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大多數(shù)房產(chǎn)投資者在決定買房時僅僅只考慮其可能為自己帶來的現(xiàn)金收益。這其實是一個好方法，也適用于大多數(shù)投資性房產(chǎn)類型。但是在如紐約和舊金山這樣的高房價城市，這種方法就不頂用了，因為投資者不能真正掌握房產(chǎn)的投資價值。

　　在這些市場，租金收益率一般都很低，并不能讓那些追求高月收的投資者動心。如果投資者主要看中的是房地產(chǎn)的升值潛力，那么房產(chǎn)投資者最廣泛使用的工具——收入評估模型(也稱為“收入估算單”)——并不能幫助他們做出正確的購買決定。在這種情況下，投資者需要一個不同的工具或方法。

　　升值計算與市場價值

　　在曼哈頓附近，投資者有2句耳熟能詳?shù)脑挘?ldquo;投資曼哈頓房產(chǎn)的動機是為資本升值,而不是租金收入”。但問題是，投資者和經(jīng)紀人通常不知道什么工具才能算出升值潛力。購買紐約房產(chǎn)的投資者如何知道他們買的房子是否升值?投資者如何判斷房子A與房子B相比，哪個升值潛力大?這些問題常常被避而不談，因為似乎沒有人能給出一個合適的答案。

　　而那些教人們?nèi)绾瓮顿Y房產(chǎn)的“大師”們說的那些“投資者應該只專注于房地產(chǎn)的現(xiàn)金收益就好，因為升值估算只是一種投機”諸如此類的話，更會讓這個問題越來越糟。

　　作為房地產(chǎn)市場分析師，我同意升值估算是一種投機的說法。未來房地產(chǎn)價格以及未來一切的價格，包括股票和債券，都無法分毫不差的準確預測。不過，即使不能準確的預測未來，而一味的回避這個問題并不是最聰明的作法。

　　另一句最常見的說法是：“投資者賺錢，要從在買進的那一刻算起”。意思是，必須以極大的折扣買入，才能算是有利可圖的交易，因為此刻賣出的價格就是市場價值。

　　我不同意這個說話。在當今世界，信息被廣泛的使用和傳播讓人很難淘到便宜貨。很多人買進賣出的價格雖然都按市場價格計算，但仍能盈利。在金融界中，股票買賣都是以市場價計算，投資者也能大賺一筆，不需要費盡心思去淘那些被低估的便宜貨。

　　在高房價城市投資升值空間是關(guān)鍵

　　我舉一個我朋友的例子。2012年，她想在布魯克林買一套$110萬的公寓,。通過收入估計單，她對這套房子進行投資收益預算，發(fā)現(xiàn)租金收益僅為3.5%，因此她決定不買。兩年之后，該公寓估價為190萬美元，升值了72%!哪里出錯了？為什么她就這樣錯失了一個好買賣？原因是她使用了錯誤的工具，沒有真的意識到紐約房產(chǎn)最重要的特性:升值空間。

　　目前，我在一家名為分析資本(Analytic Capital) 公司工作，我非常認真地對待升值空間問題。我認為升值空間與租金收益一樣重要。因此，它值得我一直關(guān)注。跟金融分析師一樣，我使用基本分析加上定量分析一起估計未來的目標價。我開發(fā)出一些金融模型作為工具來幫助自己航行于這個大多數(shù)人選擇回避或忽視的領(lǐng)域。不過，估計房產(chǎn)未來價值升值的空間都是需要花費很多的時間和工作。它涉及研究和分析，是一門藝術(shù)和科學的綜合體。要做出正確的判斷,還必須理解這些數(shù)字背后的基本原理以及升值背后的動因。

　　特別是在高房價的紐約和舊金山等城市，投資者必須使用正確的導航工具給自己引導。毫不知情，不做研究，只是基于希望和毫無根據(jù)的意見或猜測就去購買房產(chǎn)那不是投資，那是純投機! 不幸的是，大多數(shù)投資者和券商沒有正確做功課或者沒有能力這樣做。但對于投資者來說，估計升值潛力是不容忽視的。否則，投資者就只能買便宜貨，才能有把握賺錢機會。但是現(xiàn)在很好的便宜貨越來越難找了，特別是像紐約這樣競爭激烈的城市。如果投資者能有專業(yè)人士建議，使用正確的工具，做好研究功課，就將更有可能成功。

　　此外，我真的不贊同購買低于市場價的便宜貨才是能在房地產(chǎn)市場賺錢的唯一途徑的這一說法。如果我的朋友買了那間布魯克林的公寓，并決定現(xiàn)在出售，那么她就取得了72%的可觀毛利，完全不需要購買任何的折價房。