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美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過兩百多年的發(fā)展,形成了完善的市場(chǎng)體系、法律體系、調(diào)控體系。研究美國房地產(chǎn)行業(yè)不僅使我們能夠洞悉許多房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律,而且對(duì)我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)發(fā)展有較大的啟發(fā)意義，這些對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)起步不久的我國來講,都有較好的借鑒意義。美國房地產(chǎn)有以下六大特點(diǎn)：

 

　　特點(diǎn)一：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào)

　　美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào)，這在上面的數(shù)據(jù)中已體現(xiàn)出來。之所以如此，主要是房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)，投資決策科學(xué)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系把握得比較準(zhǔn)確。投資者在決定房地產(chǎn)投資的每一項(xiàng)決策之前，往往要作大量的分析研究，從人口增長、就業(yè)情況、供求關(guān)系、投資機(jī)會(huì)等等作大量的研究，有時(shí)研究時(shí)間跨度前后十年，對(duì)前十年的情況和后十年的預(yù)測(cè)都要仔細(xì)研究，然后在研究的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)投資數(shù)學(xué)模型，進(jìn)行模擬的資金流量檢驗(yàn)。因此，美國房地產(chǎn)雖然也有周期性波動(dòng)，但漲跌幅較小，很少有象日本、香港那樣的大起大落。

　　特點(diǎn)二：商業(yè)房地產(chǎn)以租賃作為主要經(jīng)營方式

 

　　美國象商場(chǎng)、辦公樓、工廠等商業(yè)房地產(chǎn)主要以租賃為主要經(jīng)營方式，雖然有買賣，但比例比較小，而且買賣往往是整幢轉(zhuǎn)讓，受讓者再分租，分割出售的很少見。房地產(chǎn)以租賃為主要經(jīng)營方式，有如下優(yōu)點(diǎn)：有利于房地產(chǎn)的專業(yè)化規(guī)�；�經(jīng)營；可以減少了公共部分產(chǎn)權(quán)分割帶來的許多麻項(xiàng)；有利于租戶盤活資金，資金不會(huì)被套在房地產(chǎn)上，且進(jìn)退容易；有利于房地產(chǎn)證券化的發(fā)展。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營的另一個(gè)好處是，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的“效率性”，由于房地產(chǎn)租金水平能比較準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系以及社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，租賃經(jīng)營將使房地產(chǎn)價(jià)格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地產(chǎn)售價(jià)的易變和不可捉摸性。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從投資角度來看，某一房地產(chǎn)是否值得投資，很大程度上依賴于其產(chǎn)生租金的能力。這就是為什么有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理論、估價(jià)方法等一般都是建立在租金分析的基礎(chǔ)上的，而比較少用售價(jià)來分析。

 

　　特點(diǎn)三：房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的規(guī)�；瘜�業(yè)化程度高

 

　　現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展導(dǎo)致了社會(huì)化、專業(yè)化分工，美國房地產(chǎn)行業(yè)也體現(xiàn)了這一特色。美國房地產(chǎn)行業(yè)分工明確，有專門的土地開發(fā)商、建設(shè)商、中介經(jīng)紀(jì)商、保險(xiǎn)商、抵押服務(wù)等機(jī)構(gòu)。土地開發(fā)商負(fù)責(zé)土地開發(fā)，地塊劃分商（Subdivider）, 負(fù)責(zé)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)，中介經(jīng)紀(jì)負(fù)責(zé)市場(chǎng)銷售策劃，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、抵押信用風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)，抵押服務(wù)則負(fù)責(zé)抵押貸款的后續(xù)管理。由于分工細(xì)，每一市場(chǎng)參與者都對(duì)本行有豐富的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，而且實(shí)力雄厚，往往都是跨州、甚至跨國的集團(tuán)公司，開發(fā)的房地產(chǎn)上規(guī)模、上檔次，房地產(chǎn)管理也上檔次、高效率。例如，美國最大的寫字樓投資者之一 ——“寫字樓投資信托基金公司（Equity Office Properties Trust）”擁有287幢寫字樓，總面積760萬平方米，分布在26個(gè)州。

　　

　　特點(diǎn)四：房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)以消費(fèi)市場(chǎng)為主

 

　　美國的房地產(chǎn)抵押貸款以消費(fèi)市場(chǎng)為主，主要是為個(gè)人買房提供資金。1998年上半年統(tǒng)計(jì)，個(gè)人購房按揭貸款總額占房地產(chǎn)全部抵押貸款總額的76%，如果加上多戶型住宅，則比例高達(dá)82.4%。其它貸款包括開發(fā)貸款、建設(shè)貸款、商業(yè)樓貸款、農(nóng)場(chǎng)貸款等等加起來才占17.6%。這種貸款結(jié)構(gòu)的理由很簡單：只有購房者買得起，開發(fā)的商品房才能賣得出去。商品房賣得出去，房地產(chǎn)開發(fā)商有了資金，就等于支持了開發(fā)商。相反，如果把錢貸給開發(fā)商，購房者沒有資金支持，只能是房越建越多，積壓越來越多，結(jié)果只能是房地產(chǎn)公司經(jīng)營困難，金融機(jī)構(gòu)的爛賬壞賬越來越多，最后危及金融市場(chǎng)的安全。另外，貸款流向開發(fā)市場(chǎng)的結(jié)果也可能會(huì)使沒有資金實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)公司，玩空手套進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。實(shí)踐證明，美國的這種貸款結(jié)構(gòu)是非常合理的，這也是抵押證券化的基石。

 

　　特點(diǎn)五：有健全的房地產(chǎn)保險(xiǎn)制度

 

　　保險(xiǎn)業(yè)在美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中扮演著重要角色，是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的保證，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作靠保險(xiǎn)業(yè)來分散和避免風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)房地產(chǎn)的保險(xiǎn)包括自然災(zāi)害方面的保險(xiǎn)、建筑期保險(xiǎn)、抵押信用擔(dān)保、抵押證券發(fā)行擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等方方面面。健全的保險(xiǎn)制度分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)投資、買賣、房地產(chǎn)抵押等安全可靠，房地產(chǎn)成為一項(xiàng)收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)有保障的投資工具。

 

 

　　特點(diǎn)六：集約用地，土地利用效率高

 

　　雖然美國地大物博，人口密度不高，但是美國在土地利用方面充分顯示出經(jīng)濟(jì)家的精打細(xì)想，充分合理利用每寸土地，土地的集約化程度和利用效率很高。美國的城市用地的開發(fā)比較注重內(nèi)部挖潛，而不追求外延擴(kuò)展，除住宅建設(shè)按美國人的習(xí)慣一般一戶一幢外，商業(yè)房地產(chǎn)則集中在市中心區(qū)，全都是高樓大廈，然后在市中心周圍留足充分的綠化用地、休閑用地，使城市既環(huán)境優(yōu)美，又生機(jī)勃勃。如紐約市，是世界經(jīng)濟(jì)中心城市，全市面積645平方公里，但商業(yè)用地（寫字樓、商場(chǎng)、酒店、車庫等用地），只占30.37平方公里，比例不到5%，在這塊比例不大的土地上，提供了176萬就業(yè)崗位，而工業(yè)用地也只有58.32平方公里，比例不到10%。