貸款在美國(guó)買房不繳納HOA物業(yè)管理費(fèi) 后果很嚴(yán)重
來(lái)源：http://bbs.fobshanghai.com/thread-5861090-1-1.html作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2015/12/28
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一對(duì)退休夫婦，由于欠下HOA120元的管理費(fèi)，結(jié)果引發(fā)屋主協(xié)會(huì)對(duì)這對(duì)夫婦價(jià)值近30萬(wàn)元的住宅，這也提醒了美國(guó)房產(chǎn)業(yè)主都知道在美國(guó)貸款買房，若未清償每月貸款，銀行有權(quán)將屋主的貸款房子收回拍賣(Foreclosure)。
美國(guó)房產(chǎn)業(yè)主都知道在美國(guó)貸款買房，若未清償每月貸款，銀行有權(quán)將屋主的貸款房子收回拍賣(Foreclosure)。但是，許多購(gòu)買由屋主協(xié)會(huì)(HomeownersAssociation；HOA)管理社區(qū)住宅的屋主，可能并不清楚如果積欠社區(qū)屋主協(xié)會(huì)的管理費(fèi)或罰款，屋主協(xié)會(huì)也有權(quán)接收拍賣欠款屋主的房子。
2003年加州曾發(fā)生一起屋主協(xié)會(huì)接收、拍賣屋主房宅的社會(huì)事件：當(dāng)時(shí)一對(duì)退休夫婦，由于欠下HOA120元的管理費(fèi)，結(jié)果引發(fā)屋主協(xié)會(huì)對(duì)這對(duì)夫婦價(jià)值近30萬(wàn)元的住宅，展開(kāi)接收、拍賣程序，引發(fā)各界對(duì)屋主協(xié)會(huì)執(zhí)行管理權(quán)力的嘩然與震驚。并且這對(duì)夫婦與屋主協(xié)會(huì)之間的接收、法拍屋主的爭(zhēng)議，不僅引起公眾輿論，也引發(fā)加州議院開(kāi)始積極修改法規(guī)。
2004年8月27日加州參議院、眾議院均以多數(shù)決議通過(guò)SB1682提案，規(guī)定HOA未來(lái)在住戶欠款在2500元以下(不包括遲付罰金、債務(wù)催討費(fèi)用、律師費(fèi)或利息)，不可接收屋主房產(chǎn)，須透過(guò)小額法庭向屋主追討，或?qū)⒁粋�(gè)留置權(quán)(Lien)放上產(chǎn)權(quán)記錄上，等將來(lái)賣屋時(shí)再清還欠款給屋主協(xié)會(huì)。同時(shí)，整個(gè)過(guò)程中，HOA須事先通知屋主，不能突然采取行動(dòng)。
此提案在同年獲州長(zhǎng)9月底簽署成為法律，當(dāng)時(shí)媒體形容這個(gè)法案是“劃時(shí)代”(Landmark)的法案，不僅改變加州HOA專權(quán)情況，也可能導(dǎo)致其他州仿效，更讓完全由HOA獨(dú)占優(yōu)勢(shì)的局面稍作平衡。
同時(shí)，加州議院于2012年還曾針對(duì)相關(guān)法律內(nèi)容進(jìn)行重組與修訂，并于2014年1月1月生效實(shí)施。在法律新修訂部分，規(guī)定屋主協(xié)會(huì)對(duì)屋主在1800元以上(不包括遲付罰金、債務(wù)催討費(fèi)用、律師費(fèi)或利息)欠款，同時(shí)，屋主拖欠12個(gè)月以上，HOA才有權(quán)利啟動(dòng)接收、拍賣程序。
房地產(chǎn)律師表示，除非屋主積欠金額龐大，通常屋主協(xié)會(huì)不會(huì)輕易啟動(dòng)接收、拍賣程序，而傾向走1萬(wàn)元以下債務(wù)追討的小額法庭程序。一方面小額法庭程序較簡(jiǎn)易，另一方面欠款屋主的房產(chǎn)，往往也可能有貸款處理的麻煩，甚至可能是價(jià)值大失血的“溺水屋”。
屋主協(xié)會(huì)若想采行接收、拍賣程序，首先須于屋主拖欠款超過(guò)12個(gè)月后，由屋主協(xié)會(huì)的管理委員會(huì)討論，并取得多數(shù)投票同意的決議，才能啟動(dòng)接收、拍賣的權(quán)力，并須在計(jì)劃啟動(dòng)接收、拍賣程序的30天前，向欠款屋主發(fā)出將啟動(dòng)相關(guān)程序的通知信。爾后，至縣郡的房地產(chǎn)估值局（Assessor Office），申請(qǐng)?jiān)谇房钗葜鞯漠a(chǎn)權(quán)記錄上放一個(gè)留置權(quán)。
收到屋主協(xié)會(huì)啟動(dòng)接收、拍賣程序通知信的屋主，依法則有贖回權(quán)(Right of Redemption)。各州對(duì)屋主贖回權(quán)的保障有不同法律規(guī)定，依照加州Civ. Code 1367.1規(guī)定，屋主協(xié)會(huì)拍賣欠款屋主的房子，可走司法(Judicially)程序或非司法(Nonjudicially)程序。屋主協(xié)會(huì)若走非司法(Nonjudicially)拍賣程序，屋主有權(quán)于90天內(nèi)清償債務(wù)，包括欠款，以及屋主協(xié)會(huì)條列的律師費(fèi)、利息、可能的支出及修繕費(fèi)。若走司法的法院拍賣程序，拍價(jià)足以清償債務(wù)，屋主有權(quán)于90天內(nèi)，清償債務(wù)并贖回房產(chǎn)。若拍價(jià)不足以清償債務(wù)，屋主有權(quán)于一年內(nèi)，清償債務(wù)并贖回房產(chǎn)。
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