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有穩(wěn)定收入的貸款人都要接受嚴(yán)苛的檢查，條件稍差的則很難拿到貸款，這使美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對手持大量現(xiàn)金購房的中國土豪偏愛有加。

在第一次出價后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人打電話告訴老P，他下單的房子已經(jīng)有了多個意向買家，要他最后再出一次價，賣方會取最高價。

看了將近一年房子的老P懷著賭一把的心理，出了一個高于掛牌價格2000美元的數(shù)字。過了忐忑的一周后，經(jīng)紀(jì)人發(fā)來一封恭喜他競價成功的郵件，告知老P正式進(jìn)入購房流程。

美國買房需競價

老P在比鄰紐約的康涅狄格州費(fèi)爾菲爾德地區(qū)的一家對沖基金工作，他從2013年初就開始看房。當(dāng)時他看中一套開價10萬美元的公寓，房主甚至愿意降價至8.5萬美元來促成這筆生意，但因?yàn)橘J款流程上的問題，這套房屋最終并沒有成交。

老P對《第一財經(jīng)日報》記者說，去年年初時還是買方市場，砍價的空間一般都在10%左右。但時過境遷，幾個月后，美國房地產(chǎn)逐漸展露復(fù)蘇跡象，砍價空間越來越小，市場逐漸向賣方傾斜。

老P去年6月看中了一套多單元的投資房，此類房屋既可滿足自住需求，部分單元還可用于出租。該房房主2008年以35萬美元的價格購入，裝修后，出租其中兩個單元，自住一個單元。5年后則以55萬美元的價格掛牌出售，掛牌后不久，房主就收到了多個購房意向書，并讓多個買家同時競價，老P依然本著砍價10%的原則，出價50萬，最終房東將房屋賣給了另一個按原價下單的購房者，老P在競價失利和房市翹頭的大趨勢下略顯焦灼。

老P告訴本報記者，該房東在一個最佳時機(jī)出售了房屋，因?yàn)榘凑彰绹�稅法，凡是自住型的房屋，在房產(chǎn)持有的5年中，累計(jì)自住時間超過2年以上，單人的免稅額度是25萬美元，夫妻雙方的免稅額度可達(dá)50萬美元。該房東由于符合免稅條件，凈掙的20萬美元都不用交稅，在“萬萬稅”的美國，如此高額的利潤可以直接免稅的情況并不多見。而且一過8月，成交火爆的房市立刻又進(jìn)入了平穩(wěn)階段。老P解釋道，很多家庭出于孩子升學(xué)的考慮，都會在開學(xué)之前購買學(xué)區(qū)房，乘著這股熱潮，好壞學(xué)區(qū)的房地產(chǎn)都會被帶動，所以每年的春夏兩季房產(chǎn)市場會明顯活躍，入秋后則略顯平緩，冬季則是房產(chǎn)市場的“冬眠期”。

老P就這樣不緊不慢地繼續(xù)看房子，他發(fā)現(xiàn)，凡是有多單元適合出租的投資房，其所處的學(xué)區(qū)都非常普通，好學(xué)區(qū)的房子皆為獨(dú)棟別墅，且禁止建造多單元投資房。好學(xué)區(qū)的房子抗跌性好，房屋更保值，考慮到自住需求，老P迅速調(diào)整了購買策略，從投資房轉(zhuǎn)戰(zhàn)獨(dú)棟別墅。

眼看著到了2013年年底，老P在一個大雪紛飛的日子，看中了一套銀行掛牌的法拍屋(因斷供而被銀行收回的房屋)，掛牌價88.3萬美元。得知該套房已有了多個意向買家后，老P咬一咬牙，出價88.5萬美元。經(jīng)過一周焦慮的等待后，終于接到了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的郵件，銀行接受了老P的價格，向他發(fā)出了“接納意向書”，老P興沖沖地繳納了意向金。

冗長的購房流程

去年12月底，老P購房流程正式啟動。因?yàn)槭欠ㄅ奈�，銀行在收回房子后，便切斷了所有的水電煤氣，在正式過戶前，購買人要做全面的房屋檢查，銀行有義務(wù)打開水電煤氣。但讓老P意想不到的是，光這一項(xiàng)，就足足等了6個星期。因長期無人居住，房屋供暖已無法打開，賣方經(jīng)紀(jì)人需要先修繕供暖爐，可每一步修繕的費(fèi)用都需要房屋的產(chǎn)權(quán)人，即銀行來批準(zhǔn)。銀行的官僚作風(fēng)使得每一步獲批都走得很慢，在焦灼等待了六周后，房屋的水電煤氣終于被打開了。

房屋檢查工作的進(jìn)展頗為順利，但結(jié)果卻令人沮喪。房頂漏水，空調(diào)損壞，地下車庫更是霉菌遍布，更麻煩的是，房屋內(nèi)的電路一半都不通。

鑒于房屋需要修繕的項(xiàng)目繁雜，老P便以此為契機(jī)，將所有需要修繕的項(xiàng)目一一列出，并給出估值，預(yù)算總價在24000美元左右。接著，老P便向銀行起草了一封議價信，申明房屋內(nèi)需要修繕的項(xiàng)目眾多，并提出能否平分修繕費(fèi)用，即減價12000美元。又是漫漫的三周，銀行最終同意減價12000美元，將房價改至87.3萬美元。

接下來，老P開始找貸款銀行，在反復(fù)參看利率后，他選了規(guī)模較大而利率較低的Wells Fargo。冗長的審核開始了。首先，貸款銀行對房屋進(jìn)行實(shí)地考察后做了一個預(yù)估值，確保房屋價值大于貸款總額。其次，貸款銀行又向老P索要了近六個月內(nèi)的所有銀行賬戶交易記錄，對大于200美元的進(jìn)賬都必須解釋清楚。就連老P岳母贊助的10萬美元買房款的入賬記錄也要詳細(xì)說明，并由老P的岳母出具申明，寫清贈與金額、目的，以及轉(zhuǎn)賬銀行的代碼、地址和名稱。事無巨細(xì)，一查到底。

除了嚴(yán)苛的審查，貸款銀行還對老P提出一些看似“怪異”的要求，銀行以損害人體健康為由，要求老P將車庫的霉菌除去，并要求專業(yè)人士出具除霉證明。此外，銀行還要求老P為鍋爐安裝一個減壓裝置，防止壓力過大，發(fā)生意外。心急如焚的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為了盡快促成交易，不僅自掏腰包買了四瓶除霉清潔劑，更是撩起袖子，親自對房屋開始了除霉清潔。清潔之后，老P又趕緊找來了房屋評估人，重新撰寫報告，交給貸款銀行。

在此期間，房產(chǎn)持有銀行不斷催促老P趕緊完成交易，甚至威脅老P再不能成交就要收回房子，重新投放回房地產(chǎn)市場。老P為了滿足貸款銀行除霉、安裝減壓閥等要求又足足用了四周時間。

最后將重新撰寫的除霉報告上交后，貸款終于獲批了，而此時距離老P拍下這套法拍屋的時間已經(jīng)整整過去了四個多月。

中國土豪受追捧

次貸危機(jī)后，美國的銀行為了防止出現(xiàn)壞賬，走向了另一個極端——用懷疑的眼光審視著每一個貸款者，草木皆兵。對待老P這類有著穩(wěn)定工作和收入的優(yōu)質(zhì)貸款人尚要進(jìn)行刁難般的嚴(yán)苛檢查，條件稍差的貸款人則更難拿到貸款。而嚴(yán)苛的貸款審批制度也促使美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對手持大量現(xiàn)金購房的中國土豪偏愛有加。

老P告訴《第一財經(jīng)日報》記者，當(dāng)時買房屢屢受挫的他，想轉(zhuǎn)去紐約的皇后區(qū)看看房子。老P經(jīng)朋友介紹認(rèn)識了一個會說中文的紐約房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一開始非常熱情，但匪夷所思的是，當(dāng)她聽說老P是貸款買房后，就立刻冷淡了起來，甚至都不愿再帶老P看房了。

貸款申請的冗長流程讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人望而生畏，而去年房地產(chǎn)市場反彈明顯，會說中文的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都將目光投向了手持大量現(xiàn)金來到曼哈頓買樓的中國土豪，對老P這類需要貸款的客戶自然不愿搭理。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人朱桂花告訴本報記者，由于她會說中文，手頭的中國客人占到了70%以上，中國客戶的下單比例能達(dá)到80%之高，這著實(shí)令她的美國同事羨慕不已。而從中國來的買家，大都以現(xiàn)金購房為主，絕少有貸款的。原因也很簡單，他們大多在美國沒有永久居民身份和社會安全號碼，即使想貸款，也很難獲得銀行批準(zhǔn)。這也就是為什么中國人買房總給人一擲千金的錯覺，其現(xiàn)金購買力也令美國人噓唏不已。