買家必看! 商業(yè)地產(chǎn)貸款申請干貨
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1. 申請貸款的主要流程?
在美國購買商業(yè)地產(chǎn)時,將所投地產(chǎn)或個人不動產(chǎn)作為抵押物來申請貸款的方式十分常見。以下為傳統(tǒng)貸款機構-銀行在處理抵押貸款時的主要步驟:
檢查您的貸款申請報告是否完整
開具放貸意向書(Letter of Intent)
向借款人收取定金(Good Faith Deposit)
聘請估價師做估價報告(Appraisal Report)
提交申請至貸款審核委員審批
開具貸款承諾書(Commitment Letter)。一般在過戶前1-2周。
借款人簽署貸款合同
賣家收到過戶公司支付的金額,過戶完成
2. 申請成功的要素
貸款價值比(LTV)
LTV 是Loan to Value 的縮寫,用來計算貸款價值與地產(chǎn)估值的比值。如果為一個價值$100萬的地產(chǎn)貸款$70萬的話,其貸款價值比為0.7 或70%。
無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn),LTV的數(shù)值越低越能獲得較低的貸款利率,其原因就在于較高的地產(chǎn)價值降低了貸款機構承擔的風險。各個貸款機構對不同抵押貸款的LTV要求不一,這不僅反應的是該機構自身的風險偏好,還是其對貸款風險的預期。
債務償付比(DSCR)
DSCR 是 Debt Service Coverage Ratio的縮寫,用地產(chǎn)每年的凈運營收入與其年還貸額(包含本金和利息) 的比值來衡量地產(chǎn)的還貸能力。根據(jù)您地產(chǎn)的現(xiàn)金流情況,債務償付比可以幫助貸款機構決定給您的貸款大小。 一般來講,計算結果越高,借款人的還款能力越強。
被抵押地產(chǎn)的綜合情況
地產(chǎn)的綜合情況會影響其估值。其中,貸款機構主要參考: 地理位置、面積、產(chǎn)權種類、建筑年齡、物業(yè)設施、租戶情況、所在地區(qū)經(jīng)濟狀況、地產(chǎn)是否存在違規(guī)等。您抵押的地產(chǎn)綜合情況越好,其估值會越高,成功獲得貸款的幾率也就越大。
借款人的財務狀況
您的個人財務狀況也是貸款機構審核貸款的參考指標。個人收支狀況良好、資金充足、無不良信用記錄等都將有助于您獲得貸款。
3. 如何找到適合自己的貸款方案
在美國,提供商業(yè)地產(chǎn)貸款的機構種類繁多,形式多樣。光是紐約市,活躍在商業(yè)信貸市場的機構就有400多家,其中包含銀行、非銀行貸款機構、退休基金、政府贊助企業(yè)(房地美和房利美)、保險公司等等。每個機構都有自己的主營業(yè)務和投資偏好,因此提供的條款也各不相同。
由于美國信貸市場的信息不對稱,地產(chǎn)投資者常會直接聯(lián)系貸款經(jīng)紀公司,請他們的貸款經(jīng)紀人通過廣闊的人脈找到最適合自己的利率和條款,不僅節(jié)省了時間和金錢,還保證了貸款的審批成功度。
以與我們合作的寶爾資本(Jewel Capital)為例。這家總部位于紐約的貸款咨詢機構專注于商業(yè)貸款和融資服務,其中包含: 過橋貸款、建筑貸款、多單元住宅貸款、辦公樓貸款等等,幫助過無數(shù)人完成他們的地產(chǎn)投資夢想。這間不斷壯大的企業(yè)不僅能夠提供專業(yè)的評估和咨詢服務,負責您貸款申請的全部流程,還能利用其多年的經(jīng)驗和人脈靈活處理各類突發(fā)問題,并提供后續(xù)幫助,建立與客戶的長期關系。
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標簽:貸款, 商業(yè)地產(chǎn), 美國