美國購房記:買房需競價 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人偏愛中國土豪
來源:http://www.yicai.com/news/2014/10/4027501.html作者:北美購房網(wǎng)
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有穩(wěn)定收入的貸款人都要接受嚴(yán)苛的檢查,條件稍差的則很難拿到貸款,這使美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對手持大量現(xiàn)金購房的中國土豪偏愛有加。
在第一次出價后,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人打電話告訴老P,他下單的房子已經(jīng)有了多個意向買家,要他最后再出一次價,賣方會取最高價。
看了將近一年房子的老P懷著賭一把的心理,出了一個高于掛牌價格2000美元的數(shù)字。過了忐忑的一周后,經(jīng)紀(jì)人發(fā)來一封恭喜他競價成功的郵件,告知老P正式進(jìn)入購房流程。
美國買房需競價
老P在比鄰紐約的康涅狄格州費(fèi)爾菲爾德地區(qū)的一家對沖基金工作,他從2013年初就開始看房。當(dāng)時他看中一套開價10萬美元的公寓,房主甚至愿意降價至8.5萬美元來促成這筆生意,但因?yàn)橘J款流程上的問題,這套房屋最終并沒有成交。
老P對《第一財經(jīng)日報》記者說,去年年初時還是買方市場,砍價的空間一般都在10%左右。但時過境遷,幾個月后,美國房地產(chǎn)逐漸展露復(fù)蘇跡象,砍價空間越來越小,市場逐漸向賣方傾斜。
老P去年6月看中了一套多單元的投資房,此類房屋既可滿足自住需求,部分單元還可用于出租。該房房主2008年以35萬美元的價格購入,裝修后,出租其中兩個單元,自住一個單元。5年后則以55萬美元的價格掛牌出售,掛牌后不久,房主就收到了多個購房意向書,并讓多個買家同時競價,老P依然本著砍價10%的原則,出價50萬,最終房東將房屋賣給了另一個按原價下單的購房者,老P在競價失利和房市翹頭的大趨勢下略顯焦灼。
老P告訴本報記者,該房東在一個最佳時機(jī)出售了房屋,因?yàn)榘凑彰绹惙,凡是自住型的房屋,在房產(chǎn)持有的5年中,累計(jì)自住時間超過2年以上,單人的免稅額度是25萬美元,夫妻雙方的免稅額度可達(dá)50萬美元。該房東由于符合免稅條件,凈掙的20萬美元都不用交稅,在“萬萬稅”的美國,如此高額的利潤可以直接免稅的情況并不多見。而且一過8月,成交火爆的房市立刻又進(jìn)入了平穩(wěn)階段。老P解釋道,很多家庭出于孩子升學(xué)的考慮,都會在開學(xué)之前購買學(xué)區(qū)房,乘著這股熱潮,好壞學(xué)區(qū)的房地產(chǎn)都會被帶動,所以每年的春夏兩季房產(chǎn)市場會明顯活躍,入秋后則略顯平緩,冬季則是房產(chǎn)市場的“冬眠期”。
老P就這樣不緊不慢地繼續(xù)看房子,他發(fā)現(xiàn),凡是有多單元適合出租的投資房,其所處的學(xué)區(qū)都非常普通,好學(xué)區(qū)的房子皆為獨(dú)棟別墅,且禁止建造多單元投資房。好學(xué)區(qū)的房子抗跌性好,房屋更保值,考慮到自住需求,老P迅速調(diào)整了購買策略,從投資房轉(zhuǎn)戰(zhàn)獨(dú)棟別墅。
眼看著到了2013年年底,老P在一個大雪紛飛的日子,看中了一套銀行掛牌的法拍屋(因斷供而被銀行收回的房屋),掛牌價88.3萬美元。得知該套房已有了多個意向買家后,老P咬一咬牙,出價88.5萬美元。經(jīng)過一周焦慮的等待后,終于接到了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的郵件,銀行接受了老P的價格,向他發(fā)出了“接納意向書”,老P興沖沖地繳納了意向金。
冗長的購房流程
去年12月底,老P購房流程正式啟動。因?yàn)槭欠ㄅ奈,銀行在收回房子后,便切斷了所有的水電煤氣,在正式過戶前,購買人要做全面的房屋檢查,銀行有義務(wù)打開水電煤氣。但讓老P意想不到的是,光這一項(xiàng),就足足等了6個星期。因長期無人居住,房屋供暖已無法打開,賣方經(jīng)紀(jì)人需要先修繕供暖爐,可每一步修繕的費(fèi)用都需要房屋的產(chǎn)權(quán)人,即銀行來批準(zhǔn)。銀行的官僚作風(fēng)使得每一步獲批都走得很慢,在焦灼等待了六周后,房屋的水電煤氣終于被打開了。
房屋檢查工作的進(jìn)展頗為順利,但結(jié)果卻令人沮喪。房頂漏水,空調(diào)損壞,地下車庫更是霉菌遍布,更麻煩的是,房屋內(nèi)的電路一半都不通。
鑒于房屋需要修繕的項(xiàng)目繁雜,老P便以此為契機(jī),將所有需要修繕的項(xiàng)目一一列出,并給出估值,預(yù)算總價在24000美元左右。接著,老P便向銀行起草了一封議價信,申明房屋內(nèi)需要修繕的項(xiàng)目眾多,并提出能否平分修繕費(fèi)用,即減價12000美元。又是漫漫的三周,銀行最終同意減價12000美元,將房價改至87.3萬美元。
接下來,老P開始找貸款銀行,在反復(fù)參看利率后,他選了規(guī)模較大而利率較低的Wells Fargo。冗長的審核開始了。首先,貸款銀行對房屋進(jìn)行實(shí)地考察后做了一個預(yù)估值,確保房屋價值大于貸款總額。其次,貸款銀行又向老P索要了近六個月內(nèi)的所有銀行賬戶交易記錄,對大于200美元的進(jìn)賬都必須解釋清楚。就連老P岳母贊助的10萬美元買房款的入賬記錄也要詳細(xì)說明,并由老P的岳母出具申明,寫清贈與金額、目的,以及轉(zhuǎn)賬銀行的代碼、地址和名稱。事無巨細(xì),一查到底。
除了嚴(yán)苛的審查,貸款銀行還對老P提出一些看似“怪異”的要求,銀行以損害人體健康為由,要求老P將車庫的霉菌除去,并要求專業(yè)人士出具除霉證明。此外,銀行還要求老P為鍋爐安裝一個減壓裝置,防止壓力過大,發(fā)生意外。心急如焚的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為了盡快促成交易,不僅自掏腰包買了四瓶除霉清潔劑,更是撩起袖子,親自對房屋開始了除霉清潔。清潔之后,老P又趕緊找來了房屋評估人,重新撰寫報告,交給貸款銀行。
在此期間,房產(chǎn)持有銀行不斷催促老P趕緊完成交易,甚至威脅老P再不能成交就要收回房子,重新投放回房地產(chǎn)市場。老P為了滿足貸款銀行除霉、安裝減壓閥等要求又足足用了四周時間。
最后將重新撰寫的除霉報告上交后,貸款終于獲批了,而此時距離老P拍下這套法拍屋的時間已經(jīng)整整過去了四個多月。
中國土豪受追捧
次貸危機(jī)后,美國的銀行為了防止出現(xiàn)壞賬,走向了另一個極端——用懷疑的眼光審視著每一個貸款者,草木皆兵。對待老P這類有著穩(wěn)定工作和收入的優(yōu)質(zhì)貸款人尚要進(jìn)行刁難般的嚴(yán)苛檢查,條件稍差的貸款人則更難拿到貸款。而嚴(yán)苛的貸款審批制度也促使美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對手持大量現(xiàn)金購房的中國土豪偏愛有加。
老P告訴《第一財經(jīng)日報》記者,當(dāng)時買房屢屢受挫的他,想轉(zhuǎn)去紐約的皇后區(qū)看看房子。老P經(jīng)朋友介紹認(rèn)識了一個會說中文的紐約房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一開始非常熱情,但匪夷所思的是,當(dāng)她聽說老P是貸款買房后,就立刻冷淡了起來,甚至都不愿再帶老P看房了。
貸款申請的冗長流程讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人望而生畏,而去年房地產(chǎn)市場反彈明顯,會說中文的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都將目光投向了手持大量現(xiàn)金來到曼哈頓買樓的中國土豪,對老P這類需要貸款的客戶自然不愿搭理。
美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人朱桂花告訴本報記者,由于她會說中文,手頭的中國客人占到了70%以上,中國客戶的下單比例能達(dá)到80%之高,這著實(shí)令她的美國同事羨慕不已。而從中國來的買家,大都以現(xiàn)金購房為主,絕少有貸款的。原因也很簡單,他們大多在美國沒有永久居民身份和社會安全號碼,即使想貸款,也很難獲得銀行批準(zhǔn)。這也就是為什么中國人買房總給人一擲千金的錯覺,其現(xiàn)金購買力也令美國人噓唏不已。
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