美國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析詳解
來(lái)源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c0481b20100t5dz.html作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2015/12/19
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歐洲人投資美國(guó)房地產(chǎn)以一擲千金的“土豪”氣質(zhì)為特點(diǎn)，是什么導(dǎo)致了這種氣質(zhì)的形成。主要原因是因?yàn)闅W元的超發(fā)，貨幣投放量的巨額增長(zhǎng)、歐洲富裕階層人數(shù)的暴增、國(guó)家反腐政策越來(lái)越嚴(yán)，導(dǎo)致時(shí)下的歐洲，存在海外投資需求和移民條件的人越來(lái)越多，把資產(chǎn)配置向全球分散的意識(shí)也越來(lái)越強(qiáng)。2008年末，歐洲廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為47.52萬(wàn)億元，目前M2已經(jīng)達(dá)到了120萬(wàn)億，在不到6年的時(shí)間里，增長(zhǎng)了153%。據(jù)一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，到2012年，歐洲年收入25萬(wàn)、總資產(chǎn)在250萬(wàn)以上的家庭，占人口的23%。
在諸多的海外房產(chǎn)中歐洲人最多選擇的是美國(guó)房地產(chǎn)，它體現(xiàn)了歐洲人傳統(tǒng)的投資理念。由于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以消費(fèi)需求為主，土地又是私有化的，整個(gè)市場(chǎng)是由需求推動(dòng)供給的市場(chǎng)，衡量美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否復(fù)蘇的最主要一個(gè)依據(jù)是新屋開(kāi)工數(shù)量。自從2008年美國(guó)發(fā)生次貸危機(jī)以來(lái)，全球?qū)γ绹?guó)經(jīng)濟(jì)有了新的認(rèn)識(shí)，一個(gè)能夠在如此之大的危機(jī)之中浴火重生的經(jīng)濟(jì)體，一定有著穩(wěn)定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。全球市場(chǎng)似乎都受到了美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期的影響。2009年1月份美國(guó)新屋開(kāi)工數(shù)量跌入低谷（46.6萬(wàn)套），至2011年2月的47.9萬(wàn)套，三年間新屋開(kāi)工數(shù)據(jù)幾乎停滯（說(shuō)明市場(chǎng)嚴(yán)重低迷）。但從2011年3月份開(kāi)始至今，新屋開(kāi)工數(shù)量已經(jīng)增長(zhǎng)至今年四月份的107萬(wàn)套，已超過(guò)了危機(jī)前水平。
歐洲人為什么投資美國(guó)房產(chǎn)？更多的歐洲購(gòu)房者認(rèn)為在美國(guó)購(gòu)房其價(jià)格比國(guó)內(nèi)劃算，投資潛力大，而且也能給孩子更好的教育。如果你在北京地區(qū)有兩套房子，賣(mài)掉一套就可以在美國(guó)中部地區(qū)購(gòu)房生活或投資，而在北京上海這樣的大城市，擁有兩套住宅的家庭有很多。
據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，歐洲富豪在美國(guó)購(gòu)房熱情持續(xù)高漲，歐洲買(mǎi)家占海外買(mǎi)家大約24%。去年，美國(guó)房地產(chǎn)海外買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)了大約922億美元房產(chǎn)，歐洲富豪擲大約220億美元在美國(guó)購(gòu)房置業(yè)，消費(fèi)金額飆升了72%。追漲殺跌和羊群效應(yīng)也是歐洲炒家比較明顯的特征，縱觀全球市場(chǎng)，歐洲面臨通縮，英國(guó)倫敦等地嚴(yán)厲打擊空置率，買(mǎi)房不住每年最高罰款達(dá)6萬(wàn)英鎊；一些比較小的國(guó)家，比如葡萄牙等地，容量較小，很難接納歐洲這種群體性炒房團(tuán)；再加上澳洲等地經(jīng)濟(jì)增速下滑、加拿大投資移民政策變化等，可選擇的炒房地已經(jīng)不多。所以美國(guó)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇明顯，市場(chǎng)容量龐大，教育、醫(yī)療等各類(lèi)基礎(chǔ)要素吸引力較大的市場(chǎng)，自然就成了歐洲房產(chǎn)投資客的最佳選擇。從2003年開(kāi)始，由于信貸政策的放松，許多購(gòu)房者只需要付5%，甚至是0首付就可以貸款買(mǎi)到住房。同時(shí)，次級(jí)房貸（Subprime）市場(chǎng)的證券化也蓬勃發(fā)展。許多信用不好的人也能從銀行貸款，這樣就增加了市場(chǎng)的需求，促使房?jī)r(jià)的加速上升。每年的房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率在15%。在2006年，信貸寬松政策的弊端顯現(xiàn)了出來(lái)，按揭的拖欠(Delinquency)比例開(kāi)始上升。同時(shí)房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到普通工薪階層所能承受的上限，市場(chǎng)的交易量開(kāi)始萎縮，住房市場(chǎng)進(jìn)入了拐點(diǎn)。在2007年，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，這就促使按揭的拖欠比例進(jìn)一步上升。
許多投資銀行都有相應(yīng)的結(jié)構(gòu)化金融(Structured Finance)部門(mén)對(duì)按揭進(jìn)行打包，賣(mài)到債券市場(chǎng)上去。為了賺取更大利潤(rùn)，都采用了大約1:30的杠桿（Leverage）。從2003年到2007年，這些部門(mén)都有著巨額的收益。但是一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始衰退，杠桿的負(fù)面效應(yīng)就體現(xiàn)出來(lái)，地產(chǎn)市場(chǎng)小的波動(dòng)便放大到抵押債券的巨大損失。首先是貝爾斯登（Bear Stearn）兩個(gè)投資抵押債券的對(duì)沖基金宣布資不抵債。投資者對(duì)貝爾斯登信任度下降，導(dǎo)致它瀕臨破產(chǎn)。在2008年3月，摩根大通（JP Morgan）宣布收購(gòu)貝爾斯登。持有房地產(chǎn)抵押證券最多的雷曼兄弟（Lehman Brothers），在2010年9月宣布破產(chǎn)清算。這也是美國(guó)歷史上最大的破產(chǎn)案例，引起了市場(chǎng)的恐慌。經(jīng)濟(jì)開(kāi)始衰退，使得房?jī)r(jià)加速下跌。
從2008年到2009年，美國(guó)政府和美聯(lián)儲(chǔ)竭盡一切辦法要挽救上個(gè)世紀(jì)大蕭條以來(lái)最大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。美聯(lián)儲(chǔ)把貼現(xiàn)窗口的利息（Discount Rate）降到了0。美國(guó)政府提供了7000億美元的市場(chǎng)救援，注資那些對(duì)經(jīng)濟(jì)有巨大影響的瀕臨破產(chǎn)的公司，如：AIG (American Insurance Group)。
這些措施取得了很大的收效，避免了美國(guó)進(jìn)入大蕭條(Depression)，使得市場(chǎng)逐漸恢復(fù)信心。房?jī)r(jià)下跌的速度開(kāi)始減慢。為了挽救住房市場(chǎng)，政府也提出了一系列刺激計(jì)劃。首先是布什政府對(duì)首次買(mǎi)房者提供8000美元的無(wú)利息貸款；奧巴馬上臺(tái)后，提出對(duì)2009年到2010年4月之前的買(mǎi)房者提供8000美元的補(bǔ)助。所以在2008底和2010年初，房?jī)r(jià)在上下波動(dòng)。這期間房?jī)r(jià)的上漲是政府補(bǔ)貼的結(jié)果。在2010下半年，買(mǎi)房的刺激政策過(guò)期后，房?jī)r(jià)又開(kāi)始下跌。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始好轉(zhuǎn)，失業(yè)率開(kāi)始下降，并且按揭的拖欠率開(kāi)始明顯下降。
當(dāng)前影響美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有幾個(gè)因素：
1 地產(chǎn)市場(chǎng)上仍然存在著大量的法拍屋（Foreclosure）。在2008-2010經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間，銀行并沒(méi)有沒(méi)收來(lái)的房屋全部發(fā)在市場(chǎng)上，一是由于很難賣(mài)出去，二是由于會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌。在2011年經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)之際，銀行要把這些法拍屋逐漸放到市場(chǎng)上。在房?jī)r(jià)下跌的重災(zāi)區(qū)，如：佛羅里達(dá)，拉斯韋加斯，鳳凰城等，這類(lèi)房屋占了40%的交易。通常這些房屋的價(jià)格遠(yuǎn)低于正常交易的價(jià)格。在這些法拍房屋消化掉之前，房?jī)r(jià)很難上漲。
2 銀行的貸款條件過(guò)于苛刻。在經(jīng)歷了次級(jí)房貸金融危機(jī)后，銀行當(dāng)前對(duì)貸款的審查十分嚴(yán)格。比如：首付不能低于20%，信用分要700以上，必須有穩(wěn)定的收入來(lái)源證明等。這樣就使得有能力買(mǎi)房的人數(shù)大量減少，新的按揭的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于以往正常水平。很多房屋交易由于買(mǎi)方無(wú)法拿到貸款而被迫流產(chǎn)。賣(mài)方更希望買(mǎi)方是全現(xiàn)金交易，而有能力全現(xiàn)金交易的畢竟是少數(shù)，所以買(mǎi)方有更大的討價(jià)的余地。在2011年第一季度，全現(xiàn)金交易大約占了35%。需要提及的是，亞洲人，尤其是華人平時(shí)比較善于理財(cái)，一般手里都有大量的現(xiàn)金，這時(shí)可以以很低的價(jià)格買(mǎi)到很好的住宅。
3 經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。在2011年4月，美國(guó)的股市已經(jīng)基本回到了2007年的水平。各個(gè)行業(yè)的收益大都好于預(yù)期，失業(yè)率也在下降，投資者和消費(fèi)者的信息在上升。經(jīng)濟(jì)的繁榮會(huì)使得更多的人投資房產(chǎn)。
4 通貨膨脹的壓力。過(guò)去一年里美國(guó)政府大量發(fā)行國(guó)債，美聯(lián)儲(chǔ)采用量化寬松政策大量購(gòu)買(mǎi)國(guó)債和住房抵押債券，這使得美元通貨膨脹的壓力很大。目前大量的資金還持有在銀行手中，通貨膨脹還不明顯，一旦這些資金流入到市場(chǎng)上，物價(jià)會(huì)飛漲。通貨膨脹會(huì)反使得住房?jī)r(jià)格上漲。在未來(lái)的一段時(shí)間里，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)來(lái)規(guī)避通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)是很好的選擇。
5 美國(guó)夢(mèng)概念的轉(zhuǎn)換。美國(guó)夢(mèng)的一個(gè)重要組成就是擁有自己的獨(dú)立住宅（House）, 所以很多新移民都把購(gòu)買(mǎi)住宅作為實(shí)現(xiàn)美國(guó)夢(mèng)的標(biāo)志。同時(shí)在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，美國(guó)人認(rèn)為房地產(chǎn)是有高收益率的最安全的投資。這些因素使得美國(guó)人更傾向于買(mǎi)房而不是租房。然而經(jīng)過(guò)這次危機(jī)后，許多人在房產(chǎn)上的巨額損失使得美國(guó)人買(mǎi)房的動(dòng)力下降。最新的調(diào)查顯示美國(guó)年輕人把買(mǎi)房作為首要目標(biāo)的比例大大下降。
在以上的因素中，法拍屋的因素影響短期的市場(chǎng)。根據(jù)目前的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，消化掉這些法拍屋大概還需要1-2年的時(shí)間。經(jīng)濟(jì)和通貨膨脹的因素會(huì)影響長(zhǎng)期的市場(chǎng)。銀行的貸款條件是受經(jīng)濟(jì)因素影響，一旦銀行確定經(jīng)濟(jì)會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，貸款條件會(huì)隨之放寬，但是不會(huì)回到2003-2007年時(shí)的水平。美國(guó)夢(mèng)觀念轉(zhuǎn)變的影響相對(duì)較小，擁有住房畢竟會(huì)帶來(lái)更多的便利。
綜上所述，短期內(nèi)美國(guó)房?jī)r(jià)還會(huì)小幅下跌，在未來(lái)的2-4年內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)緩慢增長(zhǎng)。但需要提及的是，全國(guó)的房?jī)r(jià)和某一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)并沒(méi)有可比性。在不同的地區(qū)，由于政治，經(jīng)濟(jì)和稅率的影響，房?jī)r(jià)的走勢(shì)會(huì)迥然不同。買(mǎi)方人關(guān)心的是當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，我會(huì)在后續(xù)的文章中對(duì)不同的地區(qū)進(jìn)行詳細(xì)的分析.
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