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和訊房產(chǎn)消息“這僅僅是一個開始。”北美房產(chǎn)投資集團(tuán)總裁林海濤在接受和訊網(wǎng)獨(dú)家訪問時(shí)稱，受經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢，以及國內(nèi)樓市形勢的影響，未來十年仍是海外投資的黃金期。

　據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，從2009年到2014年，中國對外房地產(chǎn)投資總額已從6億美元大幅升至約150億美元。而2014年，中國房地產(chǎn)投資在海外市場的投資額更是創(chuàng)下新高，同比2013年增長了大約46%。同時(shí)，投資者的組成及其對投資產(chǎn)品的要求，較以往也更加多元化，這些投資者包括超高凈值人士、中小型國有企業(yè)和民營開發(fā)商，他們正積極評估海外投資策略并探索海外發(fā)展的機(jī)會。

　林海濤指出，目前投資海外的機(jī)構(gòu)主要分兩類，一是房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)，如萬科、綠地等開發(fā)商，他們的主要目的是為了打造品牌知名度，以及全球影響力；另一方面，由于中國的房地產(chǎn)還停留在住宅層面，地產(chǎn)商要打破固有的開發(fā)思維，也需要以參股或其他合作的模式參與到國外項(xiàng)目的開發(fā)中去，以獲得更先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)。

　而另一類機(jī)構(gòu)投資者以資產(chǎn)并購為主，諸如國內(nèi)的基金公司、保險(xiǎn)公司等，他們把資產(chǎn)投到海外以求獲得更穩(wěn)健的回報(bào)，以及分散人民幣貶值所帶來的資產(chǎn)縮水等風(fēng)險(xiǎn)。

　同時(shí)，他也指出，完全不同于國內(nèi)，投資海外房地產(chǎn)獲得的利潤很低，同時(shí)，國外可利用的資金杠桿有限，這對開發(fā)商的資金實(shí)力是一個很大的考驗(yàn)，另一方面，對國外市場的不了解也可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

　僅是一個開始 投資熱潮在未來十年仍會持續(xù)

　針對海外投資熱潮，林海濤稱，“以往只是一線開發(fā)商，現(xiàn)在很多二線的開發(fā)商也在紛紛出海，原因是很多開發(fā)商資金充裕，但卻找不到合適的項(xiàng)目。隨著國內(nèi)地價(jià)的水漲船高，做項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大，因而，出于分散風(fēng)險(xiǎn)的考慮，很多開發(fā)商把眼光瞄準(zhǔn)了海外。”

　他指出，除此之外，開發(fā)商紛紛走出國門還有另外兩個重要的考量因素，一是基于打造知名度、塑造全球影響力的品牌需求；二是為了學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和理念，以用于國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)中。

　他指出，中國房地產(chǎn)目前還停留在住宅層面，而海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有很多細(xì)分的領(lǐng)域，非常專業(yè)。中國很多公司沒有這方面的經(jīng)驗(yàn)，會以參股或者合作開發(fā)的方式去參與到這些項(xiàng)目之中，經(jīng)營一個項(xiàng)目之后，一方面有經(jīng)驗(yàn)，另一方面可以借用品牌，將國內(nèi)開發(fā)做的更專業(yè)更細(xì)分。

　“受益于全球經(jīng)濟(jì)一體化，以及人民幣貶值的利好消息，未來十年海外投資的熱潮仍將持續(xù)”，林海濤表示。

　利潤有限 “中國式”開發(fā)理念存風(fēng)險(xiǎn)

　林海濤認(rèn)為，中國房地產(chǎn)企業(yè)在海外開發(fā)的最大風(fēng)險(xiǎn)在于，對當(dāng)?shù)厥袌隽私獠粔�。這源自于兩方面，一是很多開發(fā)商還是拿中國的思路來做海外，認(rèn)為市中心是開發(fā)的黃金地段，但事實(shí)上，在國外并非所有的城市中心都是高端人群的聚集地，因此開發(fā)商在市中心推高端樓盤，不一定賣的掉。中國開發(fā)商的很大誤區(qū)在于，總是以固有的思維去做大項(xiàng)目、高端項(xiàng)目，但大體量的項(xiàng)目如果處于糟糕的區(qū)域，可能更難賣；另一方面，項(xiàng)目如果單純面向華人，市場的消耗力又很有限，同時(shí)降低了整個品牌層次。開發(fā)商要樹立品牌，必須在當(dāng)?shù)赜凶銐虻挠绊懥Α?/p>

　另外，開發(fā)商投資海外需要充足的資金鏈。林海濤稱，海外房地產(chǎn)投資比國內(nèi)的利潤要低很多。國外可用的資金杠桿有限，在海外，開發(fā)商必須有30%~40%的自有資金，才能正常運(yùn)作一個項(xiàng)目。同時(shí)，海外開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門檻很高，需要花時(shí)間培養(yǎng)用戶，沒有口碑就會倒閉，懲罰措施很嚴(yán)厲，長期發(fā)展需要很好的口碑。

　林海濤建議國內(nèi)開發(fā)商在投資海外時(shí)，目光要放長遠(yuǎn)，項(xiàng)目還是以給投資者帶來價(jià)值為主，不要以短期移民為噱頭。借助移民的幌子，買家可能并不在意回報(bào)率，以及房子本身的價(jià)格，但實(shí)際上客戶最終還是會發(fā)現(xiàn)房子偏離市場價(jià)，那么口碑會下降。因而會影響企業(yè)的發(fā)展，對整體中國開發(fā)商的聲譽(yù)也有影響。

　關(guān)于北美購房網(wǎng)

　總部位于西雅圖的北美房產(chǎn)投資集團(tuán)（North America Real Estate Investment Group Inc.）是中國美國商會的成員企業(yè)，專注于為華人客戶提供專業(yè)的全球房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)，旗下?lián)碛?ldquo;北美購房網(wǎng)”、“歐洲購房網(wǎng)”、“澳洲購房網(wǎng)”。北美購房網(wǎng)是一個北美房產(chǎn)中文信息平臺，提供北美主要城市的精選高端住宅以及商業(yè)地產(chǎn)推薦。地產(chǎn)項(xiàng)目涵蓋住宅、土地、果園、島嶼、商業(yè)地產(chǎn)等，線上每日更新精心篩選的房源，提供在線咨詢服務(wù)，線下確保24小時(shí)和客戶零距離溝通，消除投資者疑慮，解答投資者問題，建立信任關(guān)系，通過遍布全美的經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)為客戶提供海外房產(chǎn)投資的全程服務(wù)。