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美國(guó)房?jī)r(jià)在過(guò)去的100多年中的年平均增長(zhǎng)率約為3%，略高于美國(guó)的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠(yuǎn)高于通脹率，后面就會(huì)沒(méi)有增長(zhǎng)，或下跌。

這個(gè)規(guī)律是如此的精準(zhǔn)，以至于在這100年中只有1943-1947是唯一的明顯跑贏通脹又沒(méi)有跌回去的階段。這個(gè)規(guī)律不僅適用于美國(guó)平均，而且適用于一線(xiàn) 城市。到2013年，美國(guó)的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)扣除通脹后的歷史平均，并不是便宜貨，意味著將來(lái)房?jī)r(jià)的年平均漲幅應(yīng)該會(huì)低于3%。這個(gè)回報(bào)率是否足夠高，是 否能達(dá)到分散投資的目的，見(jiàn)仁見(jiàn)智。但是中國(guó)投資者應(yīng)該知道這個(gè)規(guī)律。

根據(jù)美國(guó)最權(quán)威的凱西·席勒房?jī)r(jià)指數(shù)（席勒是2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者），從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占 23%），95年是上漲的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危機(jī)最糟糕的一年，跌幅達(dá)18%。連續(xù)下跌達(dá)到5年的只有兩次，第一次是 1929-1933年的大蕭條時(shí)代，累積跌幅達(dá)26%；第二次是2006-2011年的由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機(jī)，累積跌幅達(dá)33%。

那么美國(guó)的房?jī)r(jià)在一個(gè)正常的年份漲得會(huì)有多快？在過(guò)去的123年中，美國(guó)房?jī)r(jià)平均內(nèi)生（幾何）增長(zhǎng)率為3.07%。這個(gè)數(shù)字的邏輯是從哪里來(lái)的？在同樣的 123年中，美國(guó)CPI通脹率為2.82%。如圖一，美國(guó)的房?jī)r(jià)以高于通脹率千分之2.5%的速度漲了一百多年。一般的常識(shí)是房地產(chǎn)是抗通脹的，此言不 虛。在扣除通脹率后，房?jī)r(jià)就基本不漲了。

美國(guó)房市歷史和規(guī)律

美國(guó)123年扣除通脹后的房?jī)r(jià)歷史（資料來(lái)源：美國(guó)勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)局，威斯康辛大學(xué)）

如果我們看10年的累積漲幅，美國(guó)過(guò)去123年中發(fā)生過(guò)3次十年累積漲幅超過(guò)100%的階段，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。

1938-1954之間的地產(chǎn)大牛市是因?yàn)?943-1947年間由于二戰(zhàn)帶來(lái)的工業(yè)和消費(fèi)需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹后的平均漲幅仍然有10%；其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹后是負(fù)增長(zhǎng)。

1969-1986之間的大牛市主要發(fā)生在1974-1979之間，平均年增長(zhǎng)為11%，但扣除通脹后年增長(zhǎng)只有2%；其余年份的平均增長(zhǎng)率為5%，扣除通脹率后為負(fù)增長(zhǎng)。

1995-2007之間的大牛市主要發(fā)生在1999-2005年間，年平均漲幅為11%，扣除通脹后仍然有8%。這個(gè)超越通脹的漲幅后來(lái)被證明是泡沫，房?jī)r(jià)從2006年開(kāi)始下跌，引發(fā)次貸危機(jī)，到2011年，美國(guó)房?jī)r(jià)在扣除通脹后已經(jīng)低于一個(gè)多世紀(jì)以前的1895年。

總結(jié)一下，美國(guó)過(guò)去一百多年曾經(jīng)發(fā)生過(guò)三次房產(chǎn)牛市。70年代的牛市完全是被同時(shí)代的通脹驅(qū)動(dòng)，90年代末到金融危機(jī)前的牛市展示的是一個(gè)泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動(dòng)的、超過(guò)通脹的增長(zhǎng)只有1943-1947。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，美國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅基本是美國(guó)通脹率。