美國房產(chǎn)發(fā)展史的重要幾個階段
來源：作者：北美購房網(wǎng)時(shí)間：2017/4/8
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中國房地產(chǎn)市場有一個定期的發(fā)展規(guī)律，自1923年以來固有的市場經(jīng)濟(jì)，美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)3個明顯的泡沫，特別是近期的次貸危機(jī)引發(fā)了全球危機(jī)。美國房地產(chǎn)市場周期性發(fā)展的根本因素，取決于人口，利率和信貸，稅收等多重因素。
過去100年來，房價(jià)呈現(xiàn)輕微上漲態(tài)勢，與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，呈現(xiàn)出明顯的周期性特征。近一百年來，美國房地產(chǎn)行業(yè)保持了穩(wěn)步上升的態(tài)勢，符合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展。耶魯大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特（Case-Shiller）的房價(jià)指數(shù)（Keith Schiller）顯示，房價(jià)自1890年以來上漲了約一半，不包括通貨膨脹的影響。
美國房地產(chǎn)周期受到人口，利率等因素的影響。雖然美國具有非常市場化的土地制度，以及更為完善的經(jīng)濟(jì)適用房和房地產(chǎn)稅制度體系，但美國房地產(chǎn)市場無法擺脫周期的命運(yùn)。在房地產(chǎn)市場周期性波動的背后，人口，利率和信貸，稅收等政策起了非常重要的作用。
二次大戰(zhàn)之前，美國房地產(chǎn)業(yè)周期為18年。 1836-1925年，美國房地產(chǎn)行業(yè)每18年（或近18年）經(jīng)歷了危機(jī)，土地和房價(jià)變動最明顯的趨勢。
第二次世界大戰(zhàn)的爆發(fā)使住房需求下降，房地產(chǎn)周期不計(jì)劃。隨著第二次世界大戰(zhàn)的爆發(fā)，美國由于男女人口因延遲結(jié)婚和家庭服務(wù)而形成，住房需求在1943年（約18年）大幅下降，房地產(chǎn)業(yè)危機(jī)還沒有爆發(fā)。土地和房地產(chǎn)價(jià)格在美國繼續(xù)上漲，土地和房價(jià)在1973年達(dá)到頂峰，這得益于戰(zhàn)后對房屋需求的增長。
20世紀(jì)70年代以后，美國房地產(chǎn)短期波動幅度明顯較小。二十世紀(jì)70 - 80年代，美國房地產(chǎn)行業(yè)在-1979年和1973年至1989年分別經(jīng)歷了兩個短期波動。
20世紀(jì)90年代，美國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪（1989-2007）。美國進(jìn)入90年代以來，美國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展尤其是9·11事件和網(wǎng)絡(luò)泡沫泡沫破滅，美聯(lián)儲利率下調(diào)，利率在四十年來創(chuàng)下新低。美聯(lián)儲逐漸降低基準(zhǔn)利率寬松貨幣政策，房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)繼續(xù)放寬住房貸款條件，美國房地產(chǎn)市場快速擴(kuò)張，導(dǎo)致2007年次貸危機(jī)爆發(fā)，此期間持續(xù)了18年。
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