紐約房?jī)r(jià)冰火兩重天:寫字樓房?jī)r(jià)VS住宅樓房?jī)r(jià)
來源:http://money.163.com/15/1210/10/BAFG43HH00253B0H.html作者:北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間:2015/12/29

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紐約房?jī)r(jià)隨著美國(guó)房產(chǎn)趨勢(shì)上漲而普遍增幅,但看紐約寫字樓房?jī)r(jià)卻是冷清,慘淡!
紐約的住宅市場(chǎng)也隨美國(guó)整個(gè)大趨勢(shì)普遍看漲。去年紐約平均房?jī)r(jià)就已在55萬美元左右,年漲幅8%;2015年第一季度平均房?jī)r(jià)同步上漲2.6%;在今年上市的6000個(gè)單元中,已經(jīng)有一半被人買走,而標(biāo)價(jià)在100萬以下的房產(chǎn)因性價(jià)比高,基本在上市兩周內(nèi)就被一掃而空。紐約曼哈頓唐人街2012年--2015年房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)也顯示,四年間共進(jìn)行的12602單位房產(chǎn)交易中,90%是住宅類房產(chǎn)。
與紐約住宅類房產(chǎn)市場(chǎng)大熱相反,紐約寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)卻頗為黯淡。根據(jù)第一太平戴維斯與迪肯大學(xué)的調(diào)查結(jié)果,香港和紐約的寫字樓收益率在全球主要城市中排名墊底,兩個(gè)城市的中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓在扣除了租金減免因素后的收益率,分別僅為2.85%和3.29%。這是一種非常低的回報(bào)率,相比于項(xiàng)目的融資成本,這種回報(bào)率可能會(huì)使項(xiàng)目產(chǎn)生虧損。
除了收益率低,紐約中央商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫字樓也面臨著出租率過低的挑戰(zhàn)。以已經(jīng)開業(yè)的世貿(mào)中心一號(hào)樓為例,在開業(yè)半年出租率僅為55%。盡管為提高出租率,世貿(mào)中心的租金曾在2014年5月從75美元/平方英尺降為69美元/平方英尺,但與曼哈頓其他高端寫字樓50美元/平方英尺的價(jià)格相比,仍不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。到2015年4月,世貿(mào)中心出租率為58%,在一年間僅增長(zhǎng)3%。而根據(jù)報(bào)道,時(shí)代華納和紐約梅隴銀行正因?yàn)楦土淖饨鸲崛チ烁浇氖澜缃鹑谥行拇髲B;萬通控股旗下的紐約“中國(guó)中心”也在近期大幅減少在新世貿(mào)中心一號(hào)樓的承租面積,由此前的19.081萬平方英尺縮減至3.5萬平方英尺,縮減幅度達(dá)80%。
有房產(chǎn)分析認(rèn)為,紐約的寫字樓市場(chǎng)不如住宅市場(chǎng)那樣火爆的原因在于,寫字樓主要是靠出租收入支撐,因此一旦出租率不高,會(huì)導(dǎo)致寫字樓回報(bào)率受影響。而由于越來越多投資人既有移民需求又有定居需求,因此他們投資房產(chǎn)更關(guān)注的是為家人建立一個(gè)穩(wěn)定的未來,因此出售型的住宅類市場(chǎng)需求更為緊俏。
推薦閱讀:經(jīng)驗(yàn)Tips:紐約房產(chǎn)投資5大"雷區(qū)" 不做冤大頭!
從歷史上來看,紐約房產(chǎn)是穩(wěn)定安全、保值、增值強(qiáng)的市場(chǎng)。并且這是一個(gè)非常國(guó)際化的市場(chǎng),它不完全依賴美國(guó)本土的經(jīng)濟(jì),全世界各地的有錢人都會(huì)到紐約來購(gòu)置房產(chǎn),所以紐約的房產(chǎn)是一直穩(wěn)步上升的。但是如果不了解紐約房產(chǎn)規(guī)律和特點(diǎn)的話,就易誤入投資陷阱,有錢也別做冤大頭!特別指出了海外客戶,在紐約購(gòu)置房產(chǎn)時(shí),容易犯的錯(cuò)誤!
一 不用本地專業(yè)房產(chǎn)團(tuán)隊(duì)
購(gòu)買房產(chǎn),要一批專業(yè)人士為您服務(wù),除了地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)以外,還要有地產(chǎn)律師,貸款專員、會(huì)計(jì)師等,這些專業(yè)人士最好都是本地的,他們對(duì)紐約地產(chǎn)非常熟悉。有些海外買家在中國(guó)是大老板或是公司高管,有的在外州有自己的公司,他們都有自己常用的律師、會(huì)計(jì)師等,因此在購(gòu)買紐約房產(chǎn)時(shí),也打算用自己的人。但是紐約房產(chǎn)和別的州很不一樣,如果沒有一個(gè)本地團(tuán)隊(duì)對(duì)紐約房產(chǎn)非常熟悉的話,交易有時(shí)就很難做成功。很多時(shí)候,律師對(duì)紐約地產(chǎn)不了解,合同寫的不完善,客戶的利益就會(huì)受很大的損失。還有貸款,銀行一定要對(duì)紐約的公寓很熟悉,否則貸款就很容易出問題。
二 購(gòu)買房產(chǎn)的目的不明確
不清楚購(gòu)買房子的目的是什么,投資和自住常常把兩者混在一起考慮。
自。你會(huì)有很多個(gè)人的感情因素,要在預(yù)算范圍內(nèi)滿足個(gè)人需求。比如有些客人認(rèn)為離上班公司近很重要,有人認(rèn)為一定要有健身房或是有游泳池,有的人是為了小孩子讀書,上好的學(xué)區(qū),每個(gè)人買房的目的因人而異。
投資:那就要排除個(gè)人感性的因素,用理性,數(shù)字來做判斷了。你不應(yīng)該被華麗的表面打動(dòng),應(yīng)該更多考慮,作為出租用途,是否很容易出租或租金更高,這時(shí)候就要計(jì)算投資的收益。
首先要看長(zhǎng)期效益,也就是打算長(zhǎng)期持有,期待房產(chǎn)升值。這種情況應(yīng)該選擇一些正在處于房產(chǎn)上升的區(qū)域。
其次要看每年的現(xiàn)金回報(bào)率,也叫caprate。Cap rate = (Gross income – expense)/purchase price。還有一個(gè)是:Cash on cash return = (Gross income – expense – debt service)/cash paid。如果你用貸款的話,cash on cash return 更說明問題。每個(gè)人的cash on cash return 會(huì)很不一樣,因?yàn)槟阗J款時(shí)用的現(xiàn)金數(shù)目,你能拿到的貸款利息,都因人而異。
三 以為紐約的投資回報(bào)率很高
有很多人都知道紐約是投資房地產(chǎn)的好地方,所以期望值很高。但是當(dāng)他們看到具體的每年的投資回報(bào)率的話,很多人很吃驚,因?yàn)閏ap rate比起別的州,別的城市來說算低的。
在曼哈頓,住宅房產(chǎn)的cap rate大約在2-3%, 商業(yè)房產(chǎn)大概是3%到4%。紐約房產(chǎn)安全,穩(wěn)定,房?jī)r(jià)一直穩(wěn)定上升,在紐約購(gòu)置房產(chǎn)更多的是為了長(zhǎng)期資產(chǎn)的升值潛力。從短期來講,投資回報(bào)率在紐約并不高,但從長(zhǎng)期資產(chǎn)增值的角度來講是明顯的。比如在1980 年,中央公園西81街的Townhouse才$65,000, 現(xiàn)在最便宜的也要4、5百萬。
四 將紐約當(dāng)作炒房的天堂
紐約的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常成熟,也很規(guī)范。如果你打算短期炒作,將得不償失。因?yàn)樵谫I賣的過程中,都要付出不少費(fèi)用,這些都算購(gòu)房成本。作為買家來說,費(fèi)用有保險(xiǎn)費(fèi),貸款費(fèi)用,律師費(fèi)等closing cost,一般是3% 到 4%。作為賣方來說,要付經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用,以及紐約州市的交易稅等, 總共大約是8% 到 10%。轉(zhuǎn)買轉(zhuǎn)賣的代價(jià)較高。
五合作公寓并不適宜海外人投資
如果是買投資房的話,Condo更合適,Coop不適合做投資房。coop的買家要經(jīng)過大樓的資格審查,一些樓比較喜歡有工作的成年人,因此家長(zhǎng)買給孩子會(huì)被拒絕。一些樓只賣給作為主要居住地的買家,如果是買了當(dāng)度假房的,買方將會(huì)被拒絕。一些樓更喜歡“一般的”居民(無名人士),因?yàn)榫用癫幌M巳胱『蟊还纷嘘?duì)騷擾。(查看更多紐約房?jī)r(jià)資訊)
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標(biāo)簽:美國(guó),紐約
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