中了一套，簽一大堆文件，出價購房。賣主通常不會同意你的殺價，可能會在你的出價基礎上加價。你也可以提出要求賣主分擔過戶費用（closing cost）。在討價還價的過程中，雖然你已經(jīng)簽了字，但只要你覺得賣主沒有滿足你的要求，你就可以退出。


第二是房屋估價（appraisal）階段。

買房子如果需要貸款，現(xiàn)在貸款額通常是房價的百分之六十。銀行需要對房子進行專業(yè)房屋估價。如果估價低于市場價，你拿不到貸款，自然也就名正言順地放棄購買這個房子。


第三是房屋檢查（inspection）階段。

雙方達成協(xié)議后，需要作房屋檢查。哪怕是新房子，也需要走這一步。美國的房子都是裝修之后才出售的，而且必須配備空調(diào)、浴室設備、熱水器、冰箱、爐灶、洗衣機、烘干機等基本配置。房屋檢查重點在于房子結(jié)構(gòu)、屋頂、水電、油漆、有無蟲害，也包括上述基本配置。檢查多少會找出點毛病。買主可要求修復或補償(compensation）。在這階段，買主若感到不爽，也可以“拜拜”。


第四是走查（Walk through）階段。

第三階段過后，在過戶前，還有一道程序，就是在最后過戶前，再跟經(jīng)紀去房子那兒看一看，確定沒有問題，若發(fā)現(xiàn)了新問題；或者沒有新問題，只是感覺后悔了，仍然可以退出不買了。


如果四階段都過了，就再簽一大堆過戶文件。房子買賣成交，買主拿到鑰匙。走完法律上的這一步，就無法退房了。在正式成交過戶之后，買主的懊悔是不受保護的。（There is no protection for buyer remorse after the formal closing has taken place.）

當然，若發(fā)現(xiàn)賣主有欺騙、隱瞞等行為，可以起訴。但在房子交易領域，法律只管是否受“損害”（damage），不管如何去“執(zhí)行”(performance），即不會強迫人買下或賣掉一個房子。房子過戶后，法院不會強迫賣主“買回”房子。