美國(guó)的房?jī)r(jià)及趨勢(shì)介紹
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紐約房產(chǎn)深受華人喜愛(ài)，全世界富豪也熱衷于紐約房產(chǎn)，特別是曼哈頓房產(chǎn)不時(shí)有天價(jià)房產(chǎn)出售信息。綠地集團(tuán)50億美元開(kāi)發(fā)紐約布魯克林大西洋廣場(chǎng)，復(fù)星集團(tuán)7.25以美元抄底紐約地標(biāo)建筑---摩根大通總部大樓。張欣聯(lián)手Safra家族 14億美元收購(gòu)紐約GM大廈40%股權(quán)。國(guó)際買(mǎi)家似乎正回撤至成熟經(jīng)濟(jì)體的核心城市--紐約，以獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)。這么多企業(yè)為什么抄底紐約房產(chǎn)？就廣大客戶關(guān)心的紐約房?jī)r(jià)問(wèn)題，星條置業(yè)特意做紐約房?jī)r(jià)報(bào)告，指導(dǎo)大家購(gòu)買(mǎi)紐約房產(chǎn)。
美國(guó)的房?jī)r(jià)在過(guò)去的100多年中的年平均增長(zhǎng)率約為3%，略高于美國(guó)的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠(yuǎn)高于通脹率，后面就會(huì)沒(méi)有增長(zhǎng)，或下跌。 這個(gè)規(guī)律是如此的精準(zhǔn)，以至于在這100年中只有1943-1947是唯一的明顯跑贏通脹又沒(méi)有跌回去的階段。這個(gè)規(guī)律不僅適用于美國(guó)平均，而且適用于一線 城市。到2013年，美國(guó)的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)扣除通脹后的歷史平均，并不是便宜貨，意味著將來(lái)房?jī)r(jià)的年平均漲幅應(yīng)該會(huì)低于3%。這個(gè)回報(bào)率是否足夠高，是 否能達(dá)到分散投資的目的，見(jiàn)仁見(jiàn)智。但是美國(guó)投資者應(yīng)該知道這個(gè)規(guī)律。 根據(jù)美國(guó)最權(quán)威的凱西·席勒房?jī)r(jià)指數(shù)（席勒是2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者），從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占 23%），95年是上漲的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危機(jī)最糟糕的一年，跌幅達(dá)18%。連續(xù)下跌達(dá)到5年的只有兩次，第一次是 1929-1933年的大蕭條時(shí)代，累積跌幅達(dá)26%；第二次是2006-2011年的由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機(jī)，累積跌幅達(dá)33%。 那么美國(guó)的房?jī)r(jià)在一個(gè)正常的年份漲得會(huì)有多快？在過(guò)去的123
年中，美國(guó)房?jī)r(jià)平均內(nèi)生（幾何）增長(zhǎng)率為3.07%。這個(gè)數(shù)字的邏輯是從哪里來(lái)的？在同樣的 123年中，美國(guó)CPI通脹率為2.82%。如圖一，美國(guó)的房?jī)r(jià)以高于通脹率千分之2.5%的速度漲了一百多年。一般的常識(shí)是房地產(chǎn)是抗通脹的，此言不 虛。在扣除通脹率后，房?jī)r(jià)就基本不漲了。
美國(guó)123年扣除通脹后的房?jī)r(jià)歷史（資料來(lái)源：美國(guó)勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)局，威斯康辛大學(xué)） 如果我們看10年的累積漲幅，美國(guó)過(guò)去123年中發(fā)生過(guò)3次十年累積漲幅超過(guò)100%的階段，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。 1938-1954之間的地產(chǎn)大牛市是因?yàn)?943-1947年間由于二戰(zhàn)帶來(lái)的工業(yè)和消費(fèi)需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹后的平均漲幅仍然有10%；其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹后是負(fù)增長(zhǎng)。 1969-1986之間的大牛市主要發(fā)生在1974-1979之間，平均年增長(zhǎng)為11%，但扣除通脹后年增長(zhǎng)只有2%；其余年份的平均增長(zhǎng)率為5%，扣除通脹率后為負(fù)增長(zhǎng)。 1995-2007之間的大牛市主要發(fā)生在1999-2005年間，年平均漲幅為11%，扣除通脹后仍然有8%。這個(gè)超越通脹的漲幅后來(lái)被證明是泡沫，房?jī)r(jià)從2006年開(kāi)始下跌，引發(fā)次貸危機(jī)，到2011年，美國(guó)房?jī)r(jià)在扣除通脹后已經(jīng)低于一個(gè)多世紀(jì)以前的1895年。總結(jié)一下，美國(guó)過(guò)去一百多年曾經(jīng)發(fā)生過(guò)三次房產(chǎn)牛市。70年代的牛市完全是被同時(shí)代的通脹驅(qū)動(dòng)，90年代末到金融危機(jī)前的牛市展示的是一個(gè)泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動(dòng)的、超過(guò)通脹的增長(zhǎng)只有1943-1947。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，美國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅基本是美國(guó)通脹率。 美國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)漲多快？ 圖一表現(xiàn)出美國(guó)房市的兩個(gè)規(guī)律。第一，美國(guó)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)率為3.07%，略高于美國(guó)通脹率。第二，如果房?jī)r(jià)變動(dòng)偏離這條軸線，無(wú)論太高或太低，其后的趨勢(shì)可以預(yù)測(cè)，即會(huì)回到這條軸線。 這條軸線也告訴我們，截止到2013年，美國(guó)的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲后，已經(jīng)回到、甚至略高于扣除通脹后的歷史平 均價(jià)位。這表明美國(guó)的房?jī)r(jià)在將來(lái)的漲幅不會(huì)高于歷史平均（3%）。其他可以考慮的因素包括由于美國(guó)退出量化寬松帶來(lái)的融資成本的上升，以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖； 這兩個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響是相反的。 除了看通脹調(diào)整后的房?jī)r(jià)，另外一個(gè)公認(rèn)的衡量房?jī)r(jià)貴賤和預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要指標(biāo)是房租對(duì)房?jī)r(jià)的比率。其邏輯是房租代表了真實(shí)的需求（而非投資價(jià)值），相對(duì)于這個(gè)需求的房?jī)r(jià)就可以衡量房?jī)r(jià)的貴賤。 如圖二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之間，美國(guó)平均房租對(duì)房?jī)r(jià)比率為4.98%。21世紀(jì)初的房地產(chǎn)泡沫，表現(xiàn)在房租對(duì)房?jī)r(jià)比率從1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率達(dá)38%。
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