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1. 申請貸款的主要流程？

在美國購買商業(yè)地產(chǎn)時，將所投地產(chǎn)或個人不動產(chǎn)作為抵押物來申請貸款的方式十分常見。以下為傳統(tǒng)貸款機構－銀行在處理抵押貸款時的主要步驟:

• 檢查您的貸款申請報告是否完整

• 開具放貸意向書(Letter of Intent)

• 向借款人收取定金(Good Faith Deposit)

• 聘請估價師做估價報告(Appraisal Report)

• 提交申請至貸款審核委員審批

• 開具貸款承諾書(Commitment Letter)。一般在過戶前1－2周。

• 借款人簽署貸款合同

• 賣家收到過戶公司支付的金額，過戶完成

2. 申請成功的要素

貸款價值比(LTV)

LTV 是Loan to Value 的縮寫，用來計算貸款價值與地產(chǎn)估值的比值。如果為一個價值$100萬的地產(chǎn)貸款$70萬的話，其貸款價值比為0.7 或70%。

無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，LTV的數(shù)值越低越能獲得較低的貸款利率，其原因就在于較高的地產(chǎn)價值降低了貸款機構承擔的風險。各個貸款機構對不同抵押貸款的LTV要求不一，這不僅反應的是該機構自身的風險偏好，還是其對貸款風險的預期。

債務償付比(DSCR)


DSCR 是 Debt Service Coverage Ratio的縮寫，用地產(chǎn)每年的凈運營收入與其年還貸額(包含本金和利息) 的比值來衡量地產(chǎn)的還貸能力。根據(jù)您地產(chǎn)的現(xiàn)金流情況，債務償付比可以幫助貸款機構決定給您的貸款大小。 一般來講，計算結果越高，借款人的還款能力越強。

被抵押地產(chǎn)的綜合情況

地產(chǎn)的綜合情況會影響其估值。其中，貸款機構主要參考: 地理位置、面積、產(chǎn)權種類、建筑年齡、物業(yè)設施、租戶情況、所在地區(qū)經(jīng)濟狀況、地產(chǎn)是否存在違規(guī)等。您抵押的地產(chǎn)綜合情況越好，其估值會越高，成功獲得貸款的幾率也就越大。

借款人的財務狀況

您的個人財務狀況也是貸款機構審核貸款的參考指標。個人收支狀況良好、資金充足、無不良信用記錄等都將有助于您獲得貸款。

3. 如何找到適合自己的貸款方案

在美國，提供商業(yè)地產(chǎn)貸款的機構種類繁多，形式多樣。光是紐約市，活躍在商業(yè)信貸市場的機構就有400多家，其中包含銀行、非銀行貸款機構、退休基金、政府贊助企業(yè)(房地美和房利美)、保險公司等等。每個機構都有自己的主營業(yè)務和投資偏好，因此提供的條款也各不相同。

由于美國信貸市場的信息不對稱，地產(chǎn)投資者常會直接聯(lián)系貸款經(jīng)紀公司，請他們的貸款經(jīng)紀人通過廣闊的人脈找到最適合自己的利率和條款，不僅節(jié)省了時間和金錢，還保證了貸款的審批成功度。

以與我們合作的寶爾資本(Jewel Capital)為例。這家總部位于紐約的貸款咨詢機構專注于商業(yè)貸款和融資服務，其中包含: 過橋貸款、建筑貸款、多單元住宅貸款、辦公樓貸款等等，幫助過無數(shù)人完成他們的地產(chǎn)投資夢想。這間不斷壯大的企業(yè)不僅能夠提供專業(yè)的評估和咨詢服務，負責您貸款申請的全部流程，還能利用其多年的經(jīng)驗和人脈靈活處理各類突發(fā)問題，并提供后續(xù)幫助，建立與客戶的長期關系。

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