美國房地產現狀分析詳解
來源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c0481b20100t5dz.html作者：北美購房網時間：2015/12/19
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歐洲人投資美國房地產以一擲千金的“土豪”氣質為特點，是什么導致了這種氣質的形成。主要原因是因為歐元的超發，貨幣投放量的巨額增長、歐洲富裕階層人數的暴增、國家反腐政策越來越嚴，導致時下的歐洲，存在海外投資需求和移民條件的人越來越多，把資產配置向全球分散的意識也越來越強。2008年末，歐洲廣義貨幣供應量M2余額為47.52萬億元，目前M2已經達到了120萬億，在不到6年的時間里，增長了153%。據一項調查數據顯示，到2012年，歐洲年收入25萬、總資產在250萬以上的家庭，占人口的23%。
在諸多的海外房產中歐洲人最多選擇的是美國房地產，它體現了歐洲人傳統的投資理念。由于美國房地產市場主要以消費需求為主，土地又是私有化的，整個市場是由需求推動供給的市場，衡量美國房地產市場是否復蘇的最主要一個依據是新屋開工數量。自從2008年美國發生次貸危機以來，全球對美國經濟有了新的認識，一個能夠在如此之大的危機之中浴火重生的經濟體，一定有著穩定的市場基礎。全球市場似乎都受到了美國經濟復蘇預期的影響。2009年1月份美國新屋開工數量跌入低谷（46.6萬套），至2011年2月的47.9萬套，三年間新屋開工數據幾乎停滯（說明市場嚴重低迷）。但從2011年3月份開始至今，新屋開工數量已經增長至今年四月份的107萬套，已超過了危機前水平。
歐洲人為什么投資美國房產？更多的歐洲購房者認為在美國購房其價格比國內劃算，投資潛力大，而且也能給孩子更好的教育。如果你在北京地區有兩套房子，賣掉一套就可以在美國中部地區購房生活或投資，而在北京上海這樣的大城市，擁有兩套住宅的家庭有很多。
據相關媒體報道，歐洲富豪在美國購房熱情持續高漲，歐洲買家占海外買家大約24%。去年，美國房地產海外買家購買了大約922億美元房產，歐洲富豪擲大約220億美元在美國購房置業，消費金額飆升了72%。追漲殺跌和羊群效應也是歐洲炒家比較明顯的特征，縱觀全球市場，歐洲面臨通縮，英國倫敦等地嚴厲打擊空置率，買房不住每年最高罰款達6萬英鎊；一些比較小的國家，比如葡萄牙等地，容量較小，很難接納歐洲這種群體性炒房團；再加上澳洲等地經濟增速下滑、加拿大投資移民政策變化等，可選擇的炒房地已經不多。所以美國作為房地產市場復蘇明顯，市場容量龐大，教育、醫療等各類基礎要素吸引力較大的市場，自然就成了歐洲房產投資客的最佳選擇。從2003年開始，由于信貸政策的放松，許多購房者只需要付5%，甚至是0首付就可以貸款買到住房。同時，次級房貸（Subprime）市場的證券化也蓬勃發展。許多信用不好的人也能從銀行貸款，這樣就增加了市場的需求，促使房價的加速上升。每年的房價的增長率在15%。在2006年，信貸寬松政策的弊端顯現了出來，按揭的拖欠(Delinquency)比例開始上升。同時房價已經漲到普通工薪階層所能承受的上限，市場的交易量開始萎縮，住房市場進入了拐點。在2007年，房價開始下跌，這就促使按揭的拖欠比例進一步上升。
許多投資銀行都有相應的結構化金融(Structured Finance)部門對按揭進行打包，賣到債券市場上去。為了賺取更大利潤，都采用了大約1:30的杠桿（Leverage）。從2003年到2007年，這些部門都有著巨額的收益。但是一旦房地產市場開始衰退，杠桿的負面效應就體現出來，地產市場小的波動便放大到抵押債券的巨大損失。首先是貝爾斯登（Bear Stearn）兩個投資抵押債券的對沖基金宣布資不抵債。投資者對貝爾斯登信任度下降，導致它瀕臨破產。在2008年3月，摩根大通（JP Morgan）宣布收購貝爾斯登。持有房地產抵押證券最多的雷曼兄弟（Lehman Brothers），在2010年9月宣布破產清算。這也是美國歷史上最大的破產案例，引起了市場的恐慌。經濟開始衰退，使得房價加速下跌。
從2008年到2009年，美國政府和美聯儲竭盡一切辦法要挽救上個世紀大蕭條以來最大的經濟危機。美聯儲把貼現窗口的利息（Discount Rate）降到了0。美國政府提供了7000億美元的市場救援，注資那些對經濟有巨大影響的瀕臨破產的公司，如：AIG (American Insurance Group)。
這些措施取得了很大的收效，避免了美國進入大蕭條(Depression)，使得市場逐漸恢復信心。房價下跌的速度開始減慢。為了挽救住房市場，政府也提出了一系列刺激計劃。首先是布什政府對首次買房者提供8000美元的無利息貸款；奧巴馬上臺后，提出對2009年到2010年4月之前的買房者提供8000美元的補助。所以在2008底和2010年初，房價在上下波動。這期間房價的上漲是政府補貼的結果。在2010下半年，買房的刺激政策過期后，房價又開始下跌。同時，經濟開始好轉，失業率開始下降，并且按揭的拖欠率開始明顯下降。
當前影響美國房地產市場有幾個因素：
1 地產市場上仍然存在著大量的法拍屋（Foreclosure）。在2008-2010經濟危機期間，銀行并沒有沒收來的房屋全部發在市場上，一是由于很難賣出去，二是由于會導致房價的進一步下跌。在2011年經濟好轉之際，銀行要把這些法拍屋逐漸放到市場上。在房價下跌的重災區，如：佛羅里達，拉斯韋加斯，鳳凰城等，這類房屋占了40%的交易。通常這些房屋的價格遠低于正常交易的價格。在這些法拍房屋消化掉之前，房價很難上漲。
2 銀行的貸款條件過于苛刻。在經歷了次級房貸金融危機后，銀行當前對貸款的審查十分嚴格。比如：首付不能低于20%，信用分要700以上，必須有穩定的收入來源證明等。這樣就使得有能力買房的人數大量減少，新的按揭的數量遠遠小于以往正常水平。很多房屋交易由于買方無法拿到貸款而被迫流產。賣方更希望買方是全現金交易，而有能力全現金交易的畢竟是少數，所以買方有更大的討價的余地。在2011年第一季度，全現金交易大約占了35%。需要提及的是，亞洲人，尤其是華人平時比較善于理財，一般手里都有大量的現金，這時可以以很低的價格買到很好的住宅。
3 經濟的好轉。在2011年4月，美國的股市已經基本回到了2007年的水平。各個行業的收益大都好于預期，失業率也在下降，投資者和消費者的信息在上升。經濟的繁榮會使得更多的人投資房產。
4 通貨膨脹的壓力。過去一年里美國政府大量發行國債，美聯儲采用量化寬松政策大量購買國債和住房抵押債券，這使得美元通貨膨脹的壓力很大。目前大量的資金還持有在銀行手中，通貨膨脹還不明顯，一旦這些資金流入到市場上，物價會飛漲。通貨膨脹會反使得住房價格上漲。在未來的一段時間里，購買房地產來規避通貨膨脹的風險是很好的選擇。
5 美國夢概念的轉換。美國夢的一個重要組成就是擁有自己的獨立住宅（House）, 所以很多新移民都把購買住宅作為實現美國夢的標志。同時在過去相當長的一段時間里，美國人認為房地產是有高收益率的最安全的投資。這些因素使得美國人更傾向于買房而不是租房。然而經過這次危機后，許多人在房產上的巨額損失使得美國人買房的動力下降。最新的調查顯示美國年輕人把買房作為首要目標的比例大大下降。
在以上的因素中，法拍屋的因素影響短期的市場。根據目前的市場數據，消化掉這些法拍屋大概還需要1-2年的時間。經濟和通貨膨脹的因素會影響長期的市場。銀行的貸款條件是受經濟因素影響，一旦銀行確定經濟會持續增長，貸款條件會隨之放寬，但是不會回到2003-2007年時的水平。美國夢觀念轉變的影響相對較小，擁有住房畢竟會帶來更多的便利。
綜上所述，短期內美國房價還會小幅下跌，在未來的2-4年內房價會緩慢增長。但需要提及的是，全國的房價和某一個地區的房價并沒有可比性。在不同的地區，由于政治，經濟和稅率的影響，房價的走勢會迥然不同。買方人關心的是當地的房價，我會在后續的文章中對不同的地區進行詳細的分析.
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