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美國商業(yè)貸款利率知多少

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一般來說,美國商業(yè)地產的貸款利率比自住房貸款利率會高出0.25%-0.375%,申請條件也較高。那么如何在美國房產中區(qū)分是商業(yè)的投資房和自住房?投資房如何能達到自住房的要求,從而減少貸款利率呢?

一、鑒別投資房

銀行會依據一些條件來判定客戶購買的房產是用自住還是投資。

(1)銀行會要求顧客披露名下所有房產,一般第二套房產就是投資房;

(2)過戶以后,60天內買房人要入住,且一年住滿180天就算自住房;

(3)一半自住、一半出租的情況也算做自住房。

二、以自住房的利息購買投資房

可以采用“付點數利率”的方式,以自住房的利息來購買投資房。所謂一個點數,就是貸款金額的1%。

對于40萬的投資房貸款,根據房利美(聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會)的規(guī)定,如果要拿自住房的利息,貸款時要付兩個點數,就是40萬乘2%,也就是一次性付8000元。

是選擇一次性購買點數,還是較高的利率?這要看客戶保持投資房多久。例如一個貸款40萬、30年還清的房子,投資房比自住房的每月還貸相多出100元,如果選擇付點數,大約7年就把8000元賺回;但如果購房者打算兩三年就賣掉房子,那么就沒必要購買點數了。

三、自住房和投資房首付差別

投資房貸款只能申請到75%,購房者至少要付25%的首付;購買投資房,銀行要查看申請人兩個月的銀行月結單,其中不允許有任何贈與款,申請人的信用要求也更高,通常要在660分以上。

自住房貸款有時可以達到90%之多,但銀行對其首付的要求也會更高,自住房首付款可以由父母、朋友贈予,申請人的信用要求為620分。

四、投資房貸款和自住房貸款

(1)申請投資房貸款曾經做過房東會更好。投資房購買者去銀行貸款時,銀行會看負債和收入的比例,不能超過43%到50%。

(2)購房者選擇不同的房屋類型,如合作公寓(Co-op)、獨立產權公寓(Condo)等,對申請貸款都會有影響。合作公寓用于投資而言基本上沒有貸到款的可能,銀行會覺得風險太大。獨立產權公寓能夠拿到貸款,銀行也是需要經過很多審核的,如果Condo預售率沒有達到50%,商業(yè)面積超過大樓面積的20%,里面?zhèn)人投資比例過高,那銀行也不會貸款給買家。

(3)一到四家庭的房產是比較容易申請到投資房貸款的。四家庭以上的在紐約就算是商業(yè)貸款。商業(yè)貸款從租金上是很好的投資方式,但貸款更困難:貸款一般是五到七年,而且提早還款還有罰金,另外利率也更高。

 

 

 

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