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　山東乳山市銀灘旅游度假區(qū)位于乳山市境內的東南海濱，1992年7月開始興建，1994年7月被山東省人民政府批準為省級旅游度假區(qū)，規(guī)劃面積8.5平方公里，規(guī)劃控制面積65平方公里。在沿海岸線20多公里的帶狀規(guī)劃區(qū)內，林秀海碧，礁奇灘曲，集山、海、島、湖、泉、河、林為一體，特別是綿延20多公里長的沙灘，坡緩灘平，沙質細膩松軟，潔白如銀，“銀灘”因此而得名，被譽為“天下第一灘”。

　　自2002年以來，乳山市政府在銀灘進行了大規(guī)模的基礎設施、房地產開發(fā)和旅游度假配套設施的建設。目前銀灘度假區(qū)已建成和在建的居民小區(qū)達150余個，住宅樓近3000座，開工建筑面積220萬平方米。來自全國各地的數萬人在這里購買了度假房、養(yǎng)老房。在銀灘買房置業(yè)的人大多來自內陸省市，包括山東的濟南、淄博，省外的河北、河南、陜西、山西、北京、天津和黑龍江等。大慶油田的一期、二期工程可容納4000戶職工，齊魯石化也有3000以上的職工家庭落戶銀灘。隨著樓盤不斷增多，房價不斷攀升，青島、上海、溫州的“炒房族”看到了商機，也紛紛加入到購房大軍，為銀灘的房市起到了推波助瀾的作用。按照乳山市政府的長期規(guī)劃，銀灘在不久的將來會成為一座容納數十萬人居住的美麗的海濱新城。

　　一、國內旅游地產概況

　　銀灘濱海房市的興旺與國內新興的“旅游地產”大氣候有關。近幾年來，隨著收入水平的提高和節(jié)假日時間的不斷增多，人們游覽山水、休閑度假的夢想日漸成為現實。徜徉于景色秀麗、氣候宜人的自然風光之中，很多旅游者會羨慕那些土生土長的當地居民，進而產生就地安家置業(yè)的沖動。隨著城市房價的不斷攀升，城市污染問題屢屢被提及，人口流動的不斷發(fā)展，一些高收入者先行一步，搶先在風景區(qū)周圍購置房產，形成了旅游地產的第一陣營。精明的地產商從中看到了商機，近幾年進行了產業(yè)化運作，在中國的地產業(yè)界異軍突起，豎起了一面嶄新的旗幟。國內主要的風景名勝區(qū)都在開發(fā)旅游地產上下起了工夫。三亞、�？诘难睾＞坝^房銷售日漸看好，浙江千島湖、云南麗江、安徽黃山等地都拿出最好的地塊開發(fā)房產，銷售勢頭逐年看漲。

　　旅游產業(yè)是一個朝陽產業(yè)，從旅游資源的稀缺性來看，旅游地產的確是很有潛力的投資渠道。只要前期不急功近利，舍得投入，后期配套齊全，經營得當，收益一般比較可觀。置業(yè)者看好的是風景區(qū)的絕佳風光和傳承較好的文化底蘊，既是旅游，又能度假。還有的是打算讓退休的老人或者自己退休后到那里頤養(yǎng)天年，即使不能夠升值，他們?yōu)榱藢�來有較高的生活質量也原意一擲千金。況且，在購買房子后還可通過物業(yè)公司代為出租，確保每年一定的收益。在各種美好的設想之中，旅游地產在被視為滿是泡沫的樓市大環(huán)境中噴薄而出，顯現出勃勃生機。

　　二、廣西北海銀灘啟示錄

　　對地產界較為熟悉的人在介入銀灘房產的同時，一定會記起十幾年前廣西北海市那同樣號稱天下第一的銀灘。上世紀90年代初，海南、北海、惠州成了全國經濟過熱的三個符號，作為中國沿海“最后一塊處女地”，北海無疑是熱中之熱，全國各地有數千企業(yè)、數百億資金源源不斷地涌入北海。10萬人口的小城在一年多的時間里從四面八方擁入了50多萬的炒家、淘金者。寫字樓價格從1000多元/平方米飛漲到4000元-5000元/平方米；公寓樓價從不到1000元/平方米猛漲到2000元-3000元/平方米；房地產公司一下子冒出1000多家。隨著泡沫破裂，北海市在那次的“房地產熱”中留下130多個停緩建項目，面積達120多萬平方米，被經濟學家稱為中國的“泡沫經濟博物館”。

　　但是，所謂“經濟過熱”、“房產泡沫”也是相對特定歷史時期來說的。隨著經濟社會的不斷發(fā)展，北海市也發(fā)生了很大變化。從2003年4月起，北海市提出“舉全市之力”盤活這些俗稱“爛尾樓”的停緩建項目，通過協調息訟、清理債務對產權進行明晰，以調整規(guī)劃、形狀竣工等方式，對這些“爛尾樓”進行處置。隨著“爛尾樓”處置的推進，它們的價格開始緩慢攀升。3年前以200多元/平方米拍賣的爛尾公寓樓，被一些投資者裝修轉讓，銷售價格已超過2000元/平方米。2006年進入冬天以后，原來空置的公寓入住者明顯增多，他們大部分是到北海過冬的北方退休者。一些業(yè)內人士說，除了“爛尾樓”，近年來不少新開發(fā)的商品房樓盤也越來越多地瞄準這種“候鳥”型消費群體的需要，它已成為當地房地產市場的一個特征。一幢位于廣西北海銀灘度假區(qū)內的“爛尾樓”以產權式酒店方式對外銷售，起步價高達4500元/平方米。這個被稱為“泡沫經濟博物館”的沿海城市，當年遺留的眾多“爛尾樓”成為外地人熱購的對象。經過十幾年的休克療法，北海銀灘旅游地產的價值仍然被重新認識，充分說明旅游地產市場的發(fā)展存在著理性空間。

　　三、乳山銀灘旅游地產的發(fā)展模式

　　乳山銀灘的地產市場已經紅火了5個年頭，在全國的影響還在不斷擴大。透過現象看本質，我們會發(fā)現，銀灘沒有拘泥于旅游地產的既定發(fā)展模式，而是合理利用自然資源，堅持自己的特色，發(fā)揮市場的活躍機制，嚴格控制發(fā)展節(jié)奏，同時，加大基礎設施投入，蓄水養(yǎng)魚，協調發(fā)展，有效保證了地產和旅游的雙豐收。

　　(一)打造人居工程

　　威海在2003年被聯合國評定為“最佳人居”城市，也是中國唯一獲此殊榮的城市，而銀灘更是威海市人居環(huán)境的佼佼者，同時也是國家AAAA級旅游旅游度假村，年進區(qū)游客達50多萬人次。銀灘的房地產市場正是利用了度假區(qū)“最佳人居”的內在價值而發(fā)展起來的。相對于其他旅游地產，銀灘更注重人居環(huán)境的建設。他們深知要想讓購房置業(yè)者留得住，就必須讓銀灘具備更多的生活設施和更好的生活條件。為此，銀灘旅游度假區(qū)先后投資12億元人民幣對區(qū)內的水、電、路、暖、通訊等基礎設施進行了改造，全面達到了七通一平。一是投資2億元人民幣建設了銀灘熱力廠，到2006年底已經能夠全面滿足區(qū)內的熱氣供應；二是投資4500萬元建設了高標準的區(qū)內生態(tài)化污水處理系統(tǒng)，對污水進行處理后所產生的中水達到了國家一級B標準，目前日處理污水量在150噸左右。三是加強了區(qū)內的社會配套建設。銀灘醫(yī)院、銀灘康復中心等保健設施也全面啟用。此外，銀灘高中、銀灘初中、銀灘小學等教育配套建設都已經投入使用。四是加強了區(qū)內的服務配套設施，多家超市已經對外營業(yè)或正在進一步建設中。

　　為全面打造建設濱海精品新城區(qū)，完善銀灘的城市功能，銀灘管委投資20多萬元聘請中國石油天然氣華東勘察設計院對沿海13個村進行了舊村改造規(guī)劃設計，以全面建設社會主義新農村建設。同時，全國最大的老年公寓——百合老年公寓建設項目經乳山市發(fā)改局批復同意，于2006年11月開工。這個項目的開工建設，更加彰顯了銀灘適合居住的價值。另外，山東外事翻譯學院威海校區(qū)作為銀灘旅游度假區(qū)內的高等級大學已經于2004年落成招生，為銀灘添加了更多的學術格調(小區(qū)網 論壇)。在近幾年的發(fā)展過程中，銀灘通過營造出以人為本的綠蔭環(huán)境，發(fā)展多元化經濟，引進大型的會展等方式保證了一定數量的常住人口。在選擇行業(yè)進入的時候，堅持所引進的企業(yè)和項目既能促進銀灘經濟的發(fā)展又不能違背于旅游度假區(qū)的定位宗旨，緊緊圍繞大人文環(huán)境建設，堅持科學化、合理化發(fā)展，使銀灘逐步成為更加適宜居住的人間天堂。

　　(二)打好旅游牌

　　為了全面展示銀灘的美，特別是大海的美麗壯觀，銀灘管委對5600多畝沙灘進行了全面規(guī)劃開發(fā)，聘請專家對沙灘進行了總體規(guī)劃，針對海沙堆積有礙觀海視線的實際，銀灘管委把南部沙灘全部推平，栽植了各種觀賞樹木，這樣走在銀灘的銀海路上，坐在車里就可欣賞到銀灘美麗蔚藍的大海；在此基礎上，銀灘管委還投資1300萬元修建了銀灘廣場，為銀灘的美增添了又一道風景。

　　20公里的海灘是銀灘旅游度假的金字招牌，但如果僅靠沙灘來維系銀灘的旅游，則遠遠不能滿足游人不斷發(fā)展的需要。為了使旅游地產和經濟發(fā)展相得益彰，銀灘在保障開發(fā)商利益的前提下，優(yōu)先選擇旅游項目、旅游產業(yè)來開發(fā)運作，為他們提供更多的優(yōu)惠發(fā)展政策。同時加大配套設施建設的力度，為這些項目盡可能多地提供便利。對新申報的投資項目堅持綜合考察，科學評定，嚴格把握有利于促進長遠發(fā)展的原則。部分項目即使在短期內對銀灘的發(fā)展極為有利，但如果從長遠來看將有損于銀灘旅游度假區(qū)的生態(tài)環(huán)境以及和諧發(fā)展，那么就堅決放棄。

　　隨著乳山市新一輪城市規(guī)劃的全面實施，打造建設濱海精品新城區(qū)和膠東半島的旅游目的地已經成為銀灘旅游度假區(qū)的發(fā)展方向和目標。在發(fā)展的進程中，為提升整個銀灘的旅游內涵，豐富旅游活動，銀灘著重抓了旅游大項目的引進和建設。在規(guī)劃上，主要構筑了以東方如意國際城、福如東海文化園等為主體的海上旅游和以墮崮山、威茗茶園等為主體的山上旅游大框架，形成了南北呼應、山海相連、多點布局的區(qū)域旅游格局。特別是近兩年開展的“漁家樂”、“茶園采摘”、“夜宿漁家炕，泛舟吃海鮮”等旅游大項目取得了突破性進展，極大地豐富了銀灘的特色旅游活動，為銀灘大旅游業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎。如果說旅游地產是銀灘要傾力培育的“大魚”，那么好的旅游環(huán)境就是養(yǎng)魚的一汪活水。有了旅游度假區(qū)內優(yōu)美的自然環(huán)境和配套的基礎設施這汪活水，全國各地的異地置業(yè)者才會紛至沓來，推動了地產業(yè)的健康發(fā)展。

　　(三)打造放心工程

　　作為異地購房者，在下決心購買房產之前，最關心的是房產項目土地的合法性及銷售行為的合法性，誰都不愿意自己的血汗錢被無良開發(fā)商騙走。在20公里長的工地上，哪怕只有一個人被騙，或者有一個農民因被違規(guī)占地引發(fā)糾紛，影響就會波及到每一個有意向的購房者。作為銀灘的監(jiān)管方，面對分散于全國各地甚至是海外的購房者，他們經營城市最重要的王牌就是規(guī)范立市，取信于業(yè)主。為避免開發(fā)商一哄而上、只重數量不顧質量，乳山著重抓好規(guī)劃審批環(huán)節(jié)，控制發(fā)展節(jié)奏。2004年，銀灘的樓盤銷售異�；鸨�，已建成的樓盤紛紛銷售告罄，甚至好多樓盤剛動工就已名花有主。而恰在此時，乳山對銀灘的房地產開發(fā)來了個點剎車，不僅對待開發(fā)的地段嚴格控制，就是對批準在建的項目，開發(fā)要求也相當苛刻：土地容積率不超過0．7，綠化率不低于50%，嚴格把關，決不松口。在寸土寸金的銀灘，這意味著單位土地上可蓋的房子少了，白花花的銀子丟了。但政府是清醒的，銀灘的濱海好地是稀缺資源，每一處樓盤都必須打造成精品工程，惟如此，才能保證業(yè)主的利益，同時也保證銀灘的長遠發(fā)展。為此，乳山投入巨資高起點規(guī)劃設計和配套基礎設施，甚至對每個小區(qū)、樓盤都嚴審圖紙，確保每個小區(qū)都是一個景區(qū)，每座建筑都是一個景點。正因如此，幾乎每一個到過銀灘的人，都會在陶醉于自然風光的同時，也被每一座座花園般的小區(qū)深深吸引，期待著在銀灘安家落戶。