20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts, 以下簡稱REITs）在美國迅猛發(fā)展，像一顆冉冉升起的新星，魅力無窮，在房地產(chǎn)界和投資界引起很大反響，逐步成為商業(yè)房地產(chǎn)投資的主流。越來越多的房地產(chǎn)通過REITs實(shí)現(xiàn)證券化，像沃爾嗎、洛克菲勒中心、甚至連監(jiān)獄等政府的房地產(chǎn)都紛紛通過證券化，成為公眾產(chǎn)權(quán)。一、選房注意事項(xiàng)
A、房價(jià)注意事項(xiàng)：根據(jù)自己的喜好和要求，選定一個(gè)房產(chǎn)。可以先在zillow、trulia上面找房。先要確定自身的條件，比如房價(jià)。比如要在洛杉磯買房子，洛杉磯好學(xué)區(qū)的房價(jià)一般80萬美元到100萬美元，圣馬力諾的150萬左右，所以了解房價(jià)是必須的。
如果不確定自己買房的城市，那么到zillow、trulia上面看看各個(gè)城市的房子，上面有價(jià)格、面積、報(bào)價(jià)、學(xué)區(qū)等數(shù)字。
房價(jià)要看周邊房價(jià)、歷史成交價(jià)。這個(gè)可以看出國內(nèi)一些包租2~6年的房子的真假房價(jià)。比如有的2000美元買來，8萬美元賣給客戶，說是包租2年，每年凈回報(bào)7%。這個(gè)歷史房價(jià)相差巨大，而且周邊房價(jià)都是2000左右，那么8萬美元買來就是吃大虧了。
B、包租注意事項(xiàng)：另外包租一般做整個(gè)社區(qū)的，在美國整個(gè)社區(qū)的房子全部買來，而且價(jià)格很低，肯定是黑人區(qū)的鬼城。因?yàn)闆]有辦法長期出租，所以用包租來解決。
而且利用包租的歧義。包租的本質(zhì)是很好出租，就是保證好出租的意思，就是肯定好出租的意思。按照這個(gè)愿意，房子應(yīng)該100年還好出租。所以這是相反的，所以一般包租都是不值得買的。
美國、歐洲有一些大的開發(fā)商有包租的，不過他們包租的租金回報(bào)很低，這才是正常的。大開發(fā)商、有品牌的，不可能給出高于6%的租金凈回報(bào)，一般在4~5%
C、學(xué)區(qū)注意事項(xiàng)：zillow上面的學(xué)區(qū)最是要注意的。很多人只看9、10分，就認(rèn)為是好學(xué)校。這是一個(gè)誤區(qū)。9、10分是相對的，不是絕對的。是家長評出來的，是相對本地、相對學(xué)校的期望值評出來的。比如亞特蘭大的10分的學(xué)校，一般沒有洛杉磯9分的好。這個(gè)10分，是亞特蘭大當(dāng)?shù)氐膶W(xué)生家長，本來認(rèn)為還可以，誰知道這個(gè)學(xué)校超過期望值。于是家長給10分評價(jià)。這個(gè)很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)不知道，因?yàn)樗麄冎蛔雒绹粋�(gè)城市，所以眼光狹窄一些。
D、人口注意事項(xiàng)：不能買在黑人區(qū)。人口的查法是，在google上面，搜索population movoto 郵編，movoto網(wǎng)站是全美著名的人口網(wǎng)站，上面有每一個(gè)郵編的人口、收入、車輛、年齡等絕提信息。人口有白人、黑人、亞洲人等比例，一般白人占60%算白人區(qū)。這個(gè)方法是星條置業(yè)獨(dú)創(chuàng)。如果國內(nèi)賣幾萬美元的房子在黑人區(qū)，就不能買。
E、屋頂注意事項(xiàng)：美國的屋頂一般是15年期限就要維修一下。所以選房子的時(shí)候，即使是買在波士頓這樣的老城市，也要注意一下屋頂?shù)膯栴}。如果上面沒寫，可以問下經(jīng)紀(jì)，要經(jīng)紀(jì)問下賣方經(jīng)紀(jì)或者賣方。
F、朝向注意事項(xiàng)：因?yàn)楹芏嗟姆孔拥恼掌际钦娉�，所以判斷不出來是朝南還是朝北。這個(gè)可以要衛(wèi)星圖或者鳥瞰圖。在選房子的時(shí)候可以要。中國人一般喜歡朝南，雖然很多房子好看，但是在美國朝西的很多，所以不能僅憑照片就買了，如果經(jīng)紀(jì)或者國內(nèi)沒有去過美國的銷售人員
G、風(fēng)水注意事項(xiàng)：美國人沒有風(fēng)水概念，對朝向不是那么在乎。一位有烘干機(jī)，不是吧衣服在外面曬。但是中國人有路沖、南面水、背面靠山等風(fēng)水觀念。很多人僅僅憑圖片買房，這可能買房風(fēng)水不合中國人胃口。這個(gè)就需要靠經(jīng)紀(jì)是不是實(shí)地看房，是不是負(fù)責(zé)任了。
H、社區(qū)注意事項(xiàng)：在選房時(shí)，一般zillow、經(jīng)紀(jì)網(wǎng)上面有物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)高一點(diǎn)的，一般來說社區(qū)要高尚一些。盡量在相同的價(jià)格買好一點(diǎn)的社區(qū)。有的社區(qū)是24小時(shí)保安，有的社區(qū)是隨便進(jìn)入。在選房子的時(shí)候，社區(qū)怎樣也要搞清楚。
I、房產(chǎn)稅注意事項(xiàng)：美國的房產(chǎn)稅，有的城市每年調(diào)整，有的是幾年調(diào)整。美國次貸危機(jī)，房價(jià)下降，但是很多地方房產(chǎn)稅還變化不大。比如10萬美元的房子，房產(chǎn)稅2000美元。美國一般地方的房產(chǎn)稅是1%，除了加州、紐約、德州的房產(chǎn)稅高一些，夏威夷房產(chǎn)稅0.24%很低之外，一般是1%，所以反推這個(gè)房價(jià)之前價(jià)值是20萬美元。房產(chǎn)稅是政府人員估出來的。根據(jù)房子、土地2塊估出來。
二、看房注意事項(xiàng)
A、周邊環(huán)境事項(xiàng)：包括購物、學(xué)校、設(shè)施、綠化、社區(qū)、居民等情況都要了解。很多中國人想買有華人超市的，那么這個(gè)需要在看房的時(shí)候和經(jīng)紀(jì)說好，去看一下，知道距離房子有多遠(yuǎn)。華人超市、購物中心的具體情況。有的社區(qū)有游泳池、網(wǎng)球場，高檔一點(diǎn)的有高爾夫球場。
B、學(xué)校注意事項(xiàng)，如果小孩到美國讀書，星條置業(yè)建議家長和孩子一起到學(xué)校看看，也要親身體會一下學(xué)校氛圍，看適不適合孩子，孩子喜不喜歡。我們注意到，家長做主給孩子選學(xué)校的較多。不管孩子喜不喜歡，都按照自己的意愿、喜好。
另外現(xiàn)在新出現(xiàn)一股趨勢，就是家長不愿意孩子在洛杉磯讀書，因?yàn)槁迳即墝W(xué)校的華人孩子太多，有點(diǎn)像國際學(xué)校。所以都往東北或者休斯頓、亞特蘭大轉(zhuǎn)移。因?yàn)樗麄儾幌胫皇亲尯⒆涌己脤W(xué)校，更重要的是讓孩子融入美國上層社會。
C、房子本身注意事項(xiàng)：美國房子都有車庫，注意車庫的坡度，很多的房子的坡度有點(diǎn)陡，只有實(shí)際看房才知道。還要看下地板的厚度、韌度、新舊，大門的開合有無響動，是否順手，客廳是否高挑，中國人注意這個(gè)。地毯是否有洞，廚房里的冰箱、洗碗機(jī)、灶具、自來水龍頭等是否好用。燈具的亮度�？照{(diào)一定要注意看下，要開一下，看看風(fēng)向、冷暖效率情況。房間的電風(fēng)扇也要轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)看看是否響聲大。衛(wèi)生間的馬桶、花灑、魚缸。屋頂也是一個(gè)比較重大的事項(xiàng)。重新修一下一般幾千到幾萬美元。
三、報(bào)價(jià)購房注意事項(xiàng)
A、報(bào)價(jià)注意事項(xiàng)：一般情況下，美國大開發(fā)商的報(bào)價(jià)書比較正規(guī)的。國內(nèi)一些公司，在房價(jià)上面作假，說要加價(jià)，報(bào)價(jià)書不正規(guī)。有客戶找我們，竟然是很模糊的報(bào)價(jià)書，字都看不清楚。這個(gè)就是中介在作假。他們簽真正的報(bào)價(jià)書，用這個(gè)來對付國內(nèi)客戶用的。美國的報(bào)價(jià)書一般10~20頁，多的幾十頁，和國內(nèi)的課本差不多清晰。
住宅報(bào)價(jià)書上應(yīng)該有買方經(jīng)紀(jì)、賣方經(jīng)紀(jì)、過戶律師、賣方的姓名和聯(lián)系方式，包括電話和郵箱。很多國內(nèi)中介不給這些信息，也情有可原，因?yàn)橹袊讼矚g跳單。但至少買方經(jīng)紀(jì)、過戶律師聯(lián)系方式、賣方姓名的要有，至少知道誰代理、誰過戶、賣方是誰。這方面信息不全就要小心了。
B、offer反悔期注意事項(xiàng)：看offer上面的反悔期的規(guī)定時(shí)間。
住宅的反悔期一般是7~10天，就是報(bào)價(jià)書上面規(guī)定的可以無條件的反悔日期
注意，美國的每個(gè)州的購房合同都是標(biāo)準(zhǔn)、唯一的。任何不一樣都是非法的。那是別人做手腳的。
比如您報(bào)價(jià)的日期是10月10號，在17號之前可以反悔，無條件都可以。哪怕賣家說接受了報(bào)價(jià)，也可以反悔。一些公司說賣家接受報(bào)價(jià)了，不買誠意金不能退是不對的�？雌饋砗芎侠�，實(shí)際上如果在反悔期內(nèi)，誠意金就是經(jīng)紀(jì)、中介私吞了。我見識一些公司確實(shí)這樣做過，還嚇客戶，有人打電話給我，說會不會影響以后的簽證。因?yàn)檫@樣的做法過黑心，所以必須點(diǎn)出來。
如果超過反悔期，比如18號你說不買，賣家又接受了報(bào)價(jià)，那誠意金是要扣下的。
如果賣家不接受報(bào)價(jià)，誠意金也可退回來。
還有很重要的一點(diǎn)，住宅的報(bào)價(jià)書上面一定要有買方經(jīng)紀(jì)人、賣方經(jīng)紀(jì)、過戶律師、賣方的姓名、聯(lián)系方式，如果沒有，那中介給您的報(bào)價(jià)書就有問題，您可以告中介或者經(jīng)紀(jì)人。如果齊全，您可以直接打電話或者發(fā)郵件問賣家有沒有接受報(bào)價(jià)。
國內(nèi)很多公司不給他們聯(lián)系方式，一些原因是因?yàn)閲讼矚g跳單，認(rèn)為美國本土的就是好的，豈不知這樣的沒有上述4個(gè)人聯(lián)系方式的報(bào)價(jià)書是非法的，所以這樣的經(jīng)紀(jì)也是不道德的。
所以您要看下您填的報(bào)價(jià)書的反悔期限和賣方的聯(lián)系方式。
C、談價(jià)注意事項(xiàng)：這塊靠經(jīng)紀(jì)的誠信度、責(zé)任心多一些。一般來說，美國的房價(jià)有還價(jià)的空間。負(fù)責(zé)任的經(jīng)紀(jì)多還價(jià)一些，不負(fù)責(zé)任的經(jīng)紀(jì)為了早點(diǎn)成交早早定價(jià)。即使有人去實(shí)地看房也可能把控不了。一般來說，還價(jià)的空間在5%，這里指的是好房子。一般的房子5~10%，所以很多不像舊金山硅谷這樣的真正要加價(jià)才能買到（2014年夏天），是可以還價(jià)的。
D、過戶費(fèi)注意事項(xiàng)：談價(jià)的過程中，很多是談過戶費(fèi)的。美國的過戶費(fèi)是買方出的，很多人誤會認(rèn)為是賣方出。因?yàn)椴皇琴u方過戶，過戶是買方過戶律師到政府部門去過戶，所以過戶費(fèi)是買方出。為什么有的過戶費(fèi)是賣方出呢？比如一套房子是38萬美元，買方還價(jià)到34萬美元，賣方說35萬美元，連過戶費(fèi)全部包含在內(nèi)，問買方愿不愿意？買方如果愿意，那么成交。所以過戶費(fèi)是賣方出。但實(shí)際上還是羊毛出在羊身上，實(shí)際上還是買方出。只有賣的精，賣方自己會算賬。而且都認(rèn)為中國人有錢，不宰你宰誰？
E、匯款注意事項(xiàng)：匯款到過戶律師或者過戶公司賬戶。這個(gè)賬戶是凍結(jié)的，就像支付寶一樣，是美國律師協(xié)會擔(dān)保的。不要匯給經(jīng)紀(jì)或者國內(nèi)中介個(gè)人。美國的銀行只有拿到買方的過戶授權(quán)書，材料齊全，才把房款給賣方。
匯款時(shí)，一定要注明房子地址和買方姓名。只要你不注明或者沒有提醒您的，都要注意，不能錢款打水漂。可以用其他人匯款，照樣注明房子地址和買方姓名。
F、《房屋檢查報(bào)告》注意事項(xiàng)：買住宅一定要有《房屋檢查報(bào)告》，一般十幾到幾十頁。這個(gè)報(bào)告都是針對不好的地方拍照、說明的。所以很多的很新的房子，也有不好的照片。只要不是很大的問題，都可以接受，因?yàn)楹芏嗤獗�、�?nèi)部看起來很氣派的房子，專業(yè)第三方檢查公司檢查也有問題。他們必須檢查出問題。費(fèi)用一般200~800美元。
G、經(jīng)紀(jì)公司保險(xiǎn)額注意事項(xiàng)：除了耳目能詳?shù)慕?jīng)紀(jì)公司以外，有客戶要求中小公司提供經(jīng)紀(jì)公司的保險(xiǎn)額，就是假如這個(gè)經(jīng)紀(jì)作假，買家損失怎么辦？比如洛杉磯一些客戶對我們說，有朋友以前在其他公司買房子上當(dāng)了。那么就要公司賠償，比如買的是150萬美元的房子，只有100萬美元的保額是不行的，只能賠100萬美元。所以一般在洛杉磯要200萬美元的保額的經(jīng)紀(jì)公司好一點(diǎn)。
H、出租管理注意事項(xiàng)：在美國5、6萬美元買不到好房子，像奧蘭多、亞特蘭大、休斯頓大多只能買在黑人區(qū)，這三個(gè)城市的市中心很多是黑人區(qū)。美國其他地方，5、6萬美元的，大多也不好出租。即使出租了，租金不一定能收的到。租金能否收到和租客的收入相關(guān)。即使收的到，除去房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、保險(xiǎn)、管理費(fèi)，也剩不了多少。5、6萬的一般也買不到新裝修的，因?yàn)榭蛻粼谥袊�，維修費(fèi)容易造成誤解。而且因?yàn)榉績r(jià)低，經(jīng)紀(jì)靠傭金也掙不到錢，管理費(fèi)也很少，如果租客走了，還要向客戶解釋，重新找租客，客戶也損失租金。這樣買家煩，中介也煩，管理公司倒沒什么，租客走了，重新找租客，需要維修，按照實(shí)際維修。這樣算下來，即使維修少，租金回報(bào)也不高，因?yàn)楫吘故?、6萬美元的房子。所以除了包租的，中國的中介一般很少賣5、6萬美元的房子的。如果是真實(shí)投資，如果賣掉20套，每套房子每個(gè)月就需要像買家交代租金的事情。20套就100萬美元，和洛杉磯的一套住宅的傭金差不多。20套房子中，如果有一個(gè)客戶的房子有問題，中介就要花精力和客戶解釋，錢沒賺到，事情倒不少。買家也會認(rèn)為買的房子怎么這么多事情。大家都很煩。
I、買房手續(xù)注意事項(xiàng)：
需要您有銀行存款證明，中美的均可，有的需要是美元的存款證明，以及賬戶開在香港和美國。這只是很少數(shù)這樣做。比如爾灣的一些開發(fā)商的新房是這樣做的。
需要有護(hù)照。
換好美元。每人每年5萬美元的換匯和匯出限額，要早準(zhǔn)備�，F(xiàn)在查中行和移民公司。買房價(jià)不多的無所謂，房價(jià)高的只有多找一些朋友幫助了。
文件簽字。報(bào)價(jià)、購買文件、過戶，都需要簽字的。
使館授權(quán)。必須到領(lǐng)事館授權(quán)。星條置業(yè)有授權(quán)書標(biāo)準(zhǔn)樣本。
J、買房憑據(jù)注意事項(xiàng)：沒有憑據(jù)。
美國買房是把錢匯給過戶律師或者國互聯(lián)公司賬戶，而不是私人賬戶。即使是匯給過戶公司賬戶，過戶公司也不會出具像國內(nèi)的發(fā)票這樣的憑據(jù)。
因?yàn)閲鴥?nèi)的收據(jù)是收到了錢款，收方是把東西賣給你。
而美國買房不是過戶公司或者過戶律師把他們的房子賣給你，是他們作為第三方，收到你的房款，而且這個(gè)房款是凍結(jié)的，就像支付寶，最后沒有您的授權(quán)，銀行不會把房款給賣方。您在淘寶上把錢給賣方，淘寶網(wǎng)給您出具憑據(jù)嗎？過戶律師、公司和淘寶都是一樣的道理，都是第三方，起到擔(dān)保作用。
賣方賣掉房子也不會出具發(fā)票之類的票據(jù)。
過戶信息都可以在當(dāng)?shù)卣墓倬W(wǎng)查，如果您不知道，可以問星條置業(yè)us-house
K、買房稅費(fèi)注意事項(xiàng)：
買房前：交易稅，一般含在過戶費(fèi)里面，一般是買房價(jià)的0.5~2%，每個(gè)州不同。
買房后：持有成本，一個(gè)是房產(chǎn)稅，一般是政府估價(jià)的1%，估價(jià)100萬美元，房產(chǎn)稅1萬美元。整個(gè)美國房產(chǎn)稅在0.4~3%，夏威夷房產(chǎn)稅最低。加州、德州、紐約房產(chǎn)稅較高。
賣掉房子：2年內(nèi)，需要交納房產(chǎn)增值的30%；2年后，交納房產(chǎn)增值部分的20%
賣掉房子再買新房：1031條款就在這時(shí)候起作用。比如100萬買一個(gè)洛杉磯住宅（同樣適合商業(yè)），幾年后130萬美元賣掉了，需要交納30萬美元的20%，6萬美元的稅。但是如果再買130萬美元或以上價(jià)位的的房子，就不需要交納這個(gè)增值稅了。
L、過戶注意事項(xiàng)：如果本在在美國，可以當(dāng)場過戶或者寫過戶授權(quán)書，如果不在美國，需要到美國大使館或者領(lǐng)事館進(jìn)行過戶授權(quán)公證。
因?yàn)楸救瞬坏綀觯诿绹I房子就必須進(jìn)行授權(quán)，就是授權(quán)第三方對房子進(jìn)行過戶，一般是授權(quán)給過戶律師或者過戶公司進(jìn)行過戶。到美國大使館或者領(lǐng)事館進(jìn)行授權(quán)公證，費(fèi)用一般是50美元，有的是300元人民幣。需要現(xiàn)金繳納的。
過戶授權(quán)需要在美國大使館或者領(lǐng)事館的當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)站進(jìn)行預(yù)約，填寫個(gè)人信息、需要預(yù)約的內(nèi)容選項(xiàng)是：公證服務(wù)。填好后下載打印，預(yù)約時(shí)需要帶上的。
預(yù)約授權(quán)書需要帶上：使館預(yù)約授權(quán)打印頁、護(hù)照原件、300元人民幣（有的不同）、見證人，見證人也需要帶上護(hù)照原件。
授權(quán)書需要美國經(jīng)紀(jì)公司先寫好給發(fā)您，如果沒有可以找星條置業(yè)公司要。帶上美國公司給的授權(quán)書，使館公證需要在上面蓋章、加鋼印。
授權(quán)書后需要把原件寄到美國經(jīng)紀(jì)公司，律師就可以過戶了。
當(dāng)然，在這之前房款一定要到位了。希望對您有所幫助。
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