在美國買房的每1美元中 就有24美分出自中國買家
來源:http://news.hb.xafc.com/show-663-17818-2.html作者:北美購房網
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美國全國房地產經紀人協會上周發布的外國客戶在美置業報告稱:中國買家一年豪擲220億美元赴美買房,這也意味著海外買家用于在美國買房的每1美元中就有24美分出自中國買家。
在美國買房
90后的成都女孩思思,就是赴美買房大軍中的一員。
她現就讀于美國賓夕法尼亞大學,2013年8月在家人的資助下購買了一棟200平方米的別墅,屬于典型的學區房,花費40萬美元。眼下,她正在為別墅的3間空房發愁,打算租出去“掙”點零花錢。
這名90后女孩的購房行為在成都并非個案,僅從近年來遠東機構、高力國際、美亞置業等機構布局海外置業市場的做法,就可窺得一斑。
作為西南重鎮的成都,赴美買房的情況如何?到底哪些人在赴美買房?為何越來越多的“土豪”赴美買房?赴美買房有什么新趨勢,又有哪些風險呢?就此,華西都市報記者進行了多方的采訪調查。
赴美購房個案
工薪族:
買了2套房純收益6%
赴美買房的中國面孔中,不僅僅局限于“土豪”,工薪一族也開始嶄露頭角。
“我不抽煙不喝酒不亂花錢,攢下的錢在美國買了兩套房子。”7月13日,蔣亮在接受記者采訪時絲毫不避諱赴美買房的經歷。
因為有親戚在美國,2011年他就在拉斯維加斯購買了第一套房子,在當地被稱為獨立租房,一次性花費約9萬美元。然后,交由當地專業機構進行出租等業務的打理,租得好時,一個月租金能達到1200美元。蔣亮說,他是純粹的投資行為。除去必須繳納的房產稅、維修資金、物業服務費等開支,投資這套房子的純收益約6%。據透露,因為購房是在2008年經濟危機之后的一個低谷,這套房屋目前的市場估價已達18萬美元。
2013年,他在佛羅里達購買了第二套房子,總價約8萬美元。蔣亮透露,現在不少普通人赴美買房的欲望表現強烈,甚至有人曾打算找他一起合伙投資,不過考慮到購房置業都存在一定風險便作罷。他也提醒說,赴美買房尤其是需要注意選好地區和地理,購買相應的保險,一旦颶風把房子刮跑就很慘,搞清楚是否處于地震帶等,當然選好低谷時機也重要。
以房養學:
投100萬每周收益1500
以房養學是諸多留學生購房的初衷,也是赴美買房大軍中的重要力量。不過,現在新版的“以房養學”的投資色彩越加濃厚。
今年4月份,家住成都的張女士預算了100萬美元在美國加州買房子。她的孩子將就讀美國加州的一所大學,而學校是不提供住宿的。加州是中國買家置業的首選,而名校附近的別墅的價格也在200萬-300萬美元,價格便宜的距離較遠。
100萬美元的預算顯然不足。經過多方咨詢和測算,她最終放棄了在加州購買別墅,而是轉戰到其他地方買了公寓,一套價格約7萬美元。可以算一筆賬:100萬美元可以購買11套公寓,每周租金收益1500美元左右,而加州當地的五星級酒店的房價200-300美元,如果租房成本還會低。為此,她選擇在得州等地方組合購買了幾套房子,先試下水。
記者調查
到澳洲買房的,貸款的比較多,而到美國買房的幾乎全都是一次性付款
海外購房成都人一年買走500套
“成都市場每年增長20%。”7月12日,美亞置業成都分公司銷售總監陳黎告訴記者,成都是西南重鎮,因此成都市場不僅僅代表成都,而是代表整個西南地區。早期成都市場的買家是比較少的,而近幾年來海外投資意識逐年增強,散客市場可達上億美元,此外還有一些開發商謀求走出去。
陳黎透露,赴美買房的金額是不一定的,從7萬美元到50萬美元不等,也有上百萬美元的別墅。一般來說,到澳洲買房的貸款的比較多,而到美國買房的幾乎全都是一次性付款,成都赴美買房的貸款比例是零。初步估計,海外整個成都市場一年的銷量,大大小小的房子可達400-500套。由于美國市場處于低谷,占整個海外購房的6成,在300套左右。
為何赴美買房成為一個熱潮?陳黎認為,美國的房地產不是暴利行業,而永久產權的特點增強了投資的穩定性,加之國內投資渠道有限,美國當前的房地產處于一個低谷時期。
同樣,居外網中國區總經理葛奕婕認為,美國房地產市場相對成熟,最近幾年人民幣升值等因素吸引了更多中國買家的目光。
而據美國麥克金利地產上海代表處負責人劉峰估計,在赴美購房大軍中,來自四川省的置業者占到了20%-30%。
群體構成移民購房約占兩成
中國買家一年豪擲220億美元赴美買房——美國全國房地產經紀人協會的報告一石激起千層浪。買房的都是哪些人呢?
7月13日,記者采訪了身在美國的采優居房地產集團總裁查爾斯·楊科,他服務的客戶名單中有李嘉誠。楊科說,他曾經到訪成都多次,認為成都是中國非常重要的一個城市。
據楊科介紹,目前赴美買房主要的城市有洛杉磯、舊金山、硅谷、紐約市地區(尤其是長島)、波士頓、休斯敦、奧斯汀和得克薩斯州。大部分買家都是來自一線城市,但越來越多買家從二線城市進入市場。
“不同的中國買家尋求海外物業都有不同的原因,這取決于很多因素。”他透露說,一般來說,50%用于投資、20%用于移民、20%用于教育,10%購買用于其他原因。
有觀點認為,中國買家豪擲上百億美元赴美買房其中有的有洗錢嫌疑。就此,楊科稱,他們并不建議或參與資金轉移,而是建議客戶聽取當地律師的建議。
美亞置業的陳黎也表示,海外置業的動機可分為留學、移民、投資、資產轉移等四類,而第四類受法律限制。以前主要是留學購房,現在投資購房的比例越來越大。一般情況下,房產機構代理的主要是前三類散客業務,而第四類往往隱秘渠道。
風險分析
購買美國物業的法律與中國差別很大,因此中國買家必須請美國律師或交由房地產經紀人打理
經濟蕭條升值難遇到老賴官司難
赴美買房看上去很美很高大上,但是也有底特律這樣的城市出現了1元房。可見,風險也是如影隨形。
“中國買家在看到一個物業以一美元或更便宜的價格出售時,必須格外注意和非常小心。底特律就有許多銀行拍賣屋轉讓。”楊科告訴記者,中國買家或許于第一次以低廉價格便能買到房子時感到興奮,可是幾個月后他們會發現該物業的情況可能很糟糕,例如房子可能在適合居住前需動用數以千元美金進行修復,而且需要支付稅收,甚至它是沒有價值的,因為經濟蕭條地區的物業價值通常有10年或者以上的時間不升值。
當然,現今美國許多城市有不少良好的地價交易,是安全的。楊科提示說,因為購買美國物業的法律文件與中國有很大差別,因此中國買家必須有良好的美國律師或者交由房地產經紀人打理。
劉峰透露說,一旦房屋出租遇到“老賴”更為復雜,因為美國有的政黨是比較偏袒窮人的,趕走“老賴”租客的官司可能難以打贏。
關于赴美購房的稅費曾有一個說法:一年交3%,相當于33年后房子就交回給政府了。陳黎認為這是一種誤解,買家交納的房產稅抵扣下來實際交得很少,例如看房路上的汽車加油費等與房屋相關的開支都可抵扣。一般來說,赴美買房有租金、物業升值、匯率變動帶來的三重收益,“買房本身并不是結束,更重要的在于購房之后的管理。”
專家觀點
老百姓的錢走出去是好事
“我覺得中國老百姓的錢走出去是一件大好事,把錢投向世界,投向國際資本市場,也是大勢所趨。老百姓需要分散風險的機制,國外的錢可以全球配置,為什么我們的錢不可以全球配置呢?”西南財大中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁如是說。
省社科院房地產研究中心主任蔣華東也認為,赴美買房近幾年的升溫,反映了經濟形勢的變化,與企業“走出去”投資海外一樣,均是國內資本參與國際市場競爭的表現。不過,任何市場的投資行為都存在著風險,尤其是海外購房需要從當地的法律風險、稅收政策風險、金融政策風險以及退出機制四個方面綜合考慮。
“中國的家庭資產應該走出去,赴美購房熱還是反映了中國人有了房子就不會貶值的這種固定思維,房子該貶還是會貶的。”甘犁說,海外購房具有較強的地域性,而美國的持有成本、交易成本比較高。
甘犁認為,買房子就像買東西需要挑,在美國買房是一件麻煩事,尤其是信息不對稱的現象嚴重,而美國本地人購房投資的情況很少。實際上,除了直接投資房產之外,還可以選擇資房地產基金,基金公司也想賺錢,他越高,你的收益越高。
專家總結:老百姓需要分散風險的機制,國外的錢可以全球配置,我們的錢也應該全球配置。
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