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底特律1美元買房真相

來源:http://sh.house.163.com/13/0411/08/8S5TH0KV00073SDJ_5.html作者:北美購房網(wǎng)時間:2015/12/21

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1美元在底特律買房?這樣的說法無疑是十分讓人心動的?然而具體情況是真是假,又是怎么回事呢?一起看一下吧。
 
美國汽車城底特律的別墅只賣1美元,這條新聞最近在國內(nèi)引起廣泛討論。當(dāng)人們在社交媒體上發(fā)表對美國房價羨慕、不解、質(zhì)疑等評論的同時,也有投資者開始考慮是否值得去美國房產(chǎn)市場“抄底”。
 
經(jīng)底特律實地調(diào)查發(fā)現(xiàn),“1美元房”在底特律確實存在。
 
當(dāng)?shù)氐腞emax房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人丹?希尤里斯展示了底特律市中心附近四處其公司代理的房屋,這四棟房屋的出售價格分別為1美元、75美元、300美元和1000美元。
 
看看1美元的房屋什么樣:這棟房子位于底特律西北方向,距離市中心僅10分鐘車程,位置不錯;但房子毀嚴(yán)重,整個房頂已經(jīng)消失不見,只剩下斷壁殘垣;房屋內(nèi)部也是凌亂不堪,到處是碎玻璃、斷的電線,斑駁的墻壁以及之前無家可歸的人在這里居住留下的雜物。
 
與其說是房屋,這里更像是一間垃圾清理場;蛘哒f,1美元可以買下這塊地皮。
 
由于受到金融危機的沖擊,底特律房價大幅下挫,貸款人的還款額已經(jīng)超過了房價,大量房屋抵押貸款人選擇違約,銀行或貸款機構(gòu)最終將房子收回,這些房子成了住房抵押貸款違約房。希尤里斯介紹說,這棟房屋原先的房主因支付不起貸款,便丟下房子另謀出路。底特律眾多低價的房屋便是屬于這一類房產(chǎn)。
 
底特律能曾是美國最大的城市之一,也是美國過去60余年中城市人口驟減最明顯的城市之一,其城市人口已從鼎盛時期的170萬縮減至目前的70萬。
 
底特律能給中國帶來警醒的是,城市當(dāng)然會衰敗,如果人們可以自由遷徙的話,就會有人去城空的可能。大量人口遷出造成的房價暴跌、消費乏力,還會更進一步損傷當(dāng)?shù)亟?jīng)濟,造成惡性循環(huán)。
 
 
3月30日,北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心教授周其仁在上海的一個城市化論壇上專門提到:“不要認為底特律這樣的情況在中國不會出現(xiàn)。”他認為這對中國的城鎮(zhèn)化的警示體現(xiàn)在,需要把城鎮(zhèn)化的一部分控制機制需要交給市場,而非政府主導(dǎo)。因為居民會根據(jù)市場變化選擇適合自己的城市,卻不會按照行政規(guī)劃選擇生活、工作地點。他舉例說,在美國每年會有超過1/10的人口移動住處,擇州而居。盡管在中國過去的三十年中,居民人數(shù)擴張幾乎發(fā)生在每一個城市,但并不意味著慣性會一直持續(xù)。
 
當(dāng)一個城市的人口從聚集周期向分散周期轉(zhuǎn)變的時候會發(fā)生什么?底特律就是一個最值得研究的范本,價格跌至冰點的房產(chǎn)即為標(biāo)志物。
 
成本詳解:膨脹的“1美元”
 
1美元的房子當(dāng)然只是底特律房產(chǎn)市場崩潰過程中較為極端的例子,大多數(shù)低價房屋的價格為幾百美元至幾千美元不等。根據(jù)密歇根房地產(chǎn)商協(xié)會的報告顯示,底特律平均房價在2012年為17000美元。
 
均價約10萬人民幣的房子,對中國投資者依然具有吸引力。但那些低價房產(chǎn)的交易、持有等成本,對投資者的壓力甚至要大于房屋總價。騰訊財經(jīng)對此進行了詳細了解。
 
希尤里斯介紹說,除了要支付標(biāo)售價格外,購房者在購房時還需要一次性向底特律市政府繳納房屋驗收費295美元。
 
此外,購房者還需向第三方驗收機構(gòu)支付600-1200美元不等的驗收費用,驗收機構(gòu)負責(zé)核查該房屋的一切情況,包括此前的抵押貸款情況、房主的信用度等。購房者無須支付中介費,中介費由銀行支付。
 
房屋順利過戶后,新的房主以后要承擔(dān)的主要費用就是房產(chǎn)稅。希尤里斯介紹說,房產(chǎn)稅的稅基不是按照房屋的售價,而是按照地產(chǎn)評估師評估的房屋價值來計算,而當(dāng)年支付的房產(chǎn)稅稅基是三年前的評估價格,房產(chǎn)評估師每年都會對房產(chǎn)價格進行評估,除了金融危機期間,房產(chǎn)評估價格波動較大外,其他年份波動并不大。
 
這意味著,一套目前售價幾千美元的房子,如果政府三年前的評估價格為5萬美元,按照6.8%的房產(chǎn)稅計算,接下來每年要支付3400美元。實際上,對一些低價房來說,每年的持有成本超過房價并不稀奇。
 
希尤里斯表示,這些超低價房均是抵押貸款違約房,目前由銀行所擁有,最近幾年,他所在的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司接到越來越多銀行打來的電話,要求他們代理銀行手中的違約房。希尤里斯向筆者展示了一份購房清單,上面的信息顯示這棟售價75美元的房屋目前的主人是房地美公司。
 
這棟售價75美元的房屋狀況稍好,但也經(jīng)歷過火災(zāi)損毀。希尤里斯說,很可能是人為的縱火。和1美元房所不同的是,75美元的房屋所在社區(qū)環(huán)境更好,這棟房屋位于底特律西南方向,距離市中心僅4英里,環(huán)境優(yōu)美,靠近底特律河,對岸便是加拿大安大略省。
 
這棟房子周圍很多房屋狀況良好,整潔一新,希尤里斯說這一地區(qū)的房屋平均價格能達到2萬5千美元。而與之僅相隔兩個街區(qū)之外的另一個社區(qū),房價甚至能達到50萬美元。
 
此外,300美元和1000美元售價的房屋,狀況就更好一些。1000美元的房屋共三層樓,每層有3-4個房間,甚至連窗戶都基本完好。希尤里斯說,經(jīng)過簡單修繕,這棟房子應(yīng)該就可以出租了。
 
而這些房屋的購買者,基本都是以投資為目的,希尤里斯認為,其中并不乏好的投資機會。
 
 
“相對于如此低的價格來說,我認為還是有一定的投資價值”希尤里斯說,“以那棟1000美元的房子為例,基本上經(jīng)過簡單修繕,就能以大約800美元每月的房租出租。”
 
希尤里斯表示,底特律周邊的租房市場很火熱,他很肯定地認為,像一些較好社區(qū)的房屋,基本上在交到中介手中后,當(dāng)月就能租出去。
 
希尤里斯認為,金融危機期間,底特律的房價在短期內(nèi)大幅下跌,目前已經(jīng)開始恢復(fù),但不能指望在短期內(nèi)就恢復(fù)到危機前的水平。
 
“我認為在10-15年之內(nèi),房價會緩慢增長。”希尤里斯說,“但別指望在一兩年內(nèi)就能有大幅的增長。”
 
政府無力處理違約房
 
據(jù)Business Insider報道,去年底特律市政府被拖欠的房地產(chǎn)稅高達1760萬美元,根據(jù)規(guī)定,如果連續(xù)三年不繳納房產(chǎn)稅,房產(chǎn)將被政府收回。但面對潮水般的違約房產(chǎn),人手緊缺的政府只好選擇放任不管。
 
去年一年,底特律市所在的韋恩郡政府選擇對底特律市4萬處已違約的房產(chǎn)不采取任何行動,并且對今年可能出現(xiàn)36000戶違約的房產(chǎn)不采取任何措施。
 
韋恩郡稅務(wù)官表示,他們應(yīng)對這些已經(jīng)筋疲力盡。自從2008年金融危機以來,該郡的稅務(wù)部門已經(jīng)累計收回了逾期不繳納房產(chǎn)稅的64000處房產(chǎn),而與此同時,由于財政困難,負責(zé)處理的政府部門工作人員反而從80人減少到67人。
 
“我們很缺人手。”韋恩郡稅務(wù)辦公室副首席稅務(wù)官戴維?曼斯基說,“我們已經(jīng)盡了最大努力。”
 
此外,還有大量的房產(chǎn)不得不被拆除。但由于底特律部分房產(chǎn)價值損失過大,拆除這些房產(chǎn)的成本甚至已經(jīng)超過了房產(chǎn)本身的價值。
 
一位名為漢普頓的底特律居民,他的房產(chǎn)位于底特律東部地區(qū)。由于他房子的租戶拖欠房租,被驅(qū)逐后,一氣之下將他的房子燒毀,而面對殘缺不堪的房子,房主要全部拆除需要花費1萬美元,而這樣狀況的房子目前價值僅為2500美元左右,遠遠低于拆除的成本。
 
 
截至2011年12月份的數(shù)據(jù)顯示,底特律市共花費了2000萬美元拆除了4000棟房屋。到目前為止,共有6380萬棟房屋被拆除,而底特律市長賓的目標(biāo)是到今年底,拆除的總數(shù)達到1萬棟。
 
密歇根大學(xué)經(jīng)濟學(xué)家馬克·佩里表示,低房價有利于重振底特律經(jīng)濟,吸引人們來買房,在此居住,并改善政府財政狀況。
 
也有人指出,房屋拆除工作為底特律帶來的新的工作機會,房屋拆除甚至能夠成為一項新的產(chǎn)業(yè)。“房屋的拆除將給城市帶來新的工作機會并幫助經(jīng)濟增長。”底特律市政府的一份報告指出。
 
高失業(yè)率、高犯罪率
 
金融危機過去4年后,底特律的問題卻在繼續(xù)發(fā)酵,這座城市依然在和暴力犯罪和高失業(yè)率做斗爭,城市人口進一步萎縮,房地產(chǎn)價格在過去三年,進一步下跌了35%, 目前的中位數(shù)是4萬美元。大底特律地區(qū)2012年失業(yè)率達到驚人的17.8%,遠高于美國7.8%的平均失業(yè)率水平。
 
根據(jù)底特律市政府的報告,居住并在底特律市區(qū)工作的僅有7萬人,而有近30萬人居住在底特律北部及西南部?晒⿲Ρ鹊氖,在北京,像回龍觀這樣的大型社區(qū)人口已經(jīng)超過30萬人了。所以底特律房產(chǎn)市場的規(guī)模,與國內(nèi)城市存在著巨大差異性,這也意味著投資者必須更清楚地了解供需情況才能準(zhǔn)確投資。
 
暴力犯罪活動猖獗,也是令人們不愿留在此地的重要原因。由于地方財政捉襟見肘,底特律的警力被大幅削減,從2000年起,底特律的警力減少了三分之一。很多地區(qū)甚至成了沒有警察管轄的“犯罪天堂”。根據(jù)美國聯(lián)邦調(diào)查局的報告,底特律每年每10萬人中,便會發(fā)生1052起暴力犯罪事件。
 
高失業(yè)率、高犯罪率導(dǎo)致城市中居民外流,這進一步減少了財政收入來源,而財政狀況惡化,則更進一步地使上述問題嚴(yán)重化,形成惡性循環(huán)。
 
 
事實上,底特律所面臨的問題由來已久,以汽車工業(yè)為核心的經(jīng)濟驅(qū)動模式,在過去40年中,一直處于衰落,其背后原因是美國汽車業(yè)的不景氣。經(jīng)濟增長乏力令地方政府的信用狀況堪憂,早在1992年,評級機構(gòu)穆迪便將底特律的政府債券評級下調(diào)至垃圾級。
 
根據(jù)底特律市報告顯示,其財政收入近幾年呈持續(xù)下滑走勢。從金融危機前的2007-08財年的31億美元,下降至2012-13財年的25億美元。
 
其中房產(chǎn)稅收入從07-08財年的2.45億美元,下降至2012-13財年的1.9億美元,收入稅由2.77億美元,下降至2.29億美元。賭博稅從1.93億美元,下滑至1.72億美元。
 
報告指出,房產(chǎn)稅收入的下滑主要受房地產(chǎn)市場衰退影響,而收入稅及賭博稅的明顯減少則反映了人口外流的趨勢。
 
經(jīng)濟復(fù)蘇?不要指望三大汽車巨頭
 
雖然最近幾年,底特律三大汽車巨頭在政府的救助下,經(jīng)營狀況實現(xiàn)了復(fù)蘇。整個3月份,通用、福特、克萊斯勒的銷售業(yè)績同比分別出現(xiàn)了6.4%、5.7%和5%的增長,其中通用24.6萬量的銷售業(yè)績創(chuàng)下了5年來最佳3月份銷售記錄。
 
然而,三大汽車廠商也只能算是剛剛擺脫困境,要指望它們幫助底特律經(jīng)濟還不現(xiàn)實。在金融危機期間,通用曾一度考慮將總部搬離底特律,但最終在州政府的勸說下,以稅收減免為條件,繼續(xù)保留其在底特律的總部。當(dāng)時的密歇根州州長坦言,通用總部在底特律的符號意義十分重大,通用離開底特律,將向外界傳達一個非常糟糕的信號。
 
2008年全年,底特律市政府從通用獲得880萬美元的預(yù)扣稅,相當(dāng)于該政府當(dāng)年稅收總額2.51億美元的3.5%。而在通用揚言要搬走總部時,無奈的底特律市政府也只好用減免通用大廈房產(chǎn)稅的條件來挽留。
 
“市政府沒有辦法,如果通用走了,那么龐大的一座大廈在那里,政府還是要引入新的公司,但在當(dāng)時的情況下,沒有人愿意來。”一位知情人士透露。
 
通用總部所在的復(fù)興中心,是底特律標(biāo)志性建筑群。這座極具未來感的現(xiàn)代建筑,坐落在底特律市中心南端,與加拿大安大略省隔河相望。整個建筑群由七棟大樓組成,完成于1977年,見證了美國汽車業(yè)最輝煌的時代。
 
目前,通用依然享受著特殊的稅收減免待遇。
 
近日公布的一項報告顯示,通用以及美國銀行等企業(yè)位列享受最佳稅收優(yōu)惠的前十大美國企業(yè)。從金融危機至今,通用都不用向聯(lián)邦政府繳納任何稅款,盡管去年一年通用實現(xiàn)了1500億美元的營業(yè)收入。
 
根據(jù)底特律市政府發(fā)布的2012-13財年的最新財務(wù)報告顯示,從2001年起,汽車工業(yè)對底特律市稅收的貢獻率呈下降趨勢,尤其是自金融危機以來,稅收貢獻率呈大幅下降趨勢,從2007年的4000萬美元的預(yù)扣稅到目前不足500萬美元的水平。
 
走在底特律街頭,如果僅僅觀察來往的車輛,這座城市和其他美國城市并沒有明顯的不同。各種品牌的車在這里一應(yīng)俱全,除了通用、福特、克萊斯勒這三大美國汽車生產(chǎn)廠商的車外,日本三大汽車品牌豐田、本田和尼桑,也早已在這座汽車城里占據(jù)了半壁江山,然而對于底特律人來說,心中的那一份汽車情結(jié)依然難解。
 
“底特律人對汽車有著深厚的感情。”亨利·福特汽車博物館館長馬修· 安德森說,“這里生活的人們,多多少少都和三大汽車廠商有著聯(lián)系。”
 
 
在市政府工作的底特律當(dāng)?shù)鼐用窆?middot;揚說,最好的時候是20世紀(jì)70年代,當(dāng)時幾乎所有底特律人都為“三巨頭”,或者為“三巨頭”的供應(yīng)商工作,人們安居樂業(yè),街頭看不到流浪漢,普通工人階層都是富裕的人群。
 
這座城市的另一大驕傲—底特律老虎棒球隊。和熱愛汽車一樣,底特律人也同樣瘋狂地?zé)釔壑w育運動。4月5日,超過4萬5千名底特律球迷來到老虎隊的主場,為主隊吶喊助威,在這場比賽中老虎隊擊敗了紐約洋基隊。
 
“只要老虎隊的主場還在這里,我就不會離開這座城市。”頭發(fā)花白的底特律居民路易斯說,“最壞的時候已經(jīng)過去。”

 

 

 

 

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標(biāo)簽:底特律

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