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盤點2015年美國房價復蘇最強勁的城市
來源：http://www.hminvestment.com/News-view-5745.html作者：北美購房網(wǎng)
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在前幾年美國經(jīng)歷了房市大蕭條，前一百大都會中有81個城市房價至少跌掉10%，一半以上跌了至少20%，堪稱美國史上最慘的房市危機。經(jīng)過這幾年的復蘇，美國的房價也開始進入到了飛速上漲階段。
理財網(wǎng)站SmartAsset從聯(lián)邦住屋財務(wù)局(FHFA)及美國房地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會的資料，分析全美百大都會從2006年至今的房價，找出每個城市在房市危機中的房價跌幅，以及目前已經(jīng)回漲到當時高點的情況。對于那些在房市危機中跌幅不到10%的19個城市，被SmartAsset過濾掉，其中包括Austin及Pittsburgh等城市，這些在房市危機中挺住房價的城市因此不成為跌深反彈的類型。
SmartAsset發(fā)現(xiàn)，許多南部的城市房價已經(jīng)反彈回高點。前十大跌深復蘇城市中有四個城市在南方，高居首位的田納西州納什維爾(Nashville,TN)目前房價比前高點更高出11%。另一個房價崢嶸的地區(qū)是舊金山灣區(qū)，矽谷高科技重鎮(zhèn)圣荷西在當時跌掉了三分之一房價，舊金山也跌逾兩成以上，但這些才過去不久的數(shù)字讓灣區(qū)人成為白頭宮女，個個不勝唏噓話當年。據(jù)分析，全美前十個最熱門房市中，第一名是舊金山，第二名是圣荷西，第三名是奧克蘭，皆位在舊金山灣區(qū)。在這三個地區(qū)求售的房屋至少七成可在兩個月以內(nèi)成交。
在前十大復蘇強勁的城市中，雖然它們都漲回跌深前的高點，但仍有許多城市房價仍在可負擔范圍內(nèi)，納什么維爾(Nashville)、哥倫比亞(Columbus)、夏洛特(Charlotte)、及新奧爾良(New Orleans)的房價目前都比全美中位數(shù)房價還低。
高居首位的田納西州納甚維爾在房市谷底跌了12%，從2011年至今房價已漲了26%，目前房價比前高點還高出11%。雖然如此，這個鄉(xiāng)村音樂之都目前房價仍在可負擔范圍內(nèi)，根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會的資料，目前納甚維爾中位數(shù)房價為 18.7萬，比全美中位數(shù)房價20.8萬還低。
舊金山的房價如同它市區(qū)里陡峭的道路，一路聽著汽車的喘息聲往高點爬升;其實不久的四年前它的房價也是受傷慘重，和房市危機前的高點相比曾跌了21%。在Trulia的資料中，舊金山四月份的中位數(shù)房價是109萬美元，比SmartAsset用以分析的房價已高出25%。Trulia經(jīng)濟學家Ralph McLaughlin表示，舊金山因為地形和建筑法規(guī)的限制，新建造房屋特別少，這是導致舊金山房價高漲的原因。
夏威夷的檀香山雖然位于太平洋中，但房市危機仍未幸免，在谷底曾跌到12%，但是要是買得起，2012去買一間海灘畔的房屋會是一個好主意，因為和谷底相比它房價現(xiàn)在已漲了9%。
根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會的資料，圣荷西目前的中位數(shù)房價是85.5萬美元，是全美房價最貴的城市之一。但是在不久前的房市谷底，它房價和高峰相比也跌了逾三成，許多被屋主拋棄的法拍屋長滿雜草黯然的蹲在路邊，如今個個搖身一變，七成以上的房屋兩個月內(nèi)火速成交。
美國房地產(chǎn)經(jīng)過之前的泡沫危機現(xiàn)在充滿著生機與活力，如今的美國房地產(chǎn)有可能達到一個前所未有的高峰。
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做為投資者，很關(guān)心的幾個問題會是，美國現(xiàn)在的房價貴嗎？美國房市的主要規(guī)律是什么？現(xiàn)在在美國購房，會有多高的回報率？美國的房價歷史和規(guī)律根據(jù)美國最權(quán)威的凱西·席勒房價指數(shù)（席勒是2013年諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者），從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上漲的（占77%）。其中跌得最深的是2008 年，即金融危機最糟糕的一年，跌幅達 18%。連續(xù)下跌達到5年的只有兩次，第一次是1929-1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26%；第二次是2006-2011年的由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機，累積跌幅達33%。
那么美國的房價在一個正常的年份漲得會有多快？在過去的123年中，美國房價平均內(nèi)（幾何）增長率為3.07%。這個數(shù)字的邏輯是從哪里來的？在同樣的 123年中，美國CPI通脹率為2.82%。
如圖一，美國的房價以高于通脹率千分之2.5%的速度漲了一百多年。一般的常識是房地產(chǎn)是抗通脹的，此言不虛。在扣除通脹率后，房價就基本不漲了。
圖一：美國123年扣除通脹后的房價歷史
資料來源：美國勞動力統(tǒng)計局，威斯康辛大學
美國房價會漲多快？
圖一表現(xiàn)出美國房市的兩個規(guī)律。
第一，美國房價的長期增長率為3.07%，略高于美國通脹率。
第二，如果房價變動偏離這條軸線，無論太高或太低，其后的趨勢可以預(yù)測，即會回到這條軸線。
這條軸線也告訴我們，截止到2013 年，美國的房價在經(jīng)歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲后，已經(jīng)回到、甚至略高于扣除通脹后的歷史平均價位。這表明美國的房價在將來的漲幅不會高于歷史平均（3%）。其他可以考慮的因素包括由于美國退出量化寬松帶來的融資成本的上升，以及美國經(jīng)濟回暖；這兩個因素對房價的影響是相反的。
除了看通脹調(diào)整后的房價，另外一個公認的衡量房價貴賤和預(yù)測房價走勢的重要指標是房租對房價的比率。其邏輯是房租代表了真實的需求（而非投資價值），相對于這個需求的房價就可以衡量房價的貴賤。
如圖二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之間，美國平均房租對房價比率為4.98%。21世紀初的房地產(chǎn)泡沫，表現(xiàn)在房租對房價比率從1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率達38%。
圖二房租房價比
數(shù)據(jù)來源：美國勞動力統(tǒng)計局，威斯康辛大學
如果房租對房價比率遠遠低于歷史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相對于房價來說房租太低，意味著房租會上漲得很快，要么相對于房租來說房價太高，意味著房價會下跌，或者房租漲房價不漲。
那么到底是通過房租上升還是房價下跌來讓房租對房價的比率回到歷史平均呢？2007年，美國三位經(jīng)濟學家（Davisa, Lehnertb,和Martinb）發(fā)表了一篇研究美國整體房租對房價比率的文章。文章的摘要，現(xiàn)在讀起來讓人凜然心驚，這樣寫道：“根據(jù)美國1960年以來數(shù)據(jù)我們構(gòu)建了房租對房價比率的時間序列。我們發(fā)現(xiàn)在1960到1995年之間美國的房租對房價比率在5%到5.5%之間，但是1995年后很快下降。到2006年末，房租對房價比率已經(jīng)到了3.5%的歷史低位。如果房租對房價比率要在今后五年回到歷史平均，房價可能會下降很多。”
后來的故事，如圖二所示，是房租對房價比率的大幅度上升，接近歷史平均。這個調(diào)整是通過房價的下降來完成的，包括在2008年發(fā)生的美國過去100多年最大的單年跌幅。個別城市的房價歷史那么美國的一線城市是否會遵循不同的房價規(guī)律呢？現(xiàn)在讓我們來回顧一下美國一些大城市在80年代末以來的房價歷史。
圖 3.1 紐約實際房價
圖 3.2 波士頓實際房價與通脹率
圖 3.3 洛杉磯實際房價與通脹率
圖 3.4 舊金山實際房價與通脹率
數(shù)據(jù)來源：美國勞動力統(tǒng)計局，威斯康辛大學
圖三表現(xiàn)了四個美國一線城市：紐約、波士頓、洛杉磯和舊金山從80年代末到2013年的扣除通脹后的實際房價。如果把紐約房價在1988年初的房價折成一塊錢，那么到2013年紐約房價在扣除美國通脹后剛好是0.99元；換句話說，紐約過去25年的房價增長率非常準確，正好是美國通脹率；
其間經(jīng)歷了90年代房價大幅度下滑，包括三菱地產(chǎn)于1996年宣布洛克菲勒中心項目破產(chǎn)，以3.08億美元的價格，加上8億美元的債務(wù)，賣回給包括洛克菲勒家族在內(nèi)的美國人；紐約房價在21世紀初開始大幅度上漲，到2006年達到頂點的 1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25 年的輪回。
類似的，如果在1988年初把波士頓的房價折成1元，那么到2013年漲到1.08 元，相當于扣除通脹后以每年0.3%的速度增長，其間也經(jīng)歷了和紐約一樣的漲跌周期。
如果在1988年初把洛杉磯的房價折成1元，那么到2013年漲到1.12元，相當于扣除通脹后以每年0.46%的速度增長；如果在1988年初把舊金山的房價折成1元，那么到2013年漲到1.29元，相當于扣除通脹后以每年1%的速度增長。舊金山的房價漲幅是最大的，一個重要原因是硅谷造富的驅(qū)動。
結(jié)語
作為結(jié)語，我希望讀者能夠記住這樣幾個規(guī)律。
美國的房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高于美國的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠高于通脹率，后面就會沒有增長，或下跌。
這個規(guī)律是如此的精準，以至于在這 100年中只有1943-1947是唯一的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個規(guī)律不僅適用于美國平均，而且適用于一線城市。
到2013年，美國的平均房價已經(jīng)超過扣除通脹后的歷史平均，并不是便宜貨，意味著將來房價的年平均漲幅應(yīng)該會低于3%。這個回報率是否足夠高，是否能達到分散投資的目的，見仁見智。但是中國投資者應(yīng)該知道這個規(guī)律。
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