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購置美國房地產(chǎn)以后每年都需要繳納房產(chǎn)稅，這個房產(chǎn)稅到底如何定義？誰收？是何用途？小編為您一一解答。

 

1.美國房產(chǎn)稅基礎(chǔ)知識普及

 

美國的房地產(chǎn)稅有土地（地產(chǎn)）所有權(quán)稅和建立在該土地上的建筑（房產(chǎn)）所有權(quán)稅兩部分組成。

 

而中國的土地屬國家所有。所以中國的“房地產(chǎn)稅”是對”房產(chǎn)所有權(quán)”和70年地產(chǎn)使用權(quán)的稅收。所以，中國的“房地產(chǎn)稅”應(yīng)該稱為“房產(chǎn)稅和地產(chǎn)使用稅”。

 

雖然購置美國房產(chǎn)后要每年繳納房產(chǎn)稅，但是在紐約，有些項目仍然享受421-A減免稅政策�？梢詾槟鷾p免10-15年的房產(chǎn)稅。

 

2.在美國買房是不用向各級政府交任何稅金

 

如果一棟新房，建商開價是50萬美金，經(jīng)過討價還價后是48萬美金，那么買房者只需交48萬美金給建商或賣房者，不需要交任何的稅金給政府；沒有手續(xù)費(fèi)。買房者自己向房屋保險公司買房屋保險（HomeInsurance）；向房屋產(chǎn)權(quán)保險公司買房地產(chǎn)權(quán)保險（Title Insurance）。房屋保險公司和產(chǎn)權(quán)保險公司都是私人企業(yè)，和政府沒有關(guān)系。如果有中介，建商向中介支付一定的中介費(fèi)（3%或以下）。如果是二手房，賣者向買方的中介和賣方的中介各交付一定的中介費(fèi)（各3%或以下）。但中介不是房地產(chǎn)買賣必要條件。買主和賣者不擔(dān)心法律方面的問題而直接交易，中介和中介費(fèi)就不存在了（這個問題比較復(fù)雜這里不細(xì)談了）�？傊�，美國買房和賣方都是不需要向政府交付稅收或其他任何費(fèi)用。

 

在中國，買房或賣房，除了名目繁多的手續(xù)費(fèi)之外，還要向各級政府交稅。因此，在中國房產(chǎn)稅的討論中，有一個中國房產(chǎn)稅是否是重復(fù)交稅的問題。

 

3.美國房地產(chǎn)稅用于地方區(qū)域基礎(chǔ)及教育建設(shè)

 

美國房地產(chǎn)稅地方政府(City 或County)征收的并且只能用于該地方政府所在區(qū)域的教育和建設(shè)。

 

美國國家或聯(lián)邦不征收房地產(chǎn)稅。美國聯(lián)邦向有正當(dāng)收入者（包括企業(yè)和個人）征收聯(lián)邦收入稅（Federal Tax）。一些美國聯(lián)邦的各州（States）向個人征收收入稅（State Income Tax）；一些州征收個人收入稅（States Income Tax）和銷售稅（Sales Tax）但包括房地產(chǎn)的銷售。 所以，美國住房的房地產(chǎn)稅既不是美國聯(lián)邦稅也不是美國的州稅。美國房地產(chǎn)稅地方政府(City 或County)征收的。只能用于該地方政府所在區(qū)域的教育和建設(shè)等事業(yè)開支預(yù)算和稅收預(yù)算是一一對應(yīng)的。

 

中國的“房產(chǎn)稅和地產(chǎn)使用稅”上交國庫。因為不是直接上交，在上交的過程中，一部分被當(dāng)?shù)毓賳T們當(dāng)作開支分掉，一部分被挪用掉。最后到國家國庫的那部分稅款，可能不是很多，卻可能又被用作其他項目而不是民生上。

 

4.美國房地產(chǎn)稅的稅額是通過選民和選民選出的政府協(xié)商確定

 

美國的地方政府每年一次通過競選產(chǎn)生。美國房地產(chǎn)稅的稅額或稅率通過民選的政府官員在當(dāng)年的權(quán)衡開展和收入后向全體居民公布草案，多次公開聽證會聽取意見后，在最后一次公開聽證會上有民選官員表決通過。

 

中國的“房產(chǎn)稅和地產(chǎn)使用稅”是由政府官員來確定；這些政府官員是由上一級政府官員選拔和任命。不需要直接對交稅人負(fù)責(zé)。

 

5.美國房地產(chǎn)稅有完整法律體系，受法律保護(hù)

 

在美國，如果納稅人認(rèn)為自己的當(dāng)年的房產(chǎn)稅不公，可以有3個月-5個月的時間，納稅人或納稅人的代表可以參加地方政府召開聽證會，協(xié)商解決；還有不服，可以向法院起訴地方政府。

 

如果納稅人不按期交稅，稅額會按利息增長；到一定數(shù)額，地方政府可以在法院和武裝警察的協(xié)助下，強(qiáng)制納稅人搬出自己的房子；把房子在市場上拍賣。這種事少有發(fā)生，但確實發(fā)生過。

 

如地方政府要根據(jù)美國聯(lián)邦政府的法律，一部分稅款用于解決部分窮人的住房問題。如中國一些低收入老人在美國可以得到一個老人公寓；一些多子女單親家庭的可以申請到整套住房補(bǔ)助。

 

美國的房地產(chǎn)稅法有完整的民主和法律保障體系，而現(xiàn)在的中國的“房產(chǎn)稅和地產(chǎn)使用稅”的收取和使用還沒有建立起一整套民主和法律保障。其實，如果沒有一整套按民主和法制程序建立起來的“房產(chǎn)稅和地產(chǎn)使用稅”，后果是很難想象的。

 

6.美國房地產(chǎn)的檔案是公開的，中國則不公開

 

公開內(nèi)容包括美國房地產(chǎn)擁有者的名字；房產(chǎn)和地產(chǎn)的的面積和估價；稅率和稅收額等。

 

如姚明在2013年出售的房地產(chǎn)，位于休斯敦的Harris County。 到Harris County房地產(chǎn)的網(wǎng)站，打入該房地產(chǎn)的地址，就可以看到其詳細(xì)資料包括5年的房地產(chǎn)價格和兩年的稅率和稅收金額（2014年兩項主要稅收項目的稅率為1.6%；稅額為4萬多美金）；該房地產(chǎn)從2011年到2013年都是姚明一個人的名字；2014年就易主了。有的地方政府網(wǎng)站公開該房地產(chǎn)有史以來的全部記錄。

 

在中國，房地產(chǎn)的檔案不是公開的。如果中國房地產(chǎn)信息公開，政府官員的房地產(chǎn)馬上暴露，引起的社會后果將不堪設(shè)想。

 

7.在美國，各州的房產(chǎn)稅稅率不一

 

一般在房產(chǎn)市場價格的1%-3%。比方說，一樁房子的房產(chǎn)市場價格是100萬，每年的稅額在1萬到3萬美金。一樁房子的房產(chǎn)市場價格不一定是房產(chǎn)的購買價格。無論是房產(chǎn)的購買價格或房產(chǎn)市場價格都包括了房子建筑和地皮的價格。如上所述，姚明出售前的房產(chǎn)價格是275萬，稅率是3%。大概的稅額是約9萬美金（相對于54萬人民幣）。姚明當(dāng)上中國國家級官員之后，大部分時間在中國; 他的美國的房地產(chǎn)每年要交納54萬人民幣，即使姚明這樣一個千萬富翁，還是要掂量一下的。 這可能是姚明要2013年出售這一房地產(chǎn)的原因之一。

 

在中國，現(xiàn)在還沒有這樣的稅率。如果有這樣的稅率，許多政府官員的工資就可能不夠交房產(chǎn)稅了。