（中國日報網(wǎng)房產(chǎn)3月6日電 記者陶燕云）最近幾年，被稱為游客帝國的中國，小到普通的投資者消費者，大到地產(chǎn)商們，都紛紛涌向海外投資買房，尤其是在國內(nèi)一線城市仍處于限購、樓市低迷的情況下，中國向全世界輸出越來越多的投資者，海外地產(chǎn)投資熱潮亦有愈演愈熱趨勢。為此中國日報網(wǎng)房產(chǎn)邀請到CECU華創(chuàng)房地產(chǎn)研究院副院長、信澳投資董事長程崇山先生以及資產(chǎn)國際聯(lián)盟總裁、北京奧菱企業(yè)的董事長李建龍先生做客海外地產(chǎn)沙龍，解讀中國人出走“海外”置業(yè)的前景與風(fēng)險。
在訪談中，作為資深的海外地產(chǎn)投資研究專家，程崇山先生以事實和數(shù)據(jù)做依托，對于海外地產(chǎn)投資給出了很多專業(yè)的分析和建議。他認為，普通投資者在選擇海外投資房時，最好選擇那些國家富裕和金融穩(wěn)定、地區(qū)人口凈流入穩(wěn)定增長、居民有剩余還款能力、房屋適合當(dāng)?shù)鼐用裥枰⒉僮骱唵魏涂煽匦愿叩膰液偷貐^(qū)進行投資，也就是說要遵循易買，易建，易租，易賣，易貸款，易管理6易的原則，這樣投資成功的機會就會大很多。
從左至右依次為論壇嘉賓吳海花、程崇山、李建龍
以下為訪談實錄：
李建龍：說明世界，點評中國，這里是中國日報網(wǎng)中文網(wǎng)的地產(chǎn)高端訪談欄目，今天我們請到的嘉賓是我們信澳投資的董事長程崇山先生，跟大家問一個好。
程崇山：觀眾朋友們，大家好，主持人好。
李建龍：還有我們中國日報網(wǎng)中文網(wǎng)的地產(chǎn)主編吳海花女士。
吳海花：觀眾朋友們大家好，過年好。
李建龍：好，我是資產(chǎn)國際聯(lián)盟的總裁、奧菱企業(yè)的董事長李建龍，今天擔(dān)任本次的主持，今年恰逢新年伊始，又恰逢羊年，我首先向各位表達我們對所有觀眾的祝福，祝福大家洋洋灑灑幸福年。又恰逢中國兩會的開幕，正好在兩會期間，從去年以來，我們其實就在分析中國未來發(fā)展的趨勢是什么，尤其是中國地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，我們?nèi)ツ闓DP的走向，GDP的指數(shù)是7.4，我們GDP比去年高了7.4的百分點。根據(jù)今年的預(yù)測，其實中國的經(jīng)濟會稍微有點放緩，根據(jù)今年的預(yù)測會到7.0的程度，尤其是體現(xiàn)在地產(chǎn)方面，地產(chǎn)方面就是中國的匯率可能和美國的匯率會有一點變化，美國的匯率會進一步的提升，很多熱錢會流放到美國去，會返回到美國，所以美國的地產(chǎn)業(yè)相比中國的地產(chǎn)業(yè)可能會更加的繁榮一些，中國的地產(chǎn)業(yè)可能會有所放緩，或者呈一個下降的趨勢。
其實我們很多朋友，尤其是我們的觀眾朋友們，感興趣的話題就是近年以來，被稱為游客帝國的中國，小到普通的投資者到消費者，大到地產(chǎn)商們，都紛紛涌向海外投資買房，尤其是在國內(nèi)一線城市仍處于限購，房價有一個不穩(wěn)定的情況下，中國向全世界輸出越來越多的投資者，海外地產(chǎn)投資成為一股投資熱潮。今天中國日報網(wǎng)邀請了我們?nèi)还餐接懞Ｍ獾禺a(chǎn)的前景和風(fēng)險投資的問題。
我們先請程崇山董事長介紹一下，目前有多少錢流向了海外購房，哪些人群比較適合在海外進行購房和投資？
程崇山：主持人好，觀眾朋友們好，自從國門開放以后，慢慢的越來越多的人關(guān)注于全球化的資本運作，特別是在去年開始，全球化的資本運作這個詞，已經(jīng)進入到了人們的飯后談資了，到今天在海外投資的國人也是越來越多。在去年的時候，在其他國家我不太清楚，光拿澳大利亞澳洲來說，因為我研究澳洲的比較多一點，在澳洲來說有54億澳元進入了澳洲購買房地產(chǎn)，這還是有統(tǒng)計的。那么相當(dāng)于人民幣呢就是260億左右，260億到270億之間，購買房子，澳大利亞的房子。這還不算全部，為什么不算全部呢？因為我們都知道澳大利亞政府不允許外國人買二手房，可是咱們中國人是有很多為了讓自己的財富增值更快而買了二手房，這些都沒有在統(tǒng)計之列。
李建龍：我們看澳大利亞市場都達到260億的投資，您知道中國總的海外投資，我們大概去年統(tǒng)計是1100億，光一個國家我們就輸出260億，所以這是一個巨大的落差，還有美國，美國我相信比澳大利亞有更多的投資。
李建龍：程總，以您多年的研究經(jīng)驗，在國內(nèi)的投資和國外的投資有哪些不同，如何看待這些差異問題？
程崇山：在國內(nèi)投資的話，作為房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)來說一方面是自住，由于自住人群需求大，而衍生出來它在中國成為了一個投資產(chǎn)品，或者甚至投機產(chǎn)品，所以在前幾年很多朋友因為房地產(chǎn)的投資而賺了不少錢，房資大漲。在國外呢，它更多的屬性是自住，就拿澳大利亞來說，它有投資性，但是不具備投機性。
投資和投機的區(qū)別在哪里呢？投機是有風(fēng)險的，比如說這個房子今年漲了20%，明年是不是還能漲呢？它沒有重復(fù)性沒有可復(fù)制性，這個就是投機性。而澳大利亞的房子跟中國相比較，它具有可復(fù)制性，具有重復(fù)性，這樣穩(wěn)定增長過程中，他虧損、賠本的可能性要小一些，這個我認為就是投資性。所以澳大利亞的房子，或者是包括一些其他國家的像美國、英國的這些房子，更適合于投資而不是投機。
李建龍：投資呢就是比較穩(wěn)定的現(xiàn)金的收益回報，投機它具備一個風(fēng)險性。
程崇山：風(fēng)險大。
李建龍：同時它的收益可能也會比較高。
程崇山：對，可能很高。
李建龍：我們這么多中國人到海外去投資了，現(xiàn)在可能很多的企業(yè)家，我身邊的都是到海外去投資，他們選擇的城市一般是美國、澳大利亞、新西蘭等等一些國家。
在海外的投資要注意哪些東西，哪些東西應(yīng)該規(guī)避？中國人到海外投資前，應(yīng)該做哪些工作？
這是我們比較關(guān)注的問題，這個給我們的觀眾朋友做一個介紹，您專業(yè)的角度，您從研究這么多年房產(chǎn)政策的一個角度上。
程崇山：這個要介紹的話，恐怕不是這點時間能解決得了的，我今天簡單從提綱方面給觀眾朋友們做個介紹吧。我分這么幾個問題講，第一個是如何選擇投資房，選擇投資房的話，既然我們是為了投資， 首先安全是第一位的。安全的話，我們從國家就開始要考慮，我們投資到哪個國家，看這個國家的富裕程度是怎么樣，金融的穩(wěn)定程度是怎么樣。比如說伊拉克，我們剛在那里投資了房子，一打仗，房子什么都沒有了。所以從國力到底體現(xiàn)怎么樣，這是從國家的分析上，還有國家未來的發(fā)展趨勢國策是怎么樣，是不是有利于房地產(chǎn)的增長和貨幣的升值。
第二個我們選擇了國家之后就要考慮地區(qū)了，選擇一個國家，比如說澳洲，選擇了澳大利亞了，澳大利亞有很多城市，墨爾本、悉尼、布里斯班等等，這幾個城市我們又該選擇誰呢？那么我要看地區(qū)的話，我們在中國做房地產(chǎn)也一樣，要看人口的凈流入。杜猛博士當(dāng)時說過，中國出現(xiàn)了很多鬼城，包括鄂爾多斯，為什么會出現(xiàn)鬼城呢？因為它雖然經(jīng)濟發(fā)展的比較好，可是沒有多少人去，人口的凈流入少， 人口的凈流入如果少的話，無論如何，它的房價也不會漲得太怎么樣。那么我們就要看這個地區(qū)的人口凈流入怎么樣，比如說拿澳大利亞來說的話，我認為墨爾本的人口凈流入是可觀的，墨爾本現(xiàn)在有420萬人，為了解決人口老齡化問題，它必須有大量的人口增長，墨爾本計劃是在2030年的時候，人口要從現(xiàn)在的420萬增加到700萬人口，幾乎增加一倍。
李建龍：它如何增長，是引進更多的移民，還是它的本國家？
程崇山：移民是主流，當(dāng)然也有人口自然增長等等，比如說澳大利亞去年移民人口是40萬，而房子只建了15萬套，進了40萬人，還不包含旅游，不包含留學(xué)生，不包含人口自然增長，光移民是40萬人，這個房子增長只有15萬套。按這個比例的話，房子是供不應(yīng)求的，選擇這樣的國家或者是這樣的城市，房價是肯定能繼續(xù)上漲的。
第三個就要看居民，當(dāng)?shù)鼐用裼袥]有購買能力，有很多朋友跟我說北京，北京咱們一個人工作，據(jù)說要工作好幾十年才能夠把這個工資不吃不喝拿出來買一套房，這樣情況我個人認為這是不健康的情況。而在墨爾本呢，一個人工作六年就可以買一套房。
李建龍：六年的收入就可以完全支付一套房子。
程崇山（音）：六年的收入買一套房，澳大利亞的人均GDP是中國的將近15倍，而它的房價呢，澳洲的房價跟咱們中國二線城市的房價差不多，所以它的房價是穩(wěn)定、健康增長的，所以選擇這樣的地方，人民的收入是可以支撐房價增長的，這樣的地方，房價是比較安全的。
第四個問題就是這個房子要適合大眾人群的需求，那么我們?nèi)プ龇康禺a(chǎn)投資的話，房地產(chǎn)有很多，有商業(yè)有住宅，在住宅里頭有公寓有別墅，我們到底選擇什么呢？那么這個時候我們就要選擇大眾人群所喜歡的，大眾人群所喜歡的房子我們最后好出租、好出售，因為我們作為投資的話，就要想到要把它租出去，才能獲取一定的租金回報來沖抵銀行的貸款利息和養(yǎng)房成本。在澳大利亞有一個好處是什么呢？它的租金基本上第一年第二年沖抵掉了養(yǎng)房成本和銀行的還款利息。
李建龍：那就是說這個國家的租金很高？
程崇山：對，購房成本也不高，養(yǎng)房成本也不高，因為它沒有房產(chǎn)稅，它沒有遺產(chǎn)稅。第一年我們賣給客戶一個房子以后，我給他算了一筆賬，我說你用租金沖抵養(yǎng)房成本和貸款利息以后，你第一年還要交一點錢，交多少呢？交一萬八千塊錢，一年交一萬八千塊錢，還是人民幣。
李建龍：人民幣。
陳崇山（音）：人民幣一萬八千塊錢，他就說那在中國要買一套房子的話，可能我一個月月供就得一萬八了。他說那第二年呢，第二年估計在一萬塊錢以下，他說第三年呢？第三年你就不用掏錢了，你的租金就完全沖抵了養(yǎng)房成本和貸款利息，并且還略有盈余，但是盈余也沒有多少錢。
李建龍：那要是這樣來講的話，中國有很多人會到澳洲去買房，因為它的投資比例是非常高的，因為很多中國人在國外買房都不是為了住，都不是為了居住，而是為了投資。
程崇山：對了，主持人說的非常好，既然為了投資的話，一定要想到什么，想到要適合當(dāng)?shù)鼐用竦男枨�，而不是咱們的需求，這是咱們買投資房需要注意的。
李建龍：像我們程總對澳洲這個房地產(chǎn)市場應(yīng)該說是一個專家了，現(xiàn)在我們這么多中國人、這么多華人，到海外去投資房地產(chǎn)，其實吳主編可以跟我們探討和分析一下，哪些國家還是比較適合中國人出去投資的？除了澳洲以外？
吳�；ǎ何覀冎袊請缶W(wǎng)作為知名的海外媒體，中國政府的官方名片，其實我們也有幸接觸了國外的一些地產(chǎn)商，這樣的話我們的信息渠道比大家多一些。我們現(xiàn)在接觸到的有來自于美國拉斯維加斯和西雅圖的一些房地產(chǎn)商，他們也會給出相應(yīng)的這種移民的政策，相應(yīng)的稅點。
李建龍：它的投資回報率現(xiàn)在是多少？
吳�；ǎ壕唧w投資回報率我們這邊是不太清楚的，可能我們到時候會有一個關(guān)于海外地產(chǎn)系列的一個解讀，我們會請像程總這樣對當(dāng)?shù)厥袌龇浅Ａ私獾膶＜襾斫o我們的投資者做指導(dǎo)。
李建龍：那么程總澳洲現(xiàn)在我們投資回報率能達到多少？
程崇山：澳洲投資回報率，說起來中國很多朋友有點不相信，太大了，能達到20%以上，就是買房的，但是這個我是按照十年一個周期來計算出來的，不是一年兩年。為什么我按照十年一個周期呢？從澳大利亞官方數(shù)據(jù)來說，澳大利亞的房地產(chǎn)是每期到十年翻一番，我們翻譯過來是每年平均增長8.6%，可是我計算總不能說，向觀眾朋友們保證每年都增長8.6%，有可能今年增長了7.6%，有可能明年增長了12.3%，去年墨爾本的房價是增長了13%。
李建龍：其實我覺得剛才吳主編提到的美國房地產(chǎn)的投資回報率，因為是一個值得推薦的區(qū)域，為什么？因為從15年來看，美元升值現(xiàn)在是已經(jīng)確定了，而且大量的熱錢回流美國，這一點也是確定了，中國房地產(chǎn)市場由于幾個因素，低迷還要維持一段時間，這個也是確定的了。因為我們城鎮(zhèn)化，可能在13年和14年的時候，規(guī)模搞的過大了，所以現(xiàn)在中國剩余的房地產(chǎn)是比較多的了。其實我們推薦的區(qū)域也包含在美國這幾個城市，我們有一些企業(yè)家的資源我們可以去到美國這個城市做一些投資性的分析和良性的思考，包括澳洲墨爾本這個城市也是值得去投資的。國內(nèi)投資者對于海外投資后期都有比較擔(dān)心的狀態(tài)，比如說管理，比如說地產(chǎn)的管理，租售的管理，物業(yè)的管理，那這些問題應(yīng)該是如何解決的？給我們介紹一下。
程崇山：剛才說的，海外投資的話要注意哪幾點，也是第五點，第五點的意思就是說，我們要投資的話，一定要選擇易買、易租、易售、易管理、易貸款，這么五易，五個容易，選擇這樣的房地產(chǎn)項目我們太好做。至于說后期的管理，實際上比如說我賣給大家的房子，我希望通過我們的公司來管理，這樣我們合作公司它們也可以通過管理您的房子來獲取收益。而實際上您的選擇很多，因為像西方國家包括美國、澳大利亞、英國等地，它們的房地產(chǎn)發(fā)展是非常規(guī)范的，它們所有的服務(wù)也是非常到位的，是整個的一條龍服務(wù)，是很多公司都能做到，不像咱們國家，也許是前幾年人們?yōu)榱俗非蠼疱X，讓誠信顯得不太讓人相信了，而國外它規(guī)范了市場，犯罪成本很高，違法成本很高，違約成本很高，所以它們都會做得非常規(guī)范。
李建龍：不敢去違約。
程崇山：他不敢去違約。比如說我在澳大利亞的合作伙伴，有一次一個朋友問他，說人家說的悉尼的房價一年能漲15%，你怎么不說澳洲的房價能漲多少呢？他說他們可能是中介公司，隨便怎么說都可以，我是理財公司，我理財公司就像一個醫(yī)生一樣，如果我亂說一句話，如果我真那么說的話，我的執(zhí)照是要吊銷的，后期房子買了以后，你買了房子，后期的管理工作，在美國、澳洲和加拿大所有這些國家里頭，您放心會有一群公司，愿意為您去打理，您只要交中介費就可以。用我們的合作公司，可能對你還多了一個好處是什么呢？這個房子幾年以后，我一看您房價升值了，那么我會給李總打電話，我說李總您好，您的房價現(xiàn)在增值了五十萬澳幣，這五十萬澳幣，您不用再掏一分錢了，我可以在一個地方給您再用這個增值的五十萬貸款，再買一套房。
李建龍：這個就是誠信制度是能夠保證這一點實現(xiàn)的是嗎？
程崇山：對，沒問題。
李建龍：我剛才所介紹的就是投資類的人群，還有一類人群，他不僅希望投資，而且希望移民到一些買房所在地的一些國家去，對于這些人群，怎么幫助他們實現(xiàn)愿望，實現(xiàn)移民的愿望？因為我了解很多城市是你可以購房，但是購房不可以去移民，你移民一定要投資我公司的股權(quán)，投資我這里別的產(chǎn)業(yè)，光光是房地產(chǎn)是不行的，這些怎么會協(xié)助他們來完成他們的愿望？
程崇山：拿澳洲來說，也有不少中介機構(gòu)在賣房的時候說，你買房就可以移民，我在這里負責(zé)任的告訴大家，買房，在澳大利亞買房，買投資房和移民沒有直接的關(guān)系。
李建龍：對，那你買房只是作為房地產(chǎn)的投資，它是不能夠移民的，包括在中國的香港也是這樣。
程崇山：對，那么要去做移民的話，就要通過真正的移民渠道來操作，比如說投資移民，投資五百萬澳幣就可以直接移民，或者說三千萬澳幣也不用蹲移民監(jiān)了，還有技術(shù)移民，澳大利亞的技術(shù)移民非常缺人。我上個星期就是年后了，一個朋友跟我說，現(xiàn)在特別缺什么，缺那個蓋房子的，蓋房子的泥瓦工，一個月能掙多少錢呢？一個月還是一周我忘了，六千澳幣。
李建龍：這些低端的技術(shù)勞力型的，在國外有的時候反而他的人工成本是高的，因為現(xiàn)在很少有人愿意去做這樣的事。
程崇山：在澳大利亞來說，人是分得比較平等的，他不認為那個是低端，只是喜歡做那個工作的人少一點，所以他的工資就高一些。他們對這些泥瓦工的人，也是非常尊重的，認為他和大學(xué)教授是一樣的，但是他掙的工資可能比大學(xué)教授還要高。
李建龍：因為這些是比較辛苦的勞力性的工作。
陳崇山：應(yīng)該說是什么，完全走向市場化的，市場稀缺的工作，人干的少的工作，需求量大的工作，這類工資他的薪金就會自然高。
李建龍：不只是個人有移民夢，美國夢，最近這兩年中國大的一些房企，比如說綠地這些集團，其實也紛紛做海外的布局。像大的一些保險公司，比如說安邦保險、中國人壽、平安人壽、陽光保險這些大的公司也紛紛來出海，狙擊海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 其實我們也很想了解一下，這些大的房企，這些險資在海外運作的會是怎么樣的一個情況？
程崇山：萬達、綠地。碧桂園等大房企都在全球各地圈地買房，像這些房企它和險資的不同在哪里，房企蓋了房以后大部分都是賣，它主要是為了銷售，銷售回籠資金，然后再找一個地，再繼續(xù)去開發(fā)。而險資呢，保險公司一般來說都是持有，我買它就是持有，然后通過租金來增值。險資它對于回報要求的要比房地產(chǎn)企業(yè)要小得多，它首先要保證安全穩(wěn)定，保證這些錢不會有虧損或者是虧空的情況，只要把它買了以后能夠看到租金的穩(wěn)定收入，能滿足險資的正常增長比例就夠了，這就跟我們個人買房一樣，我建議投資者學(xué)習(xí)險資，買了房以后你不要像中國前幾年一樣，幾年增長一倍，甚至有的現(xiàn)在買了房以后增長十幾倍了，這個是有可能會發(fā)生、會存在，但是這種行為我負責(zé)任告訴你，屬于投機思維，那么險資的話，它不會往這里投的，他們做的都是非常穩(wěn)定、非常安全的，那么像海外投資我們也是，要選擇一些穩(wěn)定安全的，源源不斷地獲取回報的，并且把這些財富呢，可以后繼傳承給我們的后代，這樣的方向，才是我們真正做投資思維的一個理念。
李建龍：其實2015年已經(jīng)到來了，今天是正月十六，應(yīng)該是步入新的一年了，大家和我們在這里預(yù)測一下，我們2015年的房地產(chǎn)投資會有哪些趨勢，請我們的吳主編先來預(yù)測一下。
吳海花：好，謝謝主持人，我認為15年的海外地產(chǎn)，我們中國日報中文網(wǎng)房產(chǎn)也搭建了一個保駕護航的平臺，我們做了一個就是全民經(jīng)紀人的這樣一個板塊，其實我們會推出海量的海外經(jīng)紀人的這種資源，他們會有一手的這種項目、地塊、房源的信息，國外像美國其他的國家，都是從經(jīng)紀人、律師手里來買房子的，我們這邊恰恰是一個非常好的海外地產(chǎn)的交易平臺。這邊呢我就希望2015年我們從事海外地產(chǎn)的項目，像我們程總這樣的也都加盟到咱們中國日報中文網(wǎng)海外地產(chǎn)板塊當(dāng)中來。
李建龍：其實中國日報網(wǎng)海外地產(chǎn)板塊，作為每天的收視率能夠有3100萬高居這樣榜首的一個板塊，我覺得更多的人可以到這個媒體平臺上，來做一些信息量的交易，包括我們的地產(chǎn)信息的分享這些都可以。那從我們信澳投資董事長程崇山先生來預(yù)測一下2015年的海外地產(chǎn)投資會有哪些趨勢？
程崇山：首先應(yīng)該肯定的，利用全球資源讓我們中國人的財富增長更快，這已經(jīng)是一個我們大家的期望和趨勢，所以在2015年在海外投資的，肯定會比2014年要多，并且要多得多。同時會有更多的資金，其中會有更多的資金在海外去購房，特別是一些中產(chǎn)階級，一些老百姓，因為買一套房子并不貴，真正我們投入的也就七八十萬元人民幣就夠了，其他的是在澳洲銀行貸款，如果澳洲銀行相信你買的房子肯定能增值的話，它是愿意給你貸款的。據(jù)這個澳家網(wǎng)預(yù)計，現(xiàn)在有6310萬中國人有能力在海外購房，現(xiàn)在每個月都有九千萬人次去點擊在線搜索海外房源，九千萬人次每個月。那么這九千萬人次點擊里頭，我們就可以看到在未來，在2015年將會有更多的人去關(guān)注海外房地產(chǎn)，去考慮或者是出手，甚至是購買海外的房地產(chǎn)。同時也會去考慮移民，剛才主持人說的移民的問題。
李建龍：其實我們也更相信澳投資，您的澳洲財富專家，更好的為我們所有想去澳洲投資的，做好一個財富的分析和我們澳洲投資的指導(dǎo)。好，說明世界，點評中國，這里是中國日報中文網(wǎng)房產(chǎn)，再次感謝各位來到中國日報網(wǎng)的地產(chǎn)高端訪談欄目，我們今天就到此結(jié)束，感謝大家。
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